買房或租屋？把「居住成本」算清楚就可以決定

行走江湖多年，經常被問到的3個投資理財問題是：基金與股票哪個好？有什麼標的可以買？你覺得該買房子嗎？

前面兩個問題我尚且還能回覆，但一碰到房子這個問題，就不知道該如何回應對方了！因為買房子並不是「應不應該」的問題，而是「有沒有能力」的事。只要有錢，供得起頭期款，且後續的房貸也應付有餘，那麼人人都可以評估自身需求，決定要不要買房子。

買房變屋奴？

租屋幫房東繳房貸？  

最近十幾年因為房價高漲，讓支持買房與反對買房的兩造看法更趨分歧。不贊成買房的人認為房價過高，當包租公的投資報酬率過低，不如拿買房的錢去投資股票，每年賺5%很容易，但這是站在「投資房地產」的角度來看買房問題，就不在本文討論範圍內。我們要探討的是：若是自住需求，不贊成買房的人認為，房貸會讓每月可動用資金減少，生活品質變得不好，「買房只會讓自己變成屋奴」。

但支持買房的人卻認為，房子可保值、可抗通膨，自己買房繳房貸，遠比租屋幫房東養房子來得實際，而且房價長期趨勢是上漲，只要挑對地點，還能靠房子賺錢，回顧過去買房賺大錢的人比比皆是，此為最佳印證。

買房vs租屋的選擇  

其實是支出比較 哪個划算就選它

事實上，在不考慮「房價上漲與否」這類機會成本的情況下，買屋與租屋的選擇就是「租金支出」與「貸款利息支出和房屋折舊」的比較。如果計算之後是後者比較高，那就是租屋划算；反之則是買屋比較划算。（想知道買屋或租屋哪個划算，可以用數學專家賴以威做的「租屋與買屋的大抉擇」，來比較買房和租房的「居住成本」，網址是https://goo.gl/CU2a2s）

反對買屋的人，大部分是年輕一代，因為年輕人一出社會就碰到台灣房價大漲的環境，導致「房貸利息支出和房屋折舊」的總和遠比「租金支出」高出非常多，所以若純粹用數字看，買屋絕對不划算，租屋反而是一個相對合理的選擇。

但是，支持買屋的人會告訴你：誰說買房子一定要買台北市黃金地段？應該是「先求有」，在大台北地區房價便宜地點先買一間自有的房子，這樣不僅可以保障財務安定（錢就不會拿到別處亂花用或買股虧損等等），也能對心理產生一股安定感。此外，買了房子就要想盡辦法趕快繳清貸款，這樣一來，這間房子就是「存下來的資產」，日後不論是職場中途失業，或是老了退休，都能有個安心之所。

房貸支出不超過薪水三分之一

想買房就買房

不論是買屋或租屋，都各自有其優點與缺點，且雙方也都有其成功與失敗的案例，所以到底是買房好，還是租屋好？我覺得都很好，只要算清楚手上的資金，以及之後每月房貸支出不要超過月薪的三分之一，想買就買，別去理會買屋成本與租屋成本這套數學公式算法。

但是，如果覺得房貸支出會排擠自己或家庭的其他預算，例如付了房貸就沒辦法養兒育女（養育金、教育費）、沒辦法買足夠的人身保險、醫療險，或是無法每個月再提撥一筆錢出來提前做退休規畫等等，那麼你就要仔細評估是否一定要買房。

事實上，買房年齡普遍落於35歲～40歲之間，這個年齡層代表什麼？就是年輕時本來就沒有能力買房（除非是爸媽幫忙），一定是出社會工作後，經過10~15年的努力存錢、投資，累積到一定資本後才有能力買房子。所以，我覺得「要不要買房」應該是35歲以後才需要討論的議題，假設35歲買房，然後提前把房貸在45歲前還清，就已經算是勝利組了！

逐工作地點而租居

把錢存下來也是勝利組

但是，如果45歲還沒買房，也不算是失敗組，因為我見過很多不買房的人，他們手上握有現金，卻是逐工作地點而租屋居住，完全是因應現在的工作大環境，跳槽到哪裡上班，就搬家到公司附近租房子，一來可以換屋居住，改變心情；二來住家離公司近，省下交通時間，生活更有彈性，同時手上存下的錢也多，可動用的資金比買房者多，這也是勝利組。

再次提醒，以上所談，都是侷限於「買房子為自用」的前提，如果你想靠買賣房地產賺錢，那就是另一個完全不同的議題了！