當前建築產業最大風險 來自營建成本

地價+營建成本+稅賦，營運壓力倍增

二○二○年房市掀起投機炒作熱潮，除央行於二○二○年十二月及二○二一年三月兩度調整選擇性信用管制措施，大幅限縮貸款，在健全房地產市場政策前提下，各部會也已陸續推動多項健全房市措施；其次，「房地合一稅2.0」與「實價登錄2.0」亦將於七月一日同時實施，凡此，都有助於降低房市投機炒作，惟另一方面亦大幅限縮建商土、建融與購屋者房貸。

六月十七日中央銀行理監事聯席會議決議

─密切關注房市發展及金融機構不動產授信風險控管

至於中央銀行理監事聯席會議決議，有關選擇性信用管制措施議題，主要有以下三點：

1.上年十二月及本年三月本行兩度調整選擇性信用管制措施，目前銀行辦理受限貸款成數均較規範前下降，不動產貸款相關逾放比率仍低，銀行授信風險控管尚屬良好。

2.國內疫情嚴峻，加以「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」將於本年七月施行，後續對房市影響仍有待觀察。

3.本行將密切關注房地產市場發展及金融機構不動產授信風險控管情形，並持續檢視本行選擇性信用管制措施之執行成效，適時檢討調整措施。

由以上之訊息顯示，兩個多月以來建築產業所最擔心的第三波選擇性信用管制措施短期內不會再出現，不過卻又得面臨另一波營建成本高漲的嚴峻考驗！

新冠肺炎疫情三級警戒，銷售業績大幅衰退

─五月全台推案總銷跌幅超過三成，新北市更高達八成

今年五月由於新冠肺炎疫情進入三級警戒，導致房市交易幾近陷入急凍狀態，不論是建築開發業或房仲業業績均告大幅衰退；根據業者市調公布數據，全台五月推案總銷跌幅超過三成，新北市更高達八成，因此，除一致希望央行不要再推出第三波選擇性信用管制措施之外，更期望能儘速控制疫情，並且對於缺工缺料所導致營建工程成本節節攀升問題，能夠積極研擬有效控制對策，否則任由這把火持續延燒下去，未來恐會出現體質較差的小建商倒閉情況；

有關這一點，如就附圖營造工程之鋼筋、型鋼、鋼板、不鏽鋼製品與鋼筋工、鋼筋組裝工、模板工、泥水工等營造工程物價指數年增率相互對照(詳請參閱附表與附圖)，當可充分了解當前整體建築產業所面臨之營運風險有多高。

營建成本逐漸攀升，營運壓力倍增

─都更與危老建案，建商必須承擔地主分屋比例部分額外增加之營建成本

此一議題尤以中南部低價完銷建案影響最大，此外，對於都市更新與危老重建(合建)個案，建商必須承擔地主分屋比例部分額外增加之營建成本，例如「6:4」或「65:35」分屋比例，建商在營建成本倍增情況下，營運風險勢必隨之大幅提高！

另一值得關注的是，隨著美國經濟快速復甦及通膨升溫，美國聯準會(Fed)暗示將在二○二三年底前兩度升息，使基準利率從趨近於零調升至○．六％，此一訊息所顯示二、三年內利率將會逐漸調高，建築產業除營建成本之外，亦應將利率因素之影響列入考慮，以期確保應有的預期利潤！