'ทิสโก้' ฉายภาพรวมอสังหาฯ คัด 2 หุ้นเด่นแนะนำ
#ทันหุ้น - บล.ทิสโก้ ส่องหุ้น "กลุ่มอสังหาริมทรัพย์" การเปิดตัวโครงการมูลค่าสูง บดบังการเปลี่ยนแปลงสู่ความคุ้มค่า ตามข้อมูลของ AREA มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เปิดตัวในกรุงเทพฯ จำนวน 27 โครงการในเดือนพฤษภาคม 2568 มูลค่าการพัฒนารวม 31.0 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 147.9% จากเดือนเมษายน บ้านเดี่ยวเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตนี้ คิดเป็น 67% ของมูลค่ารวม (20.8 พันล้านบาท) และ 38% ของหน่วยใหม่ 1,927 หน่วย ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมคิดเป็น 24% และ 19% ของหน่วยใหม่ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง 11.5% เป็น 16.1 ล้านบาท จาก 18.2 ล้านบาทในเดือนเมษายน เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมราคาประหยัดมากขึ้น
ข้อมูลสะสมตั้งแต่ต้นปียืนยันการชะลอตัวของตลาดในวงกว้าง การเปรียบเทียบปีต่อปีในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2568 แสดงให้เห็นการหดตัวของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 40.6% เหลือ 92 โครงการ และหน่วยใหม่ลดลง 54.3% เหลือ 12,507 หน่วย มูลค่าการพัฒนารวมลดลง 44.0% เหลือ 93.8 พันล้านบาท อัตราการขายสะสมของโครงการเหล่านี้อยู่ที่ 17.9% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้จะมีการฟื้นตัวในเดือนพฤษภาคม แต่แนวโน้มตลาดรวมตั้งแต่ต้นปียังคงระมัดระวัง
ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ใช้ประโยชน์จากสภาวะตลาด ในเดือนพฤษภาคม ผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์ 6 ราย รวมถึง เอพี แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท พร้อมบริษัทย่อย เปิดตัวโครงการคิดเป็น 85% ของมูลค่าโครงการรวม และ 61% ของหน่วยใหม่ทั้งหมด แม้ว่าจะมีการพูดถึงในตลาดเกี่ยวกับการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 400 บาท แต่นี่เป็นสัดส่วนที่เล็กกว่าของค่าใช้จ่ายรวม เนื่องจากแรงงานโดยตรงคิดเป็นเพียง 10-15% ของต้นทุนโครงการ ผู้พัฒนาประเมินว่าผลกระทบต้นทุนรวมจะน้อยกว่า 1-2% ปัจจัยที่สำคัญกว่าในการจัดการต้นทุนคือการซื้อที่ดิน โดยเฉพาะเมื่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้ลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินสูงร่วมกับผู้ซื้อที่มีกิจกรรมน้อยลงในตลาดที่ดิน สร้างข้อได้เปรียบที่ชัดเจนสำหรับบริษัทจดทะเบียนที่มีเงินทุนแข็งแกร่งเหล่านี้ในการได้มาซึ่งทำเลที่ดี
ยอดขายที่ดีขึ้นชี้ให้เห็นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่กลับมา อัตราการขายรายเดือนสำหรับโครงการใหม่ดีขึ้นในเดือนพฤษภาคม เพิ่มขึ้นเป็น 10.5% จาก 7.8% ในเดือนเมษายน สอดคล้องกีบความเห็นจากภาคธุรกิจที่ระบุว่า ยอดจองของคอนโดซึ่งชะลอตัวลงในเดือนเมษายน ได้ฟื้นตัวเป็น 50-70% ของระดับเฉลี่ยในเดือนพฤษภาคม โดยบางกลุ่มตลาดมีผลการดำเนินงานที่ดี โดยเฉพาะ คอนโดดูเพล็กซ์ในช่วงราคา 10-20 ล้านบาท มีอัตราการขาย 30% ในขณะที่คอนโดมิเนียมราคาประหยัด (1-2 ล้านบาท) มีอัตราการขาย 28%
แนวโน้มภาพรวมยังคงระมัดระวังพร้อมหุ้นเด่นที่แนะนำ การเพิ่มขึ้นของการเปิดตัวและมูลค่าในเดือนพฤษภาคมชี้ให้เห็นความเชื่อมั่นในตลาดที่ดีขึ้นและการฟื้นตัวที่เป็นไปได้ อัตราการขายรายเดือนที่สูงขึ้นสนับสนุนสัญญาณเชิงบวกระยะสั้นนี้ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลสะสมตั้งแต่ต้นปีแสดงให้เห็นว่าตลาดยังคงระมัดระวังหลังจากหดตัวจากปี 2567 จากการวิเคราะห์นี้ ฝ่ายวิจัยยังคงแนะนำ SIRI และ AP เป็นหุ้นแนะนำ เนื่องจากมีการประเมินมูลค่าและเงินปันผลที่น่าสนใจ และคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SIRI และ AP โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 2.20 และ 11.80 บาท ตามลำดับ