房地產投資是場遊戲！為何不建議從小套房開始買起？顏炳立：擁有容易、分手難

黃健誠

圖片資料照，今周刊攝影團隊、達志提供

近幾年房價節節高漲，不少人看準投資房地產的獲利誘人，因此常想要跳入其中，賺取報酬。但在資金有限下，許多人選擇從投資門檻較低的蛋黃區小套房開始。然而戴德梁行董事總經理顏炳立表示，小套房「擁有容易、分手難」，若真的要投資不動產，還不如買4、5層樓的公寓，更容易有獲利機會。

顏炳立在最新發布的市場觀點中提到，在房地產市場裡，滿足自住需求後，多餘擁有的房地產，若不是投資，就是生活以外的玩具，像是豪宅、辦公室、店面、一般住宅、別墅、小套房、農舍、農地、山坡地、溫泉套房、海邊套房等，若非自用，都是投資或生活的一部分。

但是，「有錢任性、沒錢認命」，有錢的時候得已瀟灑買進，缺錢時會不計一切殺出，在利率低檔時有撐，擁有時間會長一些，但要是看不破、捨不得時，這些「玩具」就是使人從雲端墜落的殺手。

「五年前投資捷運旁小套房　五年後虧200萬出場」

顏炳立舉例，他的鄰居五年前投資買進台北市捷運旁的小套房，收益 2.5%，在五年後售出虧損200萬元出場。

另一個朋友五年前，以2億元買進陽明山別墅，現在開價4億元乏人問津，而10年前買的溫泉套房，因沒租沒用賣出，還可小賺出場。

還有企業家買農舍投資，光室內裝修成本就大於買進價格五倍，目前也僅能自用等機會出場，但投入的裝修資金已經回不去了。

另外，有投資客在市場高峰時買進桃園農地，但未來並不會市地重劃，所以現在仍在套牢、脫手困難。

10年前投資客掃入店面、豪宅、廠辦，現在處於必須降價才能出售，換到資金回來，這些案例猶如一場由熱鬧高峰墜落地面的血淚史。

顏炳立說，市場上有句名言，「沒有出售不了的房地產，只有割捨不了的價格」。

但這句話現在也派不上用場，因為買不動產需要長期持有的能力，投資更需要專業眼光及口袋要深、手腳要快，一旦地段不對、產品不對，即便被當成有錢人買的玩具，也得付出代價，若乏人問津就會換來悲慘結局。

至於有些人投資房地產，從門檻較低的蛋黃區小套房開始，顏炳立對此表示，小套房屬於過渡性的產品，是用「總價」掩蓋不合理「單價」的產品，若為自用，可以考慮；但若是投資，則要考慮投資報酬率要高。

一般而言，若在高檔買到的，都會是淪入套牢命運，因此若想從投資小套房獲利，一定要選在市場低迷時，靠租金收益來渡過盤整不漲的時間。

顏炳立說，但小套房畢竟不是終其一生都自用的產品，因此不建議投資，因為「擁有容易、分手難」，小套房的收益少、風險大，若是同樣的總價，不如投資附近 4、5層樓的公寓，較容易有獲利機會。