ถอดรหัสความสำเร็จ ถนนคนเดิน-ไนต์มาร์เก็ต

ถนนคนเดิน – “ทำเล ทำเล ทำเล” คือคาถาของการทำธุรกิจของผู้ประกอบการ อสังหาฯ-ค้าปลีก แต่ในยุคปัจจุบันด้วยสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป ทำเลยังจะตอบโจทย์การทำธุรกิจอีกหรือไม่ ยังเป็นเรื่องต้องพิสูจน์

แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าในยุคเศรษฐกิจเฟื่องฟู เรียกว่าถนนคนเดินและตลาดนัดกลางคืน (Night Market) ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดทั่วทิศทั่วไทย ใครมีที่ดินไม่ได้ใช้ทำประโยชน์จะปล่อยเช่าทำเป็นตลาดนัด ถนนคนเดิน เก็บค่าเช่ารายวัน รายเดือน แล้วแต่รูปแบบโครงการ

แต่เมื่อกาลเวลาผ่านไป จากยุคบูมที่สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ กำลังเข้าสู่ยุคร่วงโรย จากหลากหลายปัจจัยเข้ามาถาโถม ไม่ว่าด้วยภาวะเศรษฐกิจ การค้าขายและไลฟ์สไตล์ลูกค้าที่เปลี่ยนไป

จึงทำให้เห็นภาพการปิดตัวของตลาดไนต์มาร์เก็ตให้เห็นไม่ขาด ทั้ง “จ๊อดแฟร์แดนเนรมิต” ที่ยอมยกธงขาวปิดไปต้นปีที่ผ่านมา ทั้งที่เพิ่งเปิดได้ปีกว่าๆ นับจากวันที่ 28 เมษายน 2566 ล่าสุด“ดิ วัน รัชดา” ที่โบกมือลา เมื่อวันที่ 5 พฤษภาคมที่ผ่านมาอย่างกะทันหัน

แต่ในขณะเดียวกันยังคงเห็นตลาดเปิดใหม่เข้ามาสู่ตลาด อย่างจ๊อดแฟร์แม้จะปิดที่แดนเนรมิตไป ยังเปิด “จอดแฟร์ รัชดา” บนที่ดิน 13 ไร่ ติดบิ๊กซีรัชดา และจอดแฟร์ พระราม 9 ล่าสุดวันที่ 23 พฤษภาคมนี้ ที่ดินทำเลทอง “สวนสนุกแดนเนรมิตเดิม” เนื้อที่กว่า 33 ไร่ ติดถนนพหลโยธิน ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีห้าแยกลาดพร้าว จะกลับมากระหึ่มอีกครั้ง หลังจ๊อดแฟร์ปิดตัวลง

โดย “ทศพล วชิรเดชา” เจ้าของ “ตลาดนัดเลียบด่วนรามอินทรา” ที่บุกเบิกที่ดิน 20 ไร่ กลายเป็นไนต์มาร์เก็ตชื่อดัง ที่ทุ่มเนรมิตที่ดินกลางเมืองเป็น “ตลาดนัดเลียบด่วนแดนเนรมิต” แหล่งช้อปปิ้งใจกลางกรุง มีร้านค้ากว่า 300 ร้าน ขายสินค้าหลากหลาย ทั้งแฟชั่น ร้านอาหาร ในราคาที่เข้าถึง รองรับลูกค้าชาวไทย 80% และต่างชาติ 20%

นอกจากนี้ยังมี“ตลาดนัดเซฟวัน” ยักษ์ใหญ่จากโคราช ที่เข้ามาบุกเมืองกรุง ตะลุยเปิดตลาด “เซฟวันโก แยก คปอ.” และเมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ได้เปิด“เซฟวันโก ศรีสมาน” ติดศูนย์การค้าโรบินสัน ไลฟ์สไตล์ บนพื้นที่รวมกว่า 10 ไร่ และทั้ง 2 แห่งนี้กำลังฮิตติดลมบน

“อธิตะ สราธิวัฒน์ประไพ” รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท เซฟวันโก จำกัด กล่าวว่า เซฟวัน เป็นตลาดนัดกลางคืนที่ใหญ่ที่สุดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีประสบการณ์กว่า 30 ปีในการบริหารจัดการพื้นที่ค้าขายบนทำเลทองของ จ.นครราชสีมา ซึ่งได้รับความนิยมจากทั้งชาวโคราชและนักท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง จนกลายเป็นต้นแบบของตลาดนัดในระดับภูมิภาค

“การเปิดเซฟวันโก ศรีสมาน ถือเป็นอีกหนึ่งก้าวสำคัญในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดเมือง ด้วยพื้นที่รวมกว่า 10 ไร่ ที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากสาขาโคราช และเป็นครั้งแรกที่จับมือกับศูนย์การค้าเปิดพื้นที่ตลาดนัดภายในไลฟ์สไตล์มอลล์อย่างเต็มรูปแบบ” อธิตะกล่าว

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าในประเทศไทยมีถนนคนเดินหลายแห่งที่ประสบความสำเร็จ รวมทั้งตลาดกลางคืนต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย อะไรคือเคล็ดลับความสำเร็จของโครงการเหล่านี้ ทั้งที่หลายโครงการกลับไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร

“โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ปัจจัยความสำเร็จของโครงการ ถนนคนเดิน ตลาดนัด ตลาดสด ที่เปิดขึ้นมามากมาย เคล็ดลับความสำเร็จ มาจาก 10 ปัจจัยด้วยกัน

1.จากผลการสำรวจของ AREA พบว่าโดยพื้นฐานแล้วขึ้นอยู่กับจำนวนประชากรในพื้นที่ ว่ามีจำนวนเท่าไหร่โดยพิจารณาจากความหนาแน่นของประชากรเป็นสำคัญ ระหว่างบางแห่งประชากรมีจำนวนมาก แต่ความหนาแน่นน้อยขนาดพื้นที่กว้างใหญ่เกินไปทำให้ประชากรกระจัดกระจาย

2.ที่ตั้งของตลาดก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง บางบริเวณตั้งอยู่เลยทางเข้าชุมชนหรืออยู่ฝั่งตรงข้ามถนนที่ต้องกลับรถผ่านเกาะกลางถนน ก็อาจทำให้เกิดความไม่สะดวก ทำให้ลูกค้าไปจับจ่ายในโครงการอื่นแทน

3.จำนวนที่จอดรถก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง หลายแห่งพอเพียงหรือมีการจัดการพื้นที่จอดรถไม่ดีเพียงพอ ก็ทำให้ลูกค้าไม่กลับมาใช้บริการอีก

4.การคัดเลือกผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) ผิด ก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง หากไม่มีผู้เช่าหลักเลยก็อาจทำให้โครงการนั้นไม่มีความโดดเด่นเท่าที่ควร

5.เรื่องผู้เช่าหลักยังรวมการวางที่ตั้งของผู้เช่าหลักซึ่งแปลกแยกไปจากตัวโครงการ เช่นอยู่ด้านหน้าเลยทำให้ลูกค้าไม่เข้ามาใช้บริการด้านในโครงการ

6.นอกจากผู้เช่าหลักแล้วการหาผู้ค้ารายย่อยรายเล็กๆ ยังมีความสำคัญเช่นกันทั้งนี้ก็เน้นที่คุณภาพและการควบคุมคุณภาพเป็นสำคัญ

7.ค่าเช่าและค่าเซ้งก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่งบางแห่งอาศัยกลยุทธ์การไม่เก็บค่าเช่าในช่วงแรก ซึ่งไม่แน่ว่าเป็นแนวทางที่ถูกต้องเสมอไป

8.การก่อสร้างตลาดก็มีความสำคัญเช่นกัน ทั้งนี้การก่อสร้างที่ลงต้นทุนสูงเกินไปว่าทำให้ค่าเช่าแพงเกินไปและทำให้สินค้าที่ขายในตลาดแพงเกินไปด้วยเช่นกัน

9.การบริหารจัดการก็เป็นสิ่งสำคัญเป็นอย่างยิ่ง ทั้งนี้ในแต่ละตลาดก็จะมีผลผลิตที่แตกต่างกันตามความเหมาะสมของประเภทตลาดเช่นกัน

และ 10.กลยุทธ์การส่งเสริมการขายก็เป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญในระหว่างการดำเนินกิจการตลาด ผู้บริหารตลาดต้องการงบประมาณส่วนสำคัญส่วนหนึ่งไว้เพื่อการนี้ให้เพียงพอ

“โสภณ” ยังวิเคราะห์อีกว่า ตลาดบางส่วนยังอาศัยนักท่องเที่ยวเป็นสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่ม Night Markets อย่างไรก็ตามพอมีโรคระบาดโควิด-19 นักท่องเที่ยวไม่มี ก็ทำให้ตลาดเหล่านี้วายไป แต่ขณะนี้ก็กำลังกลับเข้ามาใหม่ กรณีนี้ต้องอาศัยลู่ทางการประสานกับการท่องเที่ยวในแต่ละประเทศ รวมทั้งการประสานกับผู้มีส่วนอื่นเพื่อจะได้ทำให้สัดส่วนนี้ประสบความสำเร็จ

“ตลาดที่ประสบความสำเร็จในอดีตก็เช่น สวนลุมไนท์บาซาร์ถนนพระรามที่ 4 แต่เนื่องจากประสบปัญหาในการใช้พื้นที่ จึงต้องย้ายไปอยู่ในบริเวณอื่นย่านรัชดาภิเษก แต่ก็ยังประสบความสำเร็จกระทั่งเกิดโรคระบาดโควิด-19 นั่นเอง ตลาดน้ำสี่ภาคก็เช่นกัน ปัจจุบันตลาดกลางคืนยัอาศัยลูกค้าจากทั้งในและต่างประเทศประกอบกันเพื่อความอยู่รอดของโครงการนั่นเอง” โสภณกล่าว

พร้อมทิ้งท้ายว่า ผู้มีแผนจะสร้างตลาดนัด ตลาดสด ตลาดกลางคืน ควรเรียนรู้สำรวจวิจัยให้ชัดเจนก่อนเริ่มโครงการ ถึงจะได้ชัยไปกว่าครึ่ง

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ถอดรหัสความสำเร็จ ถนนคนเดิน-ไนต์มาร์เก็ต

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.matichon.co.th