SIRI เร่งโอนดันยอด ยีลด์ปันผลสูง 9.2%

หุ้นวิชั่น - บริษัทหลักทรัพย์กรุงศรี จำกัด (มหาชน) คาดแนวโน้มธุรกิจของ SIRIว่าในไตรมาส2/2569 บริษัทมีแผนเปิด 6โครงการใหม่ มูลค่ารวม 13.4พันลบ.QTD presale = 5.0พันลบ. โดยเป้า 2Q26F presale อยู่ที่ 10.0พันลบ.QTD transfer (incl. JV) = 2.2พันลบ. โดยเป้า 2Q26F transfer อยู่ที่ 8.0พันลบ.

โดยแนวโน้ม % residential GPM คาดดีขึ้น q-q จากสัดส่วน backlog condo ที่มี % GPM สูงเข้ามาโอนมากขึ้น และแรงกดดันจาก price promotion ทยอยลดลง

โครงการ highlight ที่เปิด 2Q26F คือ condo; XT 10 Ekamai มูลค่า 6.4 พันลบ. โดยเปิดตัวแล้วเมื่อ 16-17 may ที่ผ่านมา และทำยอดขายถึง 30% ตามเป้า2026F target; ส่วนใหญ่คงเป้าตามเดิม แต่มีปรับเป้า % residential GPM ลดลงจากเดิม 2026F new launch = 51.0 พันลบ. (-2% y-y) จำนวน 33 โครงการ สัดส่วน low-rise : condo = 41% : 59% 2026F presale target = 41.0 พันลบ. (-2% y-y) แบ่งเป็น low-rise : condo ที่ 52% : 48% หรือเท่ากับ 21.3 พันลบ. (+1% y-y) และ 19.7 พันลบ. (-5% y-y) 2026F transfer target (incl. JV) = 39.0 พันลบ. (+9% y-y) แบ่งเป็น low-rise : condo ที่ 55% : 45% หรือ 21.5 พันลบ. (-3% y-y) และ 17.5 พันลบ. (+21% y-y)

มีแนวโน้มปรับ % residential GPM ลงมาที่ 28% (จากเดิม 30%) Vs. 2025 ที่ 31.1% ตามสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ที่ยังไม่ดีนักและมีแผนใช้ price promotion ต่อเนื่อง

ด้านผลกระทบด้านต้นทุนค่าก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากสงครามตะวันออกกลาง: ในช่วง 2Q-3Q26F จะยังไม่ส่งผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้างอย่างมีนัยสำคัญ เพราะบางส่วนมีการ lock ราคาไว้จนถึง Jul-2026 และบริษัทยังมี stock เหลือขาย อย่างไรก็ตามหากต้นทุนยังสูงและลากยาวไปเกินกว่า Jul-2026 อาจกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 2-3% ซึ่งจะเห็นผลกระทบ 4Q26F เป็นต้นไป

Backlog ณ 17 May 2026: อยู่ที่ 26.0 พันลบ. (Incl. JV) โดยราว 11.1 พันลบ. มีแผนโอนใน 2026F ทำให้ secured เป้าโอนปี 2026F ที่ 53% โดยปี 2026F มี 10 condo ใหม่ มูลค่ารวม 23.0 พันลบ. เข้ามาโอน โดยมี average take-up rate ที่ 40% และยังมี condo กลุ่ม ready to move อีกราว 6 โครงการ ที่เปิดขายพร้อมโอนในปีนี้

ปัจจุบัน SIRI มี finished stock ราว 11.8 พันลบ. ทั้งนี้มูลค่า finished stock เทียบยอดโอนที่เฉลี่ยเดือนละ 2.5 พันลบ.+- เทียบเท่าการใช้เวลาระบาย stock 4-5 เดือน ซึ่งเป็นระดับที่ไม่น่ากังวล

มีโอกาสเห็นการทำ joint venture ทั้งในโครงการ low-rise และ condo 2026F อย่างต่อเนื่อง: ทำให้ยังมีโอกาสของ extra gain ที่เกิดขึ้นเมื่อขาย landbank เข้าโครงการ JV ทั้งนี้ประมาณการของเราใส่ extra gain เข้ามาใน 2026F ที่ราว 200 ลบ. เทียบปัจจุบันที่มีการ sign JV และจะรับรู้ extra gain แล้วราว 150 ลบ. (รับรู้บางส่วนใน 1Q26 แล้วที่ 95 ลบ.)

มีโอกาสรับรู้กำไรที่ทยอยรับรู้การขาย The Standard hotel เข้ามาอีกใน 2026F: โดยปี 2026F มีโอกาสรับรู้ extra gain ราว 500 ลบ. ซึ่งน่าจะเป็น upside ต่อประมาณการกำไรสุทธิ 2026F ได้อีกเล็กน้อย

เป้า landbank CAPEX ปี 2026F ที่ 4.0-5.0 พันลบ. ใกล้เคียงปี 2025 ถึงแม้เป้า landbank CAPEX จะไม่มาก แต่ landbank ยังมีเพียงพอต่อการเปิดโครงการใหม่ปี 2026-28F อย่างสม่ำเสมอ เพราะปัจจุบัน secured ที่ดินพอสำหรับโครงการใน 2 ปีข้างหน้าแล้ว

Debt Capacity คาดยังบริหารจัดการได้ดี: โดย IBD/E ณ Mar-26 อยู่ที่ 1.36x ในขณะที่ IBD/E ใน 2026F คาดที่ 1.35x-1.40x ทั้งนี้ internal control ของ IBD/E อยู่ที่ 2.0x และ bank control ที่ 2.5x สำหรับ cost of debt 2026F คาดลดลงเล็กน้อยจากปี 2025 ที่ 3.8% ตามทิศทางดอกเบี้ยนโยบายที่เป็นขาลง (ล่าสุดใน 1Q26 มี cost of debt ที่ 3.7%)

คาด story ใน 2Q26F ยังดีในด้าน presale ตามการเปิดโครงการใหม่มาก แต่แนวโน้มการโอนและกำไรสุทธิคาดลดลง y-y โดยกลุ่ม low-rise ยังชะลอตัวด้านการโอน และมีแรงกดดันจาก % GPM โดยคาด 2H26F จะมี outlook ดีกว่า 1H26

ประมาณการกำไรสุทธิ 2026F ที่ 4.3 พันลบ. (-5% y-y) น่าจะเป็นไปได้ โดยลดลง y-y จาก % GPM ที่ลดลง y-y ตามการแข่งขันที่ยังสูง อย่างไรก็ตามโอกาส downside limit จาก extra gain การทยอยรับรู้กำไรการขาย The Standard Hotel ที่อาจมากกว่าคาด ซึ่งคาดชดเชย % GPM ที่อาจต่ำกว่าคาดได้ ทั้งนี้เราประเมิน sensitivity โดยทุก % GPM ต่ำกว่า assumption ของเราที่ 30.1% ทุก 1% กระทบประมาณการกำไรสุทธิ 2026F ลดลง 5% จากปัจจุบัน

คง TP26F ที่ 1.80 บาท คง BUY โดยแผนธุรกิจ 2026F ยัง aggressive กว่ากลุ่มฯ เป็นโอกาสของการเพิ่ม market share ซึ่งเป็นผลดีในระยะยาว รวมถึงมีจุดเด่นเรื่อง dividend yield ยังสูงราว 9.2% ใน 2026F