ร้องเรียนยังไงดี หากบ้านไม่ได้มาตรฐานทั้งหลัง จนต้องรื้อสร้างใหม่

          การร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานไม่ใช่ปัญหาที่เพิ่งเกิดขึ้น หากปัญหานี้มีมานานแล้วทุกครั้งที่เราขนย้ายข้าวของเพื่อเตรียมเข้ามาอยู่อาศัยแล้วเจอปัญหาจุกจิกกวนใจนับตั้งแต่ปัญหาน้ำรั่วลงมาจากฝ้าหรือเพดานจนต้องเรียกช่างเข้ามาช่วยแก้ไข ซึ่งลูกบ้านบางคนได้รับความช่วยเหลือจากนิติบุคคลในขณะเดียวกัน หลายคนไม่ได้รับการเยียวยาใด ๆ ดังนั้น บทความนี้มีคำตอบเมื่อเจอปัญหาบ้านไม่ได้มาตรฐานจนสร้างความยุ่งยากขึ้นในชีวิตประจำวัน เราต้องทำอย่างไรกันบ้าง? สำหรับเรื่องที่อยากรู้ คำตอบมีดังนี้ค่ะ

ทำไมต้องมีการตรวจรับบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ สำคัญยังไง มีประโยชน์กับผู้ซื้ออย่างเรายังไงบ้าง

          การตรวจรับบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ค่อนข้างมีความสำคัญมาก ๆ เลยก็ว่าได้เพราะมีผลต่อการอยู่อาศัยในระยะยาวรวมถึงรายจ่ายที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต จะอยู่บ้านหลังนี้ให้ปลอดภัยไปได้อย่างไร? ก่อนโอนเราจำเป็นต้องตรวจรับค่ะ

          การอยู่อาศัยในระยะยาว แบ่งได้เป็น 2 กรณี ได้แก่

กรณีแรก บ้านโครงการใหม่

          ปัญหาน้อยกว่าบ้านมือสองแต่ถ้าไม่ตรวจเช็คเลยก็เป็นเรื่องอันตรายเหมือนกันสำหรับผู้ที่ต้องการจะอาศัยอยู่ไปนาน ๆ ก่อนจะเซ็นรับควรตรวจทุกจุดไม่ว่าจะเป็นในส่วนของฝ้า เพดาน มีรอยร้าวหรือไม่? ถ้ามีให้ร้องเรียนบ้านร้าวได้เลยเพราะถ้าขืนปล่อยไว้เวลาฝนตก น้ำจะรั่วซึมลงมามีผลทำให้ฝ้าเสื่อมสภาพเร็วขึ้นอีกทั้งยังสร้างความสกปรกเลอะเทอะบนพื้นบ้านโดยเฉพาะฝ้าตรงบริเวณห้องนอน คงไม่มีใครอยากสะดุ้งตื่นกลางดึกเพราะมีน้ำรั่วลงมาจากฝ้ากันหรอกค่ะ

          ไม่เพียงแค่เรื่องของฝ้า พื้นกระเบื้องก็เช่นกัน ควรมีความเรียบเสมอกันในทุกจุดที่สัมผัสเวลาเดิน ถ้ากระเบื้องบางแผ่นมีส่วนที่นูนขึ้นมาจนเป็นเหตุให้เดินสะดุดล้ม ก็สามารถฟ้องโครงการบ้านโดยติดต่อนิติบุคคลให้ส่งช่างเข้ามาซ่อมด่วน เหตุผลนั่นเป็นเพราะยังอยู่ในช่วงรับประกันบ้านอันเป็นอีกหนึ่งนโยบายที่ทางโครงการมีไว้บริการลูกค้าที่สนใจดูและต้องการซื้อบ้าน ตรงจุดไหนมีปัญหาให้รีบแจ้ง เชื่อได้เลยว่า ทางโครงการพร้อมบริการให้ซึ่งจะเป็นข้อได้เปรียบของเราที่ยังไม่เซ็นสัญญาซื้อบ้านแต่อย่างใด

• การตรวจดูสภาพบ้านก่อนเซ็นรับรองจะซื้อจะขาย

          นอกเหนือจากสามารถขอให้แก้ไขจุดที่มีปัญหาก่อนย้ายเข้ามา ในเรื่องของเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย การได้มาเห็นสภาพบ้านจริงย่อมทำให้เราได้เปรียบ รายละเอียดในสัญญาเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับความเป็นจริงตรงหน้า ถ้าอ่านดูแล้วไม่ตรงกับสิ่งที่เห็น เราสามารถแก้ไขรายละเอียดที่มีอยู่ในสัญญาได้

• การตรวจก่อนเซ็นรับทำให้เรารู้สึกสบายใจ

          และมีความรักในบ้านหลังที่เราซื้อมากขึ้นทั้งนี้เกิดจากการขอให้ปรับและแก้ไขจนเรารู้สึกสบายใจ มั่นใจได้ว่า เมื่อเราย้ายเข้ามาอยู่ บ้านหลังนี้จะปลอดภัยไม่มีปัญหาฝ้าถล่มแต่อย่างใดให้เราและสมาชิกคนอื่น ๆ ในบ้านรู้สึกเป็นกังวลใจ

• เป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาว

          เมื่อบ้านพร้อม ไม่มีปัญหาเรื่องฝ้า เพดาน ฐานรากมีความแข็งแรงพอที่จะอาศัยอยู่ไปนาน ๆ ทำให้เราไม่ต้องเสียเงินซ่อมภายหลังบ้านหมดอายุประกัน

กรณีที่ 2 ในกรณีที่เป็นบ้านมือสอง

          มีความจำเป็นต้องตรวจสอบให้มาก ๆ ตรงบริเวณไหนมีปัญหาต้องรีบบอกเจ้าของบ้านเดิมซึ่งเป็นผู้ประกาศขายให้ทำการปรับปรุงด่วน เพราะถ้าไม่ทำแบบนั้น โอกาสที่จะไม่ได้รับการซ่อมแซมหลังเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายมีค่อนข้างสูงเพราะไม่ได้อยู่ในความรับผิดชอบของโครงการอยู่แล้วอันเป็นผลมาจากการที่นิติบุคคลได้หมดหน้าที่ไปนานแล้ว ดังนั้นในกรณีของบ้านมือสอง ต้องรอบคอบมาก ๆ เพราะทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างเป็นคนแปลกหน้าของกันและกันอยู่แล้ว

หากไม่ตรวจรับให้ดีก่อนโอน จะมีผลเสียยังไง

          ถ้าไม่ตรวจให้ดีก่อนรับโอนไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง ผลเสียย่อมตามมาอย่างแน่นอนคร่าว ๆ ดังนี้

• ในเรื่องของความไม่ปลอดภัยในชีวิต ใครจะไปรู้ วันดีคืนดี ฝ้าหรือโคมไฟอาจจะหล่นใส่ตัวเราที่กำลังเดินอยู่จนหัวร้างข้างแตกและเข้าโรงพยาบาลก็เป็นได้
• จะได้รับความล่าช้าในการซ่อมแซมหรือในบางคราวอาจต้องควักเงินจ่ายเองด้วยซ้ำไปในกรณีที่เป็นบ้านมือสองแล้วติดต่อผู้ซื้อที่เป็นเจ้าของเดิมไม่ได้ การจะร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐาน ก็จะเกิดขึ้น ณ นาทีนี้ เป็นต้น
• อาจจะเสียเปรียบในเรื่องของเอกสาร การไม่ตรวจสภาพความเป็นจริงของตัวบ้านให้ดีเสียก่อนมีผลเกี่ยวเนื่องโยงใยกับเอกสารจะซื้อจะขายนั่นเท่ากับเรายินยอมและเห็นดีเห็นงามที่จะรับบ้านหลังดังกล่าวมาเป็นของตัวเองไปแล้ว เมื่อลงนามเซ็นสัญญาจะมาแก้รายละเอียดในภายหลังก็เป็นเรื่องยากกระทั่งเจอปัญหาก็นำมาสู่การร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานในท้ายที่สุดอยู่ดี
• อาจจะเสียเวลาในกรณีบ้านมีปัญหาจนอยู่ไม่ได้ เมื่อไม่สามารถเอาผิดกับโครงการหรือเจ้าของบ้านเดิมได้ แต่ไม่รู้ต้องรับมืออย่างไร? ซึ่งก็เหลือเพียงแค่ทางออกเดียวนั่นก็คือการ ร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานกับทางสคบ.ซึ่งก็จะมีรายละเอียดปลีกย่อยในการเตรียมตัวฟ้องร้อง ต้องเตรียมทั้งหลักฐานและเอกสารต่าง ๆ รูปถ่ายต้นตอปัญหาและอื่น ๆ ซึ่งก็จะมีความยุ่งยากมากขึ้นไปอีกแทนที่จะได้อยู่อาศัยกลายเป็นว่าต้องมาดำเนินเรื่องร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐาน

เหตุการณ์ที่ไม่มีใครอยากเจอ หากจองซื้อบ้านช่วง Presale เมื่อใกล้ถึงกำหนดรับโอน แต่ตรวจเช็ด Defect แล้ว พบจุดบกพร่องทั้งหลัง

          ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจคำว่า Defect กันก่อนดีกว่าแปลว่าอะไร?

          การตรวจดีเฟคไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็ดี ถ้าจะเปรียบก็เหมือนกับการตรวจรับสินค้าเพื่อเช็คดูว่าเรียบร้อยและสามารถนำมาใช้งานได้ปกติหรือเปล่า จากนั้นถึงจะจ่ายเงินส่วนที่เหลือเพื่อทำการซื้อบ้านก็จะเป็นการจบการซื้อขายที่สมบูรณ์แบบ ซึ่งเท่ากับว่า 90% ของบ้านที่เรากำลังจะได้เป็นเจ้าของนั้นเหลือรายละเอียดเพียงเล็กน้อยจำพวกยาแนวซิลิโคน เก็บสีเก็บขอบอีกเพียงไม่กี่อย่างเท่านั้น เสร็จจากขั้นตอนนี้ก็สามารถย้ายเข้าไปอยู่ได้เลย ทว่าในทางกลับกันหากไม่เป็นดั่งหวังภายหลังตรวจสอบอย่างละเอียดครบถ้วนกลับพบว่ามีจุดบกพร่องทั้งหลังรวมถึงปัญหาที่ต้องแก้ไขมากมายหลายรายการ

          สิ่งที่เกิดขึ้นเป็นอีกหนึ่งปัญหาที่สร้างความน่าเบื่อหน่ายแก่ผู้ที่ต้องการจะย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านหลังงามที่ตัวเองได้เลือกไว้ เหตุผลเพราะการจะทำเรื่องย้ายจากสถานที่เก่ามายังสถานที่ใหม่ย่อมผ่านการวางแผนมาแล้วเป็นอย่างดีว่าควรจะไปวันไหน ต้องเตรียมอะไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็นเวลาที่ใช้ในการเตรียมตัว สัมภาระข้าวของต่าง ๆ การว่าจ้างรถขนย้ายซึ่งถ้ามันเกิดปัญหาขึ้นก็ต้องเลื่อนออกไปอีก รวมถึงในกรณีหาที่ทำงานใกล้ที่อยู่อาศัยใหม่ได้แต่พบว่ามีปัญหาต้องรอสะสางจนกว่าจะย้ายเข้าไปได้ ทำให้เสียเวลา เสียอารมณ์ และเปลืองค่าใช้จ่าย

          ไม่เพียงแค่แผนที่ต้องเลื่อนออกไป เมื่อตรวจพบ Defect ทั้งหลังทำให้เสียเวลาเทียวไล้เทียวขื่อมาดูหน้างานว่างานแก้ได้ดำเนินการไปถึงขั้นตอนไหนแล้ว ปรับแก้ไปแล้วถูกใจเราหรือไม่อย่างไร และมีรายการไหนบ้างที่ต้องรอการแก้ไข ซึ่งต้องใช้เวลาตรวจสอบอยู่พอสมควรและซ้ำร้ายไปกว่านั้น ใกล้ถึงกำหนดต้องโอนบ้านตามที่ตกลงกันไว้แต่งานแก้ไขยังไม่เสร็จ เราควรทำอย่างไร เป็นคำถามจุกจิกที่สร้างความลำบากใจนักจนต้องขยายระยะเวลาโอนบ้านออกไปอีกจนกว่าจะแก้งานจนสำเร็จดีกว่ามาร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานกันในภายหลัง ซึ่งสามารถแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้กับทางโครงการได้อันเป็นการยืนยันสิทธิ์ของตัวเองว่ายังสามารถครอบครองบ้านหลังนั้นได้หรือจะถ่ายภาพไว้เป็นหลักฐานเพื่อยืนยันสิทธิ์หรือจะใช้วิธีเบสิค ช่วยกันเร่งงานช่างทำงานให้เสร็จตามกำหนดซึ่งเป็นอะไรที่ยุติธรรมกันทุกฝ่ายเพื่อที่ว่าในอนาคตไม่ต้องมาทำเรื่องร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานกันค่ะ

Defect ในจุดที่ร้ายแรง เช่น ส่วนของโครงสร้าง หลังคา ฐานราก

          ปัญหาใหญ่ขนาดนี้เป็นเรื่องที่ปล่อยผ่านไปไม่ได้เลยแม้จะต้องใช้เวลาแก้ไขก็ตามดีกว่ามาร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานในภายหลัง และแม้จะเป็นอะไรที่กินเวลามาก ๆ ก็ต้องยอมเลิกหงุดหงิดเพราะนั่นหมายถึงความปลอดภัยในชีวิตภายหลังเข้ามาอยู่ ถ้าเมื่อไหร่ก็ตามที่โครงสร้างรวมถึงหลังคาและฐานรากยังไม่ได้รับการปรับปรุงแล้วเข้าไปอยู่อาศัยจนเกิดเรื่อง เราในฐานะผู้อาศัยย่อมทนไม่ได้จนนำมาสู่ปัญหาการร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความรำคาญใจพอสมควร ในส่วนของการตรวจพบ Defect ที่ร้ายแรงอย่างโครงสร้างและรากฐานไม่ได้มาตรฐาน อยู่อาศัยไปก็ไม่ปลอดภัยถือว่าเป็นปัญหาใหญ่มาก ๆ โดยเฉพาะใกล้ถึงเวลาไม่นานก็ต้องทำเรื่องโอนบ้านกันแล้ว มาถึงเหตุใดปัญหานี้ถึงร้ายแรงจนอาจนำมาสู่การร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐาน คำตอบมีดังนี้

• ฐานรากบ้านเป็นหัวใจสำคัญของบ้านทุกหลัง เพราะต้องรองรับน้ำหนักทั้งหลังของบ้านเอาไว้โดยจะฝังอยู่ใต้ดินเช่น ฐานรากเสาเข็ม เป็นต้น เมื่อไหร่ที่สร้างมาอย่างไม่ได้มาตรฐาน โอกาสบ้านจะพังลงมาทั้งหลังจนทำให้ผู้อาศัยบาดเจ็บหรือเสียชีวิตกระทั่งนำมาสู่การร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐาน เป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญมาก ๆ
• หลังคาก็เช่นเดียวกัน เมื่อไม่ได้มาตรฐาน อันเกิดจากการใช้วัสดุไม่ดีหรือจัดเรียงกันแล้วยังมีช่องว่างที่จะทำให้ฝนรั่วลงมาตามฝ้าหรือเพดานจนสร้างความเสียหายทำให้บวมจนใช้การไม่ได้ สิ่งที่ต้องทำแม้ไม่ร้ายแรงเท่างานฐานรากแต่ก็ใช้เวลาแก้ไขอยู่พอสมควร

          ในส่วนของวิธีแก้ไขเมื่อตรวจพบ Defect เช่นนี้ วิธีแก้ที่กล่าวไปแล้วข้างต้นนั้นก็คือช่วยกันเร่งงานช่างพร้อมทำจดหมายแจ้งโครงการไปถึงเหตุผลที่ยังไม่สามารถรับโอนบ้านได้ ดีกว่ารีบทำเรื่องรับโอนจนเกิดเรื่องนำมาสู่ปัญหาร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานในภายหลังเวลาเกิดปัญหาค่ะ

ผู้ซื้อสามารถร้องเรียนอะไรกับทางผู้พัฒนาโครงการได้บ้าง

          เมื่อเข้าไปอยู่อาศัยแล้วเกิดปัญหา ผู้ซื้อสามารถร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานกับทางผู้พัฒนาโครงการได้เลยทั้งนี้เพราะกฎหมายได้บังคับเอาไว้อยู่แล้วเพื่อสร้างความชอบธรรมให้กับผู้อาศัยในระดับหนึ่งจนไม่ต้องมาทำเรื่องร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานกันในภายหลัง สำหรับเรื่องที่จะให้ทางนักพฒนาโครงการรับรู้จนนำมาสู่การเยียวยากันตามตัวบทกฎหมายมีดังนี้

          ถ้าเป็นที่โครงสร้างไม่ว่าจะเป็นฐานรากตัวอาคาร จำพวก เสาเข็ม เสา รวมไปถึงโครงหลังคา ฝ้า ผนังรับน้ำหนัก ตามกฎหมายแล้ว นับตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ จะได้สิทธิ์การคุ้มครองถึง 5 ปี และเมื่อไหร่ก็ตามที่เกิดปัญหาขึ้น ผู้อาศัยสามารถใช้สิทธิ์นี้ร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานกับทางนักพัฒนาโครงการได้เลย เพราะมีความเข้าใจในตัวบทกฎหมายกันอยู่แล้ว

          ในส่วนของรั้วบ้าน กำแพงหรืออื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวกับโครงสร้างบ้าน กฎหมายคุ้มครองสิทธิ์ผู้อาศัยถึง 1 ปีเต็ม ดังนั้น หากเกิดปัญหาร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐาน สามารถนำเรื่องไปร้องเรียนนักพัฒนาโครงการได้

สามารถเรียกร้องค่าชดเชยได้เท่าไหร่ยังไงบ้าง

          ขึ้นอยู่กับลักษณะความเสียหายในแต่ละจุดก็จะมีเรทค่าชดเชยที่ไม่เท่ากัน เช่น ถ้าฐานบ้านทรุดย่อมไม่สามารถร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานโดยใช้เรทราคาเดียวกับงานฝ้าหรือระเบื้องได้ซึ่งโดยปกติแล้วถ้าเป็นในเคสบ้านเพิ่งซื้อทางโครงการจะรับผิดชอบตั้งแต่ให้เข้ามาตรวจเช็ค Defect ก่อนโอนบ้านให้อยู่แล้วโดยที่ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ แต่ถ้าในกรณีที่เซ็นรับบ้านไปแล้วเพิ่งมาเจอปัญหาและดูเหมือนทางโครงการจะไม่ยอมแสดงความรับผิดชอบใด ๆ ถ้าจะทำเรื่องร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐาน สามารถนำหลักฐานไปฟ้องร้องกับทาง สคบ. ได้ซึ่งก็คงมีเรทค่าชดเชยต่าง ๆ ให้มากน้อยขึ้นอยู่กับระดับความเสียหาย

หากทางโครงการไม่ยอมรับผิดชอบ สามารถร้องเรียนได้ที่ไหนบ้าง

          ในกรณีที่เกิดปัญหาร้องเรียนบ้านร้าวหรืออื่น ๆ กับทางโครงการแล้วไม่รับผิดชอบ ไม่ต้องตกใจค่ะ เรายังมีอีก 1 ทางออกที่แสนจะดีงาม เมื่อไม่สามารถพึ่งพาโครงการได้ ทางออกดีสุดคือให้ไปดำเนินการร้องเรียนเรื่องบ้านกับ สคบ. ได้เลยโดยมีขั้นตอนต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

• ไปที่ website www.ocpb.go.th
• ให้ผู้ร้องทุกข์เลือกร้องเรียนออนไลน์ กรอกข้อมูลขอเป็นสมาชิก
• กรอกข้อมูลส่วนตัวให้ครบแล้วกดปุ่มยืนยันข้อมูล
• ล็อคอินเข้าระบบเพื่อทำเรื่องร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานที่ช่อง username ใส่เลขบัตรประชาชนตามด้วยรหัสพาสเวิร์ดที่เรากำหนดไว้ตอนลงทะเบียน

มาถึงวิธีร้องทุกข์ออนไลน์

• เมื่อล็อคอินเข้าระบบเรียบร้อยแล้วให้เลือก “ร้องทุกข์ออนไลน์”
• โดยจะมี 3 รายการให้เลือก ได้แก่อสังหาริมทรัพย์ สินค้าและบริการ ให้เลือก “อสังหาริมทรัพย์”
• มาถึงหน้าข้อมูล ใส่ให้ครบถ้วนจากนั้นกดคำว่า “ต่อไป” เลือกข้อมูลตามจริงแล้วกดถัดไป พอมาถึงหน้านี้ให้แนบไฟล์เอกสารต่าง ๆ เช่น สำเนาบัตรประชาชน หลักฐานการแจ้งความ สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าซื้อ ใบโฆษณา ภาพถ่าย เป็นต้น แล้วกดปุ่มตกลงเพื่อรอทางเจ้าหน้าที่ดำเนินการร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานโดยไม่ต้องเดินทางด้วยตัวเอง

          จะเห็นได้ว่าเมื่อบ้านที่เราซื้อมาสร้างปัญหาจนส่งผลต่อการอาศัยอยู่ การปล่อยเฉย ๆ ไม่จัดการปัญหาใด ๆ เป็นเรื่องที่ไม่ควรเพิกเฉย ดังนั้น เมื่อจำเป็นต้องทำเรื่องร้องเรียนบ้านไม่ได้มาตรฐานก็สามารถทำได้เลยในกรณีที่โครงการไม่รับผิดชอบ ทาง สคบ.จะช่วยทวงความยุติธรรมให้ซึ่งปัจจุบันไม่ต้องเดินทางไปที่สำนักงาน เมื่อไหร่ก็ตามที่พบปัญหาแล้วต้องการร้องเรียนเกี่ยวกับบ้านไม่ได้มาตรฐาน เดี๋ยวนี้ยื่นผ่านช่องทางออนไลน์ได้ จากนั้นรอเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับ