ราคา คอนโด กลางกรุง เหลือเฉลี่ย 2.39 แสนบาท/ตร.ม. ลดลง 4.1% แรงกดดันตลาดชะลอตัว

ไนท์แฟรงค์ เผย ตลาด คอนโด ไตรมาส 3 ปี 67 ชะลอตัว เปิดตัวใหม่ลดลง 71.4% ผู้ประกอบการเน้นเปิดกลุ่มบนกำลังซื้อสูง ชี้โครงการขายดีราคา 3.5-7 ล้านบาท ฟากราคาคอนโดกลางกรุงเฉลี่ย 2.39 แสนบาท/ตร.ม. ลดลง 4.1% แรงหนุนการแข่งขันสูง

วันที่ 11 พฤศจิกายน 2567 นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย (Knight Frank) ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ไตรมาส 3 ปี 2567 อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ แม้จะมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหา อาทิ ลดค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% ในคอนโดระดับราคา 3-7 ล้านบาท (กลุ่มกลาง-ล่าง)

ทั้งนี้ ตลาดกลาง-ล่าง มีสัดส่วนขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 86% ของตลาดรวม แต่จากภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้กลุ่มผู้บริโภคกลาง-ล่าง หันไปขอสินเชื่ออื่น ๆ อย่างบัตรเครดิต สำหรับใช้ดำรงชีพมากกว่า ทำให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้ลดลง

“จากปัญหาดังกล่าวทาให้ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสนี้ยังคงทรงตัว เนื่องจาก มีอุปทานในตลาดที่ยังขายไม่หมดอยู่ประมาณ 30,000 หน่วยจากโครงการที่สร้างเสร็จ”

เปิดตัวใหม่ลดลง 71.4% ผู้ประกอบการจับตลาดบนแทน

หน่วยเปิดตัวใหม่ไตรมาส 3 ปี 2567 มีจำนวน 2,093 หน่วย ลดลง 71.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ที่ผ่าน

ทั้งนี้ หน่วยเปิดตัวใหม่ ส่วนใหญ่เป็นโครงการในระดับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขณะที่โครงการที่มีระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรมีเพียง 400 หน่วยเท่านั้น

ส่วนทำเลของซัพพลายในไตรมาสนี้ แบ่งออกเป็น 3 โซน ได้แก่

• โครงการในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ (CBD) จำนวน 263 หน่วย คิดเป็น 12.5% ซึ่งบริเวณดังกล่าวมีจานวนหน่วยขายในแต่ละโครงการที่น้อยลงและเน้นความเป็นส่วนตัวมากขึ้น เนื่องจากที่ดินค่อนข้างจำกัด
  • บริเวณรอบใจกลางเมืองครองสัดส่วน 28.6% โดยโครงการในพื้นที่นี้ส่วนมากมีระดับราคาตั้งแต่ 120,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป
  • โครงการในชานเมืองกรุงเทพฯ สัดส่วน 58.9% และส่วนใหญ่มีระดับราคามากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร เทียบเท่ากับบริเวณรอบใจกลางเมือง

“การเปิดตัวอุปทานใหม่ในไตรมาสนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่เจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง เพื่อช่วยลดความเสี่ยงด้าน Inventory และปัญหาการขอสินเชื่อที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต”

ยอดขายใหม่ชะลอตัว โครงการราคาถูกนักลงทุนซื้อ ส่วนเรียลดีมานด์เลือกเช่า

ในไตรมาสนี้ หน่วยขายใหม่และยอดจองในตลาดคอนโดมิเนียมแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัว โดยหน่วยขายใหม่มีเพียง 25% ของ 2,093 หน่วยที่เปิดขาย

นอกจากนี้ หน่วยขายในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ลดลงเช่นกัน ซึ่งสะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงในไตรมาสนี้

ปัญหานี้เกิดจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) หลายคนก่อหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อบุคคลเพิ่มขึ้น ทำให้มีอุปสรรคในการยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจาก มีภาระหนี้อื่นๆ อยู่ก่อนแล้ว

สำหรับหน่วยขายใหม่ในไตรมาสนี้ แบ่งออกเป็น

• โครงการระดับเกรด B จำนวน 7,000 หน่วย โดยมีกลุ่มผู้ซื้อที่สามารถซื้อในระดับราคา 3.5 – 7 ล้านบาท ซึ่งมีกำลังในการผ่อนชำระ
  • โครงการในระดับราคา 2.5 – 3 ล้านบาท โดยกลุ่มนี้ส่วนมากเป็นนักลงทุน
  • กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเองมักจะเลือกเช่ามากกว่าซื้อ

ชานเมืองเหลือขาย 64.7%

เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยเหลือขายในแต่ละทำเล พบว่า

1. บริเวณชานเมืองมีหน่วยเหลือขายสูงสุดที่ 64.7% ได้แก่

• โซนกรุงเทพตะวันออก (บางนา-ศรีนครินทร์-รามคาแหง)
  • โซนกรุงเทพเหนือ (งามวงศ์วาน-แจ้งวัฒนะ-รังสิต)
  • โซนกรุงเทพใต้ (จรัญสนิทวงศ์-เพชรเกษม-บางแค)

2. บริเวณรอบใจกลางเมืองมีหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 22.5% ได้แก่

• โซนพหลโยธิน-พญาไท
  • ลาดพร้าว-รัชดา-พระราม 9

3. ใจกลางเมืองมีหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดที่ 12.8%

• โซนสุขุมวิทตอนต้น

ราคาขายคอนโด CBD กทม. เหลือ 2.39 แสนบาท/ตร.ม. ลดลง 4.1% แรงระบายสินค้า

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวลดลง ดังนี้

• เขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราคาเสนอขายอยู่ที่ประมาณ 239,504 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 4.10%
  • เขตรอบศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ราคาอยู่ที่ประมาณ 123,216 บาทต่อตารางเมตร ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 3.3%
  • เขตชานเมือง ราคาคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 72,703 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

เมื่อคำนวณราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่ พบว่าราคาโดยรวมลดลง 0.8% สะท้อนถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับลดราคาเพื่อระบายหน่วยที่เหลือในตลาด

ตลาดคอนโดแนวโน้มยังชะลอตัว

ตลาดคอนโดมิเนียมยังต้องเผชิญกันแรงกดดันในด้านกาลังซื้อและการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อใหม่จะปรับลดลงร้อยละ 0.25 แต่ในภาพรวมถือว่ายังทรงตัวและคาดว่าตลาดจะยังคงชะลอตัวอยู่

แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในภาพรวมยังคงไม่ฟื้นตัวดีนักในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ ซึ่งสอดคล้องกับการสำรวจของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ระบุว่า ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอีก 3 เดือนข้างหน้ายังมีแนวโน้มลดลง เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

สำหรับอีก 6 เดือนข้างหน้า รายได้ส่วนบุคคลอาจจะมีการฟื้นตัวขึ้น ส่งผลความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ ซึ่งสะท้อนจากการขยายตัวของสินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัว (อ้างอิง ธปท.) รวมถึงความระมัดระวังการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินตามความเสี่ยงของเครดิตผู้กู้

โดยตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-3 ล้าน จะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากกาลังซื้อที่อ่อนตัวและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการยังคงต้องรับมือและหาแนวทางเพื่อลดความเสี่ยงในการระบายห้องที่ยังเหลืออยู่

ในขณะที่โครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นก็มีราคาที่เพิ่มสูงขึ้นตามราคาของที่ดิน ซึ่งขัดกับรายได้ของผู้ซื้อกลุ่มนี้ ทำให้การตั้งราคาให้เข้าถึงได้ยากขึ้น แม้จะมีอุปสงค์ก็ตาม

ในขณะที่โครงการที่ยังมี Inventory เหลืออยู่ ผู้ประกอบการอาจต้องใช้กลยุทธ์ในการกระตุ้นการขาย เช่น ข้อเสนอการผ่อนชาระที่ยืดหยุ่น อัตราดอกเบี้ยต่ำ หรือโปรแกรมผ่อนดาวน์แบบไม่มีเงินดาวน์สูง ซึ่งอาจช่วยจูงใจการตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น

อ่านข่าว เศรษฐกิจทั่วไทย ทั้งหมด ได้ที่นี่