อสังหาฯ อ่วม กำลังซื้อหด กลุ่มล่างกู้ไม่ผ่าน 70% คาดครึ่งหลังปี 67 ทรุดฮวบ
อสังหาฯ ทรุดยาว รีเจ็กต์ เรต สูง 70% ลามบ้านกลุ่มกลาง ประเมินครึ่งหลังปี 2567 ทรุดหนัก ชงรัฐขอดอกเบี้ยบ้านคงที่ 30 ปี ตามรอยญี่ปุ่น ช่วยคนเข้าถึงบ้าน
วันที่ 10 กรกฎาคม 2567 นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูงถึง 5.1-5.2% ของ GDP ไทย
โดยช่วงที่ผ่านมา หนี้เสีย NPL กลุ่มบ้านขยับเป็น 2 แสนล้านบาท ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่สูง 60-70%
“ตลาดแนวราบยังไปได้ดี สวนทางกับคอนโดมิเนียมที่ดรอปลง และดีแค่บางเจ้า ขณะที่ดีมานด์โดยเฉพาะในกลุ่มล่างมีมากถึง 3 แสนยูนิต แต่ส่วนใหญ่กู้ไม่ผ่าน”
คนไทยเข้าไม่ถึงบ้าน ชงรัฐ คงดอกเบี้ยต่ำ ดันราคาบ้านลดลง
[caption id="attachment_114402" align="aligncenter" width="1024"]
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์[/caption]
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) กล่าวเสริมว่า ปัจจุบันกลุ่มล่างที่ติดปัญหากู้ไม่ผ่านกว่า 70% เป็นดีมานด์หลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่วนหลักคนกลุ่มนี้มีรายได้ไม่ถึง 50,000 บาท/เดือน และเป็นสัดส่วนใหญ่สุดของ กทม.
“ช่วงต้นปี 2567 ผู้ประกอบการต่างมุ่งไปตลาดลักซูรี ซึ่งเป็นยอดพีระมิด มีฐานลูกค้าน้อยมาก สุดท้ายก็เข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เราจึงโฟกัสกลุ่มฐานใหญ่ คือ อสังหาราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท”
เบื้องต้น บริษัทฯ ทำโปรดักส์ Rent to Own หรือ เช่าออมบ้าน ให้เข้ากับสถานการณ์ตลาด เหมือนที่ต่างประเทศเคยทำ แต่“จุดต่าง” ระหว่างไทยกับต่างประเทศ คือ
- ต่างประเทศ ช่องว่างรายได้ประชาชน ต่อราคาบ้านต่างกันมาก บีบให้ต้องเช่า แต่ภาพรวมเขามีหนี้ต่ำ
- ไทย รายได้ประชาชนกับราคาบ้านมีช่องว่างน้อย ทว่าติดปัญหาหนี้ที่ค่อนข้างสูง
อย่างไรก็ดี เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงบ้านได้มากขึ้น ต้องการให้ภาครัฐบาลให้ดอกเบี้ยคงที่ต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัย เหมือนประเทศญี่ปุ่น ที่มีการคิดดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว 30 ปี ผ่านกลไกที่รัฐบาลเข้ามาซัพพอร์ต ส่งผลให้ราคาบ้านถูกลง และทำให้คนเข้าถึงได้ง่ายขึ้น
“บ้านเป็นของที่ต้องขายคู่กัน เหมือนดีเวลลอปเปอร์เป็นคนขายยาสีฟัน และแบงก์เป็นคนขายแปรงสีฟัน ถ้าแปรงสีฟันแพง ยาสีฟันก็ขายไม่ออกเช่นกัน”
รีเจ็กต์ เรต ขยับสู่กลุ่มกลาง ด้านครึ่งหลัง 67 ยังอ่วมต่อเนื่อง
[caption id="attachment_91756" align="aligncenter" width="1024"]
อุทัย อุทัยแสงสุข[/caption]
นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ. แสนสิริ (SIRI) กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลัง (ก.ค.-ธ.ค.) ของปี 2567 ประเมินว่าการเติบโตจะแย่ลง และเป็นในรูปแบบ K-Shaped คือ คนรายได้น้อยยิ่งลำบาก ส่วนคนรายได้สูงยังไปต่อได้
หากตีเป็นกลุ่มอสังหา คือ กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อยู่ในภาวะทรุด และกลุ่มระดับกลางและบน ราคาตั้งแต่ 3-10 ล้านบาทขึ้นไปยังขยายตัว
อย่างไรก็ตาม ในบางโครงการ เราเห็นตัวเลขรีเจ็กต์เรต 50% และเริ่มขยับมาสู่กลุ่มกลางราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทแล้วด้วย
จึงเป็นสัญญาณให้ครึ่งหลังผู้ประกอบการต้องระมัดระวังเรื่องเงินทุน เพราะภาคอสังหาผูกติดกับเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจแย่ลง ก็แย่ตาม แต่หากเศรษฐดี ตามเป้าหมายที่ไทยวางไว้โต 2.5% ในปีนี้ อสังหาต้องใช้เวลาฟื้นตัวอีก 6-12 เดือน
ทั้งนี้ แสนสิริ วางบาลานซ์เรื่องการเงินมากขึ้น โดยวางสัดส่วนของบอนด์ไว้ที่ 60% และแบงก์โลน 40% ทำให้ถัวเฉลี่ยต้นทุนทางการเงินอยู่ที่ 4%
ขณะที่บริษัทฯ มียอดขายจากต่างประเทศเข้ามาช่วย โดยช่วงครึ่งแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ปี 2567 ทำได้ 4,000 ล้านบาท จากปี 2566 ทั้งปีทำได้ 6,100 ล้านบาท และปีนี้ตั้งเป้ายอดขาย 7,000 ล้านบาท
โดยลูกค้ากลุ่มใหญ่ของบริษัทฯ เป็นสัญชาติจีน รองมา คือ รัสเซีย และเมียนมา ซึ่งช่วงต้นปีกลุ่มผู้ซื้อเมียนมา ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 แซงรัสเซีย แต่เพิ่งถูกช็อตยอดขายช่วงรัฐบาลเมียนมาเข้มงวดตรวจสอบผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยสัญชาติเมียนมา