อสังหายังต้องฝ่ามรสุม สูตรบริหารรอดก่อนรุ่ง

#อสังหา #ทันหุ้น – จับตากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านพ้นมรสุมก่อนเจอฟ้าหลังฝน 2ผู้นำมือฉมัง “ASW-SIRI” ชูหัวใจสำคัญคือการบริหารกระแสเงินสด คู่วางขนาดโครงการ ราคา ทำเล และกลุ่มลูกค้าให้สอดคล้องกำลังซื้อ เน้นปรับ Product Mix ไม่ยึดติดความสำเร็จเดิม โบรกลั่นครึ่งหลังมีลุ้นแนะสะสมผู้นำตลาด SPALI, SIRI และ SC

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW เปิดเผยกับ “ทันหุ้น” ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว หรือเผชิญภาวะวิกฤติทั้งทางตรงและทางอ้อม ดังนั้นหัวใจสำคัญของการบริหารคือ การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง และมีวัฏจักรการพัฒนาโครงการเฉลี่ย 2-5 ปี ผู้ประกอบการ(Developer) ต้องวางกลยุทธ์บริหารเงินทุน และกระแสเงินสดสำรองสำหรับ Operation Cost เช่น ค่าจ้างพนักงาน และค่าใช้จ่ายซัพพลายเออร์ รวมถึงต้องมีเงินสำรองที่เพียงพอสำหรับ การจ่ายดอกเบี้ยสถาบันการเงิน เพื่อป้องกันการขาดสภาพคล่องในช่วงที่วิกฤติ

“เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลาลงทุนนาน 2-3 ปีกว่าที่เงินจะหมุนเวียนกลับมา ผู้ประกอบการจึงต้องดูแลกระแสเงินสดให้สม่ำเสมอตลอดเส้นทาง โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติที่รายได้จากการขาย และการโอนกรรมสิทธิโครงการอาจไม่เป็นไปตามเป้า หรือลูกค้าจองแล้วแต่กู้ไม่ผ่าน จะทำให้เงินเข้าไม่เป็นไปตามแผน แม้ว่าจะบริหารการจัดการ Backlog ไว้แล้วอย่างชัดเจน ว่าโครงการใดจะเสร็จปีไหน และจะสามารถเริ่มทยอยโอนเพื่อรับรู้รายได้ในช่วงไตรมาสใดก็ตาม”

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการต้องวางแผนงานและการบริหารจัดการโครงการครอบคลุมตั้งแต่การกำหนดขนาดโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ การวางระดับราคาให้สอดคล้องกับตลาด ตลอดจนการกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างชัดเจน เพื่อให้โครงการสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันได้ในทุกสภาวะเศรษฐกิจ

“ทั้ง ASW และ TITLE บริหารจัดการกระแสเงิน ควบคู่การบริหารจัดการโครงการในแต่ละทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะใน ภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีความเฉพาะเจาะจง และมีดีมานด์ที่แข็งแกร่งจากกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างจากตลาดทั่วไป จึงยังคงรักษาอัตรากำไร ดีมาโดยตลอด”

@ไม่ยึดติดความสำเร็จเดิม

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ระบุ แสนสิริให้ความสำคัญอย่างมากกับ ความยืดหยุ่นและการปรับตัวตลอดเวลา ไม่ยึดติดกับความสำเร็จเดิม มุ่งเน้นการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ตามสถานการณ์ตลาด และปรับเปลี่ยนพอร์ตสินค้า ให้สอดคล้องกับความต้องการได้ทันท่วงที รวมถึงการกระจายฐานลูกค้าให้ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์

ขณะเดียวกัน แสนสิริรักษาความเชื่อมั่นผ่านการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่มีวินัย มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (DE Ratio) ต่ำกว่า 1.5 เท่า และการออกหุ้นกู้ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งบริษัทมุ่งเน้นแก้ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ต้นเหตุ การ “ถ่ายทอดองค์ความรู้ให้พนักงานขาย” เพื่อให้ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินแก่ลูกค้า โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดล่างที่มีภาระหนี้สูง เพื่อปรับปรุงสถานะทางการเงินให้แบงก์อนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น , การรักษาคุณภาพบ้านในทุกโครงการ ช่วยให้ทรัพย์สินมีมูลค่าไม่ลดลง แม้จะเป็นบ้านมือสอง ซึ่งความยืดหยุ่นในจุดนี้ช่วยให้ลูกค้าที่อาจมีปัญหาทางการเงินสามารถขายบ้านต่อในตลาดมือสองได้ง่าย ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงด้านหนี้เสีย (NPL) และทำให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการของแสนสิริมากกว่าผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมเดียวกัน

ยังต้องประคองตัว

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) จำกัด ระบุ ปัจจุบันภาคอสังหากำลังอยู่ในช่วง “ประคองตัว” ในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังเป็น U-Shape การบริหารจัดการภายในของผู้ประกอบการจึงเป็นสิ่งสำคัญ ทั้งการลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพ รวมถึงการพัฒนาสินค้าใหม่ สร้างความต่างด้วย Branding และ After Sales Service เพื่อสร้างความมั่นใจและความภูมิใจในแบรนด์ ซึ่งจะช่วยแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดในสภาวะที่ตลาดหดตัว และกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ เช่น คลังสินค้า โรงงาน โรงแรม หรืออาคารสำนักงาน

อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ยังมีปัจจัยบวกจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่มียอดขายตั้งแต่เมื่อ 2-3 ปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นช่วงที่มีอัตรากำไร ดีกว่าปัจจุบัน จึงแนะนำให้ “ซื้อลงทุนระยะยาว” ในหุ้นที่มีปัจจัยหนุนเฉพาะตัว และคาดว่าจะฟื้นตัวได้เร็ว อาทิ SPALI มีความโดดเด่นจากการขยายพอร์ตไปออสเตรเลีย และปีนี้มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนถึง 3 โครงการ, SIRI มีกลยุทธ์การหาลูกค้าใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง และ SC ซึ่งมีแผนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมจำนวนมากเริ่มตั้งแต่เดือนพฤษภาคมปีนี้ ซึ่งจะช่วยหนุนผลประกอบการในครึ่งปีหลัง