實登2.0│改制後實登怎麼看? 專家:有四點要留意

參考實價登錄，已是許多民眾買賣不動產的「SOP」，隨著今年7月1日實價登錄2.0上路，預售屋納入申報範圍、地號與門牌全面揭露等新制也將施行，備受市場關注；專家認為，新制將大幅提升資訊透明度，但民眾仍要留意如停車位價格、特殊交易、產品差異甚至是資訊延遲等四點，才能將實價登錄「物盡其用」。

│實價登錄藏眉角 細節要注意

中信房屋行銷企劃副理江龍名分析指出，新制上路後，不動產買賣案件的申報時機改為「送件」時一併申報，加上詳細揭露成交門牌及地號，實價登錄的透明度和即時性將大幅提升；但「魔鬼藏在細節中」，尤其一間房子動輒千萬，每次交易的細節更不盡相同，民眾在做功課時，若僅僅只注意價格、坪數甚至是樓層等基本資訊，忽略其他細節，反而容易「做半套」，出現對價格掌握不全的情況。

第一點：扣除停車位 房價不失真

江龍名提到，目前實價登錄上有不少案件的登錄資訊，並未將停車位的「價格」、「面積」等資訊登載，導致換算出來的單價偏低，舉例來說，若是一戶總價1500萬、面積30坪含停車位的物件，在未拆算停車位前，每坪單價為約50萬(總價/面積)；但若將車位總價200萬、面積10坪扣除，則該物件總價為1300萬、面積20坪，換算後實際每坪單價為65萬元，足足相差15萬元之多，這點民眾要格外留意。

第二點：特殊交易多 價格有落差

另外，實價登錄也有許多特殊交易的情況，舉凡親友、員工間的交易，或毛胚屋、含裝潢等情形都算，而由於這類案件，通常在交易前便因買賣雙方熟識，或彼此存在債務協商等特殊狀況，導致最後的交易價格與市價有所落差，在市場中較不具參考意義，民眾要特別留心。

第二招：產品有差異 身價大不同

有些位於鬧區的中古公寓、華廈或大樓，因一、二樓具備店面價值，成交價格會高於周邊住宅，民眾比較時最好要將這類產品排除；同時，近年各地傳出許多透天老宅屢創高價，但背後原因，卻是因其地點精華，只要將建物拆除，土地便具備可開發價值，才會選擇重金搶進，民眾在參考時千萬別「張飛打岳飛」，將此做為一般住宅行情的依據。

第四招：實登非萬能 謹慎是王道

再者，目前實價登錄上的成交資訊，多半來自於2個月前登錄的案件，加上政府統計案件的誤差，導致現在仍有不少隔月，甚至隔年才揭露的案件，而計算實價登錄上的成交價量時，交易量也與各縣市地政機關每月公布的房屋買賣移轉棟數出入甚大，進而影響平均房價的計算；因此建議民眾除了參考官方實價登錄，也可結合各大房仲或市調網站等實價資料，才能讓知己知彼，精準出手!

│申報很輕鬆 自己在家也可以

此外，對於實價登錄該如申報，安桓地政士事務所所長黃若盈也說明，目前常見的實價登錄申報，主要分為「自行申報」或「代理申報」兩種方式；若是要自行申報者，因現行申報責任回歸買賣雙方，若是買賣交易的案件，只能採紙本方式申報，必須要在線上填寫資料後，列印出申報書經雙方親自簽章，並於案件送至地政機關登記時一併申報；但像租賃或預售屋成交，仍可選擇「憑證申請、線上申報」或「表單登錄、紙本送件」兩種方式來申報，亦即可經由線上申辦，插入「自然人憑證」或「工商憑證」，並輸入「身分證統一編號」及「密碼」方可登入，待資料填寫完成後，即可完成線上送件。

至於「代理申報」，則是市面上較常見的方法，只要民眾透過第三方(房仲、代銷)成交案件，簽約當下經買賣雙方同意，委託地政士代為辦理即可，目前許多年紀稍長、不諳電腦操作，或是平日忙碌的上班族大多採取這種，除了省時也較能避免登錄出現遺漏或錯誤。

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