只要申請房貸, 借款銀行就會依不動產的市價, 判斷可貸額度。因此不動產的估價, 在房屋貸款的申辦流程中也是重要的一環。
想要找對銀行多貸一些，得注意「3高1惡」的地雷屋，別讓自己被貸款隱形殺手害到，房貸額度大幅減少。
什麼樣的房子, 有可能會被銀行低估呢？
第1高：空屋率高 - 通常為郊區、新市鎮
如果你買的新房子建設都好了，卻沒什麼鄰居入住，這個時候得當心，如果不是採用建商協辦的銀行，恐怕銀行的額度不會太高，因為這樣的社區除了是剛蓋好，就是少數的住戶，得負擔全社區的管理費用，對銀行來說危險性提高，當然借錢喊不！
第2高：公設比高
如果你的房子廣告號稱萬坪公園、戶戶有溫泉甚至游泳池等等豪華的公設，銀行主管提醒在銀行眼中也不是OK的貸款標的，別忘了一旦未來你還不出錢，30％以上的公設比，等於銀行借你1000萬元，有350萬元至400萬元的坪數，相對成為隱形，成為銀行私下判定的不易轉手產品。
第3高：違建過高-市價虛增
同樣也是隱形坪數就是違法增建空間，有些案子打著挑高4米…，別以為同樣的錢「賺到了好幾坪」，其實銀行都知道建商的手法，一旦被舉報甚至整個社區都得被拆除違建，在容易造成買賣糾紛下，銀行鑑價當然也不會很好，想要貸款增加恐怕不容易。
惡：鄰近嫌惡設施
這當然就已經接近銀行拒絕往來戶，像是一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等，另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇甚至公園旁夜市邊，這都是因為容易嘈雜，當然在貸款評量表上，成為減分的一個條件。
關於不動產的估價, 確實也是一門專業, 非具備充足的專業知識不足以勝任, 除了銀行有自己的估價專業人員外, 坊間也有不少不動產估價公司及「不動產估價師」。
注意：購屋價不一定是銀行認定的不動產市價, 通常銀行估價會較保守, 認定的不動產鑑價價格可能會低於真正的購屋價格, 也代表申貸人在購屋時自備款應準備得更充足些。
關於不動產估價, 我們提供幾個銀行的鑑價角度及重點：
重點項目
判斷依據
考量原因
區域
房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐
（如捷運站等）
區域是首要重點
實際用途
自住、商用、他人使用、出租、空置
估價人員會依現況判斷用途,
核貸人員依估價報告給予核貸
自住的貸款成數會較好
屋齡
早期會以此研判房屋折舊,
惟目前都會區銀行有放寬屋齡限制
通常銀行會有 屋齡＋貸款年限 不逾一定
年份的限制,屋齡過老也可能不予承作
屋內裝潢
若有裝修, 估價會提升一些
屋況也是銀行估價的考慮點,
有裝潢坪價平均可多2~3萬
異動狀況
該不動產買賣頻繁 研判是否為投資案件, 若是估價會較保守
性質
有頂樓加蓋
頂樓加蓋因有產權不清的問題,
銀行估價通常不會計入
市場行情
所在區域相同建物的成交行情
參考實價登錄網站/ 仲介成交行情
/ 成交公報等
特殊擔保品
是否為特殊擔保品? 未來處分風險否過高
（如凶宅、分割套房…等）
估價會較一般市場價格還要來得低、
甚至不予承作
小套房/ 陽光屋
否非規格化產品？未來處分風險可能過高 非規格化或15坪以下可能不予承作
銀行眼中的特殊擔保品還包含臨近嫌惡設施 : 如廟宇、靈骨塔、墓地、殯儀館、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾（死）巷、聲色場所、輻射屋、凶宅等等。
其實想要增加貸款額度，不妨將物件詳實地址、屋況及周遭設施，主動提供給銀行作為貸款估價的基礎;不僅當做自己的額度提昇計畫，其實提供得愈詳實，銀行鑑價及貸款成數，一定會比其他人更精準更好貸。
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