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房子外牆租給他人懸掛廣告招牌、都更施工、颱風或地震災損可以減少或減免地價稅嗎?

幸福空間

更新於 08月07日03:00 • 發布於 08月07日03:00

(圖片提供/幸福空間)

以下先帶大家了解地價稅的稅基與計算方法,再了解哪些情況可以減少或減免地價稅。

.地價稅課稅的「稅基」是什麼?

.地價稅的計算方式?

.那些情況可以使用地價稅的優惠稅率或是減免地價稅?

.地價稅課稅的「稅基」是什麼?

根據《土地稅法》的規定,地價稅,按每一土地所有權人在每一直轄市或縣 (市) 轄區內之地價總額計徵。所稱「地價總額」,指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價,經核列歸戶冊之地價總額。地價稅的課稅基礎乃是每一土地所有權人在每一直轄市或縣 (市) 轄區內之土地總地價,而且以「規定地價」或重新規定地價,經核列歸戶冊之地價總額為計算依據。

換句話說,111 年地價稅即因為公告地價調整稅額會增加65。依土地稅法規定,已規定地價之土地,應課徵地價稅,每2 年調整一次,如土地地價調高,持有土地面積及使用情形都沒有變動,111 年的地價稅仍會比110 年增加。以台北市為例 111 年 1 月 1 日公告地價平均漲幅約為 2.63%,111 ∼ 112 年地價稅以公告地價依適用稅率計徵。

.地價稅的計算方式?

依土地稅法規定,地價稅基本稅率為10‰。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣 (市) 累進起點地價者,其地價稅按基本稅率徵收;超過累進起點地價者,依規定累進課徵:

一、基本稅率

土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣 (市) 累進起點地價者,地價稅基本稅率為10‰。

二、累進稅率

地價總額超過土地所在地直轄市或縣 (市) 累進起點地價者,累進課徵。

三、地價稅的計算公式:

稅級別

計算公式

第一級

應徵稅額= 課稅地價(未超過累進起點地價者)× 稅率(10‰)

第二級

應徵稅額= 課稅地價(超過累進起點地價未達5 倍者)× 稅率(15‰)-累進差額(累進起點地價×0.005)

第三級

應徵稅額= 課稅地價(超過累進起點地價5 倍至10 倍者)× 稅率(25‰)-累進差額(累進起點地價×0.065)

第四級

應徵稅額= 課稅地價(超過累進起點地價10 倍至15倍者)× 稅率(35‰)-累進差額(累進起點地價×0.175)

第五級

應徵稅額= 課稅地價(超過累進起點地價15 倍至20倍者)× 稅率(45‰)-累進差額(累進起點地價×0.335)

第六級

應徵稅額= 課稅地價(超過累進起點地價20 倍以上者)× 稅率(55‰)-累進差額(累進起點地價×0.545)

(表格提供/出色文化)

.那些情況可以使用地價稅的優惠稅率或是減免地價稅?

地價稅的優惠稅率規定,可以分為兩類型,一為降低稅率且不累進(自用住宅用地、國宅及勞工宿舍用地)( 按2‰ 計徵);另為事業直接使用之土地(工業用地、加油站、停車場、非公用的公有土地等),按10‰ 計徵地價稅。以下僅以前者情形為例敘述之:

一、地價稅按自用住宅用地優惠稅率課稅之條件如下:

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦好戶籍登記。

2. 無出租或供營業用

實務上,房屋外牆出租供他人懸掛廣告招牌,屋頂搭建廣告鐵架收租,如果符合土地稅法規定自用住宅用地各項要件的話,其用地仍可按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

3. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以 1 處為限

俗話說,上有政策下有對策。即使有這項限制,坊間仍有所謂交叉設籍,也就是第 2 處以上的房屋可用直系親屬辦竣設籍,譬如岳父母、公婆也算是直系親屬範疇內。

4. 都市土地面積以300 平方公尺為限,非都市土地面積以700 平方公尺為限。

5. 地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

6. 申請期限以當年9 月22 日前,經核准後當年即可適用該優惠稅率。逾期申請者,自次年起適用。

二、為發展經濟,促進土地利用,增進社會福利,對於國防、政府機關、公共設施、騎樓走廊、研究機構、教育、交通、水利、給水、鹽業、宗教、醫療、衛生、公私墓、慈善或公益事業及合理之自用住宅等所使用之土地,及重劃、墾荒、改良土地者,得予適當減免。例如:財團法人興辦立案的私校用地、私立醫院、捐血機構、指定的私有古蹟用地、無償供通行的道路土地、騎樓走廊地、公共設施保留地,投資新市鎮之建設施工期間或建物興建完成後,都市更新內之土地。

常見災害損失、都市更新減免地價稅的例子。因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制或技術上無法使用之土地。此外,地主於都市更新施工期間,無法使用的話,更新重建期間可以申請免徵地價稅更新重建後減半徵收 2 年。但須注意,施工期間認定是以開工之日起算至發給使用執照止。都更工程延宕未完成且可歸責於地主,仍須依法課徵。

可以在每年地價稅開徵40 日前( 9 月 22 日),檢附相關證明文件申請地價稅全免。

民國96 年間富邦基金會地價稅官司敗訴確定,須繳292 萬元地價稅。法院判決認為,富邦基金會8 筆土地的用途,可否免徵地價稅,應視其土地是否為「本身事業用地」而定,該基金會已將這八筆土地興建大樓,興建完成後,除作辦公室用,也將出租,富邦基金會申請的建照,用途是一般零售業及一般事務所,與富邦基金會主張的辦公室、教室、展覽場,使用情形不符,也沒有專案報請減免地價稅,這8筆土地不能免徵地價稅。

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【本內容節錄自編輯精選好書《冒泡法則房產100問:投資買賣都要懂的觀念及技巧》】

書名:冒泡法則房產100問:投資買賣都要懂的觀念及技巧

出版社:好優文化

作者:張欣民、連世昌

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