2024房地產回顧》房市上熱下冷 「金龍風暴」力控失速列車返正軌
2024年進入尾聲，回顧今年房市，上半年受新青安房貸助攻，以及台股狂漲5101點、漲幅高達2成8，熱錢湧入房地產，推升房價屢創新高，交易量也爆出史上大量，即便央行在第2季出手第六波房市管制，仍舊一堆人搶搭上車潮；邁入第3季後，突然傳出銀行滿水位，央行進行道德勸說後，再祭史上最重打炒房措施，才讓房市瞬間降溫。
面對2025年到來，《太報》特別整理2024年房地產大事回顧。毫無疑問，今年的「金龍海嘯」對房市帶來極大影響，目前房市暫時急凍，但未來卻充滿許多不確定性，以及部分「叫好」卻未上路的政策，成為各界持續正視的議題。
央行預防性升息半碼 慎防電價調漲帶動通膨
相較全球主要經濟體自今年起陸續啟動降息，但我國在今年4月調漲電價，為了抑制通膨預期心理，央行採取預防性升息半碼（0.125個百分點），跌破市場和專家學者眼鏡，房貸年利率從2.06%增為2.185%。
若以房貸1000萬元、貸款年限30年來試算，升息前的房貸年利率為 2.06%，每月應償還的本利和金額為3萬7263元，升息半碼後，利率增為2.185%，每月負擔房貸增為3萬7894元，一年增加7572元。
房市大開資金趴 央行出手第六波房市管制搭配升準1碼
房市熱鬧開趴，根據591新建案今年6月統計，全台第2驥總銷、供給、房價均創下歷史新高，總銷金額7653.23億元打破單季紀錄，進場個案數達510筆、戶數達3.8萬戶，雙雙創下新猷，而全台新案開價與成交每坪衝上59、55萬元，相較前一季大漲近10萬元。
眼見全台瘋買房，央行在6月中旬推出第六波選擇性信用管制，並搭配調升存款準備率1碼來因應。總裁楊金龍提到，調升存準率也是「貨幣政策進一步緊縮」，存準率調升1碼，估算可收回新台幣1200多億元，對投資跟授信帶來緊縮。
而第六波選擇性信用管制措施，央行觀察，從2023年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上揚，截至2024年4月底不動產貸款占總放款比率為37.2%，因此，將自然人在特定地區購屋貸款第2戶的成數，由7成降為6成，但尚未擴大特定地區的定義和管制。
銀行放貸滿水位 央行罕見大動作約喝咖啡、道德勸說
央行在6月出手第六波選擇性信用管制後，緊接著7月陸續傳出，銀行放款水位逼近《銀行法》第72-2條上限，不動產放款平均比率逼近27%，雖然距離警戒線的28%尚有一小段距離，但不少公股銀行或民營銀行都陸續採取收緊措施，且陸續傳出民眾要排隊等待，甚至出現降低放款成數、放款金額、拉高利率等情況。
隨後央行承認，在8月間邀請34家本國銀行與信用合作社座談，由總裁楊金龍主持，要求銀行自行評估今年第4季到明年第4季提出自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，且強調不得影響首購族、推動都更或危老、社會住宅等，以及企業購建自用廠辦等所需資金。
央行強調，此舉是對各銀行道德勸說方式，從總量及信用資源合理配置著眼，並不是強制性政策；不過，外界稱此次為「史上最嚴限貸令」，相較過去六波的選擇性信用管制更有效果。
接力道德勸說 史上最重打炒房措施登場
在央行約公股行庫、民間銀行喝完咖啡後，隨即登場的第3季理監事聯席會議不負眾望，祭出更嚴厲的第七波選擇性信用管制，同時搭配存款準備率升息1碼，總裁楊金龍直言，房市好不容易要軟著陸，上升速度太快，必須要採取嚴肅的措施，降低市場對「房價會一直上去」的預期。
第七波房市管制有四大重點，一是新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；二是自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；三是公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成；四是餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
根據六都地政局統計，11月買賣移轉棟數合計1.98萬棟，月增0.9%、年減達15.3%，年減幅創下近19個月新低；而今年前11個月的六都買賣移轉棟數表現，整體交易量合計24萬9864棟，與去年同期相比年增17.5%，年增幅連四月下滑，且收斂至2成以內。顯示第七波房市管制措施出現成效，也讓央行在最後一季的理監事聯席會議決定不推出第八波管制措施。
新青安房貸2026年7月底畫休止符 內政部搶先宣布1.5碼不補貼
被視為助長房市升溫的「新青年安心成家房貸」專案，由財政部與內政部在2023年8月1日聯合推出，貸款利率由政府補貼1碼（0.25%），加上原公股銀行減半碼（0.125%），利息補貼合計為1.5碼，補貼期間自2023年8月1日至2026年7月31日止。
內政部與相關單位於11月13日赴立法院內政委員會業務報告並備詢，被立委牛煦庭問及新青安房貸，有關政府提供的貸款利率補貼部分，國土署署長吳欣修回應，利率補貼1.5碼執行到2026年7月31日就截止，後續將不再補貼；而原有青年安心成家購屋貸款部分，將回歸主責機關財政部既有政策討論。
由於利率補貼的內容分為政府補貼和公股銀行減碼，內政部的態度明確，意味著1碼的補貼將在期限一到就取消，但公股銀行給予半碼的部分，財政部似乎尚未說明。
央行靠「金龍海嘯」降溫房市 內政部僅出手一項
回顧2023年的房市政策，從《平均地權條例》修法上路，到財政部修俗稱「囤房稅2.0」的《房屋稅條例》部分條文修正草案，加上央行升息又出手調整選擇性信用管制，當時上半年六都累計的買賣移轉棟數約10.7萬棟，創下近5年新低，幾乎是政府各單位全面響應「健全房市政策」。
然而，房市在2024年呈現大噴發，抑制高房價成為民怨之首，卻是由央行接連推出兩波選擇性信用管制來遏止，主責不動產政策的內政部原先提出虛坪改革、最長可租20年的使用權住宅等，卻都是雷聲大、雨點小，研議之後無下文；就連備受關注的危老時程獎勵，確定在2025年5月落日，獎勵不會再延長，而預計新增的「預鑄工法」容積獎勵，疑似因為營造商擔憂成本變高等情況，預定在今年上半年實施的規劃也無法順利接棒。
內政部唯一端出來的政績大概只有區域租金行情，在2024年8月中到月底，陸續公布全台140所大學所在地的86個行政區租金統計，以及因應就業、轉職潮的全國278個行政區租金行情；不過，這些數據是運用47.8萬件租金補貼的租約資料進行分析，被市場質疑與市價有明顯落差，且並非全面的租金實價登錄，與所謂的租賃市場透明化仍有一段距離。
留言 13