โลกผันผวน ฐานผลิตย้ายมาอาเซียน ดันโรงงาน-คลังสินค้าไทย โตแรง PD เร่งเครื่องนิคมบางปะกง

โลกยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน เศรษฐกิจชะลอตัวในหลายประเทศ ความตึงเครียดทางการค้า ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ไปจนถึงปัญหาห่วงโซ่อุปทาน หนึ่งในปรากฏการณ์สำคัญคือ “การย้ายฐานการผลิต” ไปยังพื้นที่เสถียรภาพ และสามารถเชื่อมต่อซัพพลายเชนได้ ภูมิภาคอาเซียนจึงกลายเป็นจุดหมายสำคัญ โดยเฉพาะประเทศไทย

ภาพนี้เห็นได้ชัดผ่านการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม โดยเฉพาะผู้เล่นรายสำคัญในประเทศไทยอย่าง “พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์” (Prospect Development หรือ PD) ในเครือมั่นคงเคหะการ ดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าภายใต้โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) มากว่า 15 ปี

Prospect Development เผยผลประกอบการ 68 โตแกร่ง

ปี 2568 PD มีรายได้รวม 1,225 ล้านบาท เติบโต 67.6% จากปีก่อน และมีกำไร EBIT อยู่ที่ 658.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 196% ขณะที่พื้นที่เช่าใหม่ (New Leases) เพิ่มขึ้น 150,000 ตารางเมตร

ปัจจุบัน PD มีโครงการรวม 10 โครงการให้เช่า และ 1 นิคมอุตสาหกรรม กระจายอยู่ใน 3 ทำเลยุทธศาสตร์ ได้แก่ วังน้อย (อยุธยา) โซนบางนา-ตราด-บางพลี (สมุทรปราการ) และพื้นที่ EEC อย่างฉะเชิงเทรา-ชลบุรี โดยมีพื้นที่เช่ารวมทะลุ 1 ล้านตารางเมตร และตั้งเป้าขยายสู่ 2 ล้านตารางเมตรในอนาคต

จุดแข็งสำคัญของ PD คือพื้นที่เขตปลอดอากร (Free Zone) โดยมีสะสมกว่า 460,000 ตารางเมตร ซึ่งช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันด้านการนำเข้า-ส่งออกให้กับผู้ประกอบการ

สำหรับอัตราการเช่า (Occupancy Rate) โครงการของ PD เฉลี่ยสูงถึง 96% และอัตราการต่อสัญญาสูงถึง 98% บอกถึงความเชื่อมั่นของลูกค้าเดิม ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักยังคงเป็นอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ วัสดุอุตสาหกรรม สินค้าอุปโภคบริโภค อาหาร และเครื่องใช้ไฟฟ้า โดยมีทั้งผู้ประกอบการไทย จีน ยุโรป ญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกาเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง

การเติบโตสอดคล้องกับแนวโน้มการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2568 มีมูลค่าสูงถึง 1.36 ล้านล้านบาท เติบโต 66% โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออกสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนได้มากที่สุด เป็นแรงหนุนสำคัญที่ทำให้ความต้องการพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าพร้อมใช้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่ง Prospect Development มีโครงการอยู่พื้นที่ดังกล่าว ตอบโจทย์ธุรกิจได้อย่างหลากหลาย

ชูความสำเร็จโครงการ BFTZ 4 พร้อมเร่งเครื่องอุตสาหกรรมบางปะกง

สำหรับทิศทางธุรกิจในปี 2569 ของ PD บริษัทได้ตั้งเป้ารักษาอัตราการเช่าให้คงไว้ที่ระดับมากกว่า 90% และปิดดีลผู้เช่าใหม่เพิ่มเติมประมาณ 150,000 ตารางเมตร รักษามาตรฐานเดิมไว้ได้อย่างดี

นอกจากนี้ยังโฟกัสไปที่การพัฒนาโครงการ Flagship ทำเลหลัก อย่างโครงการ “BFTZ 4 บางปะกง” ที่ขยายจากทำเลแกร่งเดิมในโซนสมุทรปราการ ตั้งอยู่ในพื้นที่ EEC บนถนนบางนา-ตราด กม.53 พื้นที่รวมประมาณ 190,000 ตารางเมตร บนที่ดินราว 300 ไร่ โดยเป็น Free Zone ถึง 80% สามารถเชื่อมต่อท่าเรือและสนามบิน เอื้อต่อการนำเข้า-ส่งออก

โครงการนี้ได้รับการตอบรับอย่างสูง เห็นได้จากอัตราการเช่ามากกว่า 90% ตั้งแต่ช่วงก่อสร้าง และระยะเวลาปิดดีลลดลงเหลือเพียง 3-6 เดือน จากเดิมที่อาจใช้เวลานานถึง 1 ปี สะท้อนถึงดีมานด์ที่เร่งตัวขึ้นอย่างชัดเจนจากการย้ายฐานการผลิตและการเติบโตของ E-commerce

ในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ Prospect Development คาดว่าจะนำทรัพย์สินโครงการ BFTZ 4 บางปะกง เข้ากองทรัสต์ PROSPECT REIT มูลค่ารวมไม่เกิน 5,040 ล้านบาท พื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 187,949 ตารางเมตร แต่จะยังคงบทบาทสำคัญในการเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน เพื่อดูแลและบริหารผู้เช่าอย่างต่อเนื่องเช่นเดิม

นอกจากนี้ PD ยังได้ขยายโครงการต่อยอดความสำเร็จในพื้นที่ใกล้เคียง เร่งพัฒนา “นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง” บนพื้นที่กว่า 1,000 ไร่ เชื่อมต่อชลบุรี-ฉะเชิงเทรา ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือแหลมฉบัง โดยโครงการได้ผ่านการประเมิน EIA แล้ว และอยู่ระหว่างพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พร้อมตั้งเป้ามูลค่าการขายที่ดินรวมประมาณ 8,500 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในปี 2570 เพื่อรองรับความต้องการของนักลงทุนที่ต้องการถือครองที่ดินและตั้งฐานการผลิตในไทยระยะยาว

ขณะเดียวกัน บริษัทวางแผนขยายโครงการคลังสินค้าและโรงงานเพิ่มเติมอีก 3 โครงการ รวมมูลค่าการลงทุน ประมาณ 1,500 ล้านบาท ได้แก่

– โครงการ BFTZ 8 เทพารักษ์ พื้นที่เช่ารวม 27,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2569

– โครงการ BFTZ 9 บางนา-ตราด กม.20 พื้นที่เช่าประมาณ 42,000 ตารางเมตร โครงการ Built-to-Suit สร้างตามความต้องการ ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้า

– โครงการ BFTZ 10 วังน้อย พื้นที่เช่าประมาณ 50,000 ตารางเมตร

“เรามองเห็นโอกาสจากแนวโน้มการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศไทย และการก่อตัวของคลื่นอุตสาหกรรมแห่งอนาคต เช่น EV, พลังงานสะอาด, Data Center, Robotics และเทคโนโลยีดิจิทัล PD ในฐานะเรือธงของกลุ่มมั่นคงเคหะการ จึงไม่ได้เป็นเพียงผู้ให้เช่าพื้นที่ แต่เราพร้อมเป็นแพลตฟอร์มที่ขับเคลื่อนทุกการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมผ่านโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยและการบริการที่ครบวงจร พลิกโฉมพื้นที่ Free Zone ด้วยการขับเคลื่อนความคล่องตัวในการทำธุรกิจ (Ease of Doing Business) เพื่อร่วมผลักดันเศรษฐกิจไทยให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและสามารถแข่งขันได้ในระดับภูมิภาค” นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวทิ้งท้าย

ภาพรวมการเติบโตของ PD ชี้ให้เห็นว่า แม้โลกจะเผชิญความไม่แน่นอนรอบด้าน แต่ภาคอุตสาหกรรมไทยกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง สวนกระแสการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ผลจากการย้ายฐานการผลิตและการเปลี่ยนแปลงของห่วงโซ่อุปทาน แนวโน้มต่อจากนี้ ภูมิภาคอาเซียนและประเทศไทย อาจกลายเป็นจุดหมายสำคัญของการลงทุนในระยะยาวได้

ในเกมเศรษฐกิจโลกที่กำลังเปลี่ยนกติกา ประเทศไทยอาจไม่ได้เป็นเพียงทางผ่าน แต่กำลังขยับขึ้นมาเป็น “ฐานหลัก” ของการผลิตในภูมิภาค และการเติบโตของธุรกิจอย่าง Prospect Development ก็คือหนึ่งในตัวอย่างสำคัญที่สะท้อนว่า โอกาสครั้งใหม่นี้กำลังเกิดขึ้นจริง