ถอดรหัส 20 ปี ตลาดคอนโดเมืองกรุง จากยุคทอง สู่วิกฤตโอเวอร์ซัพพลาย
ถอดรหัส 20 ปี ตลาดคอนโดเมืองกรุง จากยุคทอง สู่วิกฤตโอเวอร์ซัพพลาย
กรุงเทพมหานคร เมืองที่ไม่เคยหยุดนิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมก็เช่นกัน มีการพัฒนาเพิ่มขึ้นทุกปี ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา นับจากปี 2549-2568
จากข้อมูลของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 667,048 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนมากกว่า 2.425 ล้านล้านบาท
เป็น High Rise จำนวน 434,576 ยูนิตคิดเป็น 65.15 % Low Rise จำนวน 232,472 ยูนิต คิดเป็น 34.85% จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดและมีคอนโดก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดมากถึง 1,797 โครงการ 3,900 อาคาร ด้วยจำนวนยูนิตทั้งหมดมากถึง 701,430 ยูนิต
นอกจากใน 20 ปี ยังเผชิญวิกฤตสำคัญมาหลายระลอก ทั้งวิกฤตซับไพรม์ปี 2549–2551 เหตุการณ์ทางการเมืองและรัฐประหารปี 2553–2557 น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ปี 2562 และการแพร่ระบาดของโควิด-19 ปี2563–2564
แม้วิกฤติแต่ละระลอกจะ“ชะลอ” การเติบโต แต่ก็เป็นแรงผลักดันให้ตลาด”ปรับตัวและฟื้นตัว”อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วง 2559–2561 ถือเป็นยุคทองของตลาดคอนโดฯ มีอุปทานเปิดขายใหม่สูงกว่า 162,720 ยูนิต และราคาขายปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
หนึ่งในแนวโน้มที่เห็นได้ชัดคือการกระจายศูนย์กลางเมือง จากเดิมที่โครงการส่วนใหญ่กระจุกตัวใน CBD ขยายออกสู่พื้นที่ชานเมืองตามแนว รถไฟฟ้า BTS และ MRT เช่น บางนา–ศรีนครินทร์, รัชโยธิน–รามอินทรา, พระราม 9–รามคำแหง และรังสิต ที่ตอบโจทย์ด้านราคาที่เข้าถึงได้และความสะดวกในการเดินทาง
โครงสร้างตลาดยังแบ่งตามระดับราคาอย่างชัดเจน กลุ่มแมส–มิดเอนด์ครองสัดส่วนกว่า 66% ของยูนิตทั้งหมด ส่วนตลาดบนและอัลตร้าลักชัวรียังคงมีสัดส่วนที่ค่อนข้างน้อย แต่มีการเติบโตต่อเนื่องอย่างมีนัยสำคัญ จะเห็นราคาคอนโดใจกลางเมือง ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และยังมีคอนโดระดับ Ultra luxury ที่มีราคาขายสูงกว่า 300,000-500,000 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบางโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตอาจมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า 1,000,000 บาท
โดยคาดการณ์แนวโน้มตลาดในอีก 10 ปีข้างหน้า ตลาดจะเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านจำนวนสู่ การแข่งขันด้านคุณภาพและนวัตกรรม โครงการใหม่จะเน้น Smart Living, Sustainable Design และบริการครบวงจร (One-stop Service)
กลุ่มผู้ซื้อหลักคือ Gen Y–Z ที่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นและประสบการณ์การอยู่อาศัย โมเดลใหม่ เช่น Co-living, Serviced Condominium และ Long-term Rental จะเติบโตอย่างชัดเจน
ด้านราคาคาดว่าราคาคอนโดในกรุงเทพฯ จะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนหลัก ในเขตชานเมืองราคามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% จากความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนทำงานและครอบครัวรุ่นใหม่
ขณะที่ในเขตใจกลางเมืองหรือทำเลทอง ราคาจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7-10% ต่อปี มีแรงหนุนจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวตามภาวะเงินเฟ้อ และความต้องการจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากจีน สิงคโปร์ และฮ่องกง ซึ่งยังมองว่าตลาดกรุงเทพฯ มีศักยภาพการเติบโตสูงเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในภูมิภาค
อย่างไรก็ตาม“ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ”เป็นภาพสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงเมืองและพฤติกรรมผู้บริโภค จากตลาด “เพื่อการลงทุนและเก็งกำไร” สู่ตลาดที่ “เน้นคุณภาพชีวิตและความยั่งยืน”
การกระจายศูนย์กลางเมืองและการพัฒนาโครงข่ายขนส่งสาธารณะจะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดในทศวรรษหน้า
ดังนั้น ทศวรรษต่อจากนี้ ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯจะไม่ใช่ “ตลาดแห่งปริมาณ” อีกต่อไป แต่จะเป็นเวทีของการแข่งขันด้านคุณภาพ นวัตกรรม และความยั่งยืน ซึ่งจะสะท้อนภาพของกรุงเทพฯ ในฐานะ มหานครแห่งคุณภาพชีวิตของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างสมบูรณ์ที่สุด
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ถอดรหัส 20 ปี ตลาดคอนโดเมืองกรุง จากยุคทอง สู่วิกฤตโอเวอร์ซัพพลาย
ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.matichon.co.th