จุดเปลี่ยนเศรษฐกิจ-ตลาดอสังหาฯ จุดพลุ ‘บ้านมือสอง’ โตแซง ‘บ้านใหม่’

เศรษฐกิจไทยในปีที่ผ่านมาได้รับแรงกระแทกเป็นระลอก ตั้งแต่แผ่นดินไหว มาสู่ภาษีทรัมป์ การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองไทย ไปจนน้ำท่วมใหญ่ภาคใต้ สร้างความ “บอบช้ำ” ทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องมายังปี 2569

แต่ในวิกฤตที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาลง ยังคงเห็น “ตลาดมือสอง” ที่มีการเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งจำนวนหน่วยและการโอนกรรมสิทธิ์ กลายเป็นปรากฏการณ์ดึงดูดผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เห็นช่องทางหันมาบุกตลาดสร้างรายได้จากธุรกิจน่านน้ำใหม่

เช่น บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ตั้งบริษัท โฮมรัน พร็อพเทค จำกัด เปิด HOMERUN (โฮมรัน) ซึ่งเป็น Proptech เน้นบริหารจัดการอสังหาฯมือสอง รับซื้อและขายบ้านรีโนเวตใหม่ทำเลใจกลางเมือง, บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) ร่วมกับบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM บริหารจัดการทรัพย์สินรอการขายในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ ล่าสุดผู้รับเหมารายย่อยที่ซื้อทรัพย์ NPA มาปรับปรุงขายต่อ

“วสันต์ คงจันทร์” นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ตลาดบ้านมือสองยังเป็นเทรนด์มาแรงของปีนี้และมีความต้องการเพิ่มขึ้น แม้ยอดขายและโอนจะชะลอตัวไปบ้าง จากการที่แบงก์ไม่ปล่อยกู้ แต่ยังลดลงน้อยกว่าบ้านใหม่ เพราะบ้านมือสองยังกู้ง่ายและราคาถูกกว่า และปีนี้น่าจะมีการแข่งลดราคาบ้านมือสองและบ้านใหม่กันมากขึ้น เพื่อระบายสต๊อก ซึ่งสมาคมจะร่วมกับสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยจัด “ไทยแลนด์แกรนด์เซล” ในช่วงไตรมาส 2 นี้

“อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า ดูจากข้อมูลปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ซึ่งบ้านมือสองมีอัตราสูงกว่าบ้านสร้างใหม่ในสัดส่วน 60:40 อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในอัตราเท่ากัน 50:50 การเพิ่มขึ้นของบ้านมือสองไม่ใช่ความนิยมในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งตามสภาพเศรษฐกิจ เนื่องจากกำลังซื้อในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่ต้องการได้ ขณะเดียวกัน บางครัวเรือนที่มีกำลังซื้อที่ต้องการขยายครอบครัวก็จำเป็นต้องขายบ้านเดิมเพื่อไปซื้อบ้านสร้างใหม่ ทำให้การมาของบ้านมือสองกลายเป็นเทรนด์ถาวรที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ

“โดยเฉพาะบ้านมือสองที่มีลักษณะเฉพาะด้านทำเลที่ดีกว่า เช่น อยู่ใจกลางเมือง แต่สภาพอาจทรุดโทรมจากอายุการใช้งานหลายสิบปี การดูแลโครงการเป็นข้อด้อยของบ้านมือสอง แต่ทำเลและราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ บ้านมือสองจึงเป็นทางออกสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย”

“อิสระ” ชี้ว่าจุดเปลี่ยนของบ้านมือสองเริ่มต้นในปี 2565 ที่เข้ามาทดแทนบ้านสร้างใหม่ และหนี้เสียต่าง ๆ ที่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักค้ำประกันถูกนำเอามาขายทอดตลาดเรื่อย ๆ ประกอบกับรัฐบาลในขณะนั้นมีนโยบายช่วยเหลือค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองจากปกติ 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจากปกติ 1% เหลือ 0.01% เป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ยอดขายบ้านมือสองเติบโตอย่างก้าวกระโดด

“สมัยก่อนไม่ได้มีมาตรการนี้ให้บ้านมือสอง เพราะว่าส่วนหนึ่งของบ้านมือสองมาจากบุคคลสู่บุคคล ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน แต่ปัจจุบันการระบายออกของบ้านมือสองเป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ เป็นทั้งการแก้หนี้สถาบันการเงินด้วย และผลดีต่อครัวเรือนด้วยที่ได้จำหน่ายทรัพย์สินหลักประกันทยอยออกสู่ตลาด เพราะฉะนั้นการเพิ่มขึ้นของจำนวนบ้านมือสองจึงเป็นกลไกตามธรรมชาติ มากกว่าเกิดจากภาวะเศรษฐกิจโดยตรง” อิสระกล่าว

ด้าน “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า ปัจจุบันราคาของตลาดบ้านมือสองกับบ้านสร้างใหม่ต่างกันประมาณ 20% ทำให้กำลังซื้อไหลไปบ้านมือสองจำนวนมาก ตราบใดที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ตัวเลขบ้านสร้างใหม่จะยังคงเติบโตน้อยกว่าบ้านมือสองต่อไป เนื่องจากบ้านมือสองสะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ขณะที่บ้านสร้างใหม่สะท้อนสภาพเศรษฐกิจและการขยายครอบครัว

“การที่บ้านมือสองโตกว่า เพราะมีความต้องการบ้านจริง ๆ มากกว่าต้องการขยายครอบครัว เช่น ย้ายที่ทำงาน ย้ายไปใกล้โรงเรียนลูก เหตุผลแบบนี้ทำให้ผู้บริโภคเลือกบ้านมือสองได้ ขณะที่บ้านสร้างใหม่เกิดจากการขยายครอบครัวของคนแต่งงาน มีลูก ซึ่งน้อยลงจากปัญหาประชากร และกำลังซื้อในราคาที่ต่างกันมากถึง 20% ตลาดบ้านใหม่จะกลับมาก็ต่อเมื่อจีดีพีเติบโตมากกว่า 3%” สุนทรกล่าว

“สุนทร” ยังวิเคราะห์ว่า การเติบโตของบ้านมือสองเป็นโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการรายเล็ก เนื่องจากตลาดบ้านมือสองไม่มีมาร์จิ้นสูง อีกทั้งการทำบ้านมือสอง 1 หลัง เปรียบเสมือนการทำบ้านสร้างใหม่ 1 โครงการ เพราะจำเป็นต้องใช้กำลังคนในการตกแต่ง ก่อสร้าง ออกแบบ และซ่อมบำรุง ประกอบกับธรรมชาติของการทำบ้านมือสองไม่ได้กระจุกตัวอยู่ในทำเลเดียว แต่กระจายตัวอยู่ทุกทำเล ไม่ต่างอะไรจากการทำบ้านหลายโครงการ จึงเป็นการยากที่บริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯจะกระโดดเข้ามาร่วมวง ตลาดบ้านมือสองจึงจะยังเป็นโอกาสและการแข่งขันของเอสเอ็มอีต่อไป

สำหรับแนวโน้มการเติบโตบ้านสร้างใหม่ในปี 2569 “สุนทร” มองว่ามีโอกาสเติบโตจาก 2 ปัจจัยคือ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง คิดเป็นสัดส่วน 60% สำหรับคนที่สามารถยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ และมาตรการแก้หนี้รายย่อยไม่เกิน 1 แสนบาท ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่งประกาศไป หากแก้ไขปัญหานี้ได้ จำนวนหนี้เสีย (NPL) จะลดลง ทำให้สถาบันการเงินมีช่องว่างในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ถือเป็นสัญญาณที่ดี ว่ายอดการปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตในปี 2569 จะมีสัดส่วนลดลง ทำให้ตลาดบ้านสร้างใหม่เติบโตไปพร้อมกับบ้านมือสอง

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : จุดเปลี่ยนเศรษฐกิจ-ตลาดอสังหาฯ จุดพลุ ‘บ้านมือสอง’ โตแซง ‘บ้านใหม่’

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net