เวนคืนที่ดิน หลักการที่เจ้าของที่ดินควรรู้

          หากว่าอยู่ ๆ วันหนึ่งก็มีคนมาบอกว่าบ้านหรือที่ดินของคุณกำลังจะถูกเวนคืนที่ดิน หรือที่ดินของคุณดันมาอยู่ในเขตแนวโครงการเวนคืนพอดี อ่าว! งงกันเลยทีนี้ เพราะบางคนไม่รู้ด้วยซ้ำว่าคืออะไร มีจุดประสงค์เพื่ออะไร แล้วหากโดนเวนคืนที่ต้องทำอย่างไร แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่น่ายินดีมากนักสำหรับหลาย ๆ คนและเป็นสิ่งที่ไม่สามารถปฏิเสธได้ แต่สิ่งที่คุณทำได้มากที่สุดคือการปฏิบัติตามกฎหมายนั่นเอง อ่ะ! เพื่อทำความเข้าใจและหากวันหนึ่งเรื่องดังกล่าวอาจะเกิดขึ้นกับตัวคุณหรือคนรู้จัก มาดูกันว่าข้อควรรู้เรื่องการเวนคืนที่ดินมีอะไรบ้าง และต้องเตรียมรับมือกันอย่างไร

การเวนคืนที่ดินคืออะไร?

          การเวนคืนที่ดินก็คือ การที่ภาครัฐหรือหน่วยงานราชการทำการบังคับขอซื้อที่ดินคืนจากราษฎรที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ในกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น สร้างถนน สร้างทางพิเศษหรือทางด่วน สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ สร้างสถานีรถไฟฟ้าหรือสร้างรางรถไฟฟ้าความเร็วสูงอย่างหลายโครงการที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบัน

          อย่างเช่นล่าสุดกรุงเทพมหานครได้สั่งลุยเวนคืนที่ดินย่านกรุงเทพกรีฑา-รามคำแหงสำหรับโครงการแก้ไขปัญหารถติดฝั่งตะวันออก ซึ่งมีทั้งหมด 4 โครงการ ได้แก่

• โครงการก่อสร้างถนนสายเชื่อมระหว่างถนนกรุงเทพกรีฑา  กับถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.๙ 
• โครงการก่อสร้างและปรับปรุงถนนกรุงเทพกรีฑา บริเวณหน้าสนามกอล์ฟกรุงเทพกรีฑา ถึง สะพานข้ามคลองบ้านม้า
• โครงการก่อสร้างถนนตามแนวผังเมืองใหม่ สาย ค.6 ขยายเขตทางบริเวณซอยรามคำแหง 60 บรรจบถนนกรุงเทพกรีฑาซอย 7
• โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมซอยรามคำแหง 118 กับถนนศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า ( ข.33)

          จากการลงพื้นที่ได้สั่งการให้สำนักงานวิศวกรรมทาง ปรับรูปแบบแนวเขตทางบริเวณคลองประเวศ ช่วงคลองประเวศถึงทางรถไฟ ในแนวโครงการก่อสร้างถนนสายเชื่อมระหว่างถนนกรุงเทพกรีฑา กับถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.๙ และให้สำนักงานจัดกรรมสิทธิ์ ประสานงานสำนักงานเขตบางกะปิ ในแนวโครงการก่อสร้างและปรับปรุงถนนกรุงเทพกรีฑา บริเวณหน้าสนามกอล์ฟกรุงเทพกรีฑา ถึงสะพานข้ามคลองบ้านม้า เพื่อให้ได้ข้อยุติเรื่องแนวเขตทางสาธารณะ และให้ลงพื้นที่ปรับเกลี่ยแนวถมดินเพื่อให้ได้แนวเขตทางต่อไป

         กฎหมายเรื่องการเวนคืนที่ดินที่ใช้บังคับกันในปัจจุบันคือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530   กำหนดขั้นตอนการเวนคืนที่โดยหน่วยงานราชการที่เป็นผู้รับผิดชอบการเวนคืนที่ดินในโครงการนั้น ๆ จะเป็นผู้ดำเนินการประสานงานกับทางเจ้าของที่ดิน 

วิธีดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน

          1.โดยวิธีจัดซื้อ

          วิธีการจัดซื้อจะมีทั้งวิธีปรองดองซื้อขายทรัพย์สินกับเจ้าของทรัพย์สินก่อนที่จะมีการประกาศใช้ พ.ร.ฎ. และวิธีการจัดซื้อตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุ

          ซึ่งการดำเนินการกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยหลักการแล้วจะขอออก พ.ร.ฏ. กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนทุกโครงการ แต่ในระหว่างที่ดำเนินการขอออก พ.ร.ฎ. ซึ่งจะใช้เวลาประมาณ 8 - 10 เดือนในช่วงเวลานี้ก็จะดำเนินการโดยวิธีปรองดองไปก่อนเพื่อเป็นการลดปัญหาความเดือดร้อนของผู้ถูกเวนคืนและทำให้สามารถได้รับเงินค่าทดแทนทรัพย์สินได้รวดเร็วขึ้น

          2. โดยการออกพระราชกฤษฎีกา

          โดยการออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ.) ซึ่งจะระบุท้องที่ จุดเริ่มต้น จุดสิ้นสุดและความกว้างของเขต พ.ร.ฎ.

          3. โดยการออกพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ (พ.ร.บ.) 

          โดยการออกพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ (พ.ร.บ.) เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

ขั้นตอนการเวนคืนที่ดินมีอะไรบ้าง?

          สำหรับขั้นตอนของการดำเนินการเวนคืนที่ดินที่คุณควรจะต้องรู้นั้น ประกอบไปด้วย

          1. การสำรวจที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ยืนต้น ผู้รับมอบหมายจากกรมทางหลวงในฐานะเจ้าหน้าที่เวนคืนจะแจ้งกำหนดวันเข้าทำการสำรวจเป็นหนังสือให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน

          2. การแต่งตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ประกอบด้วย ผู้แทนของเจ้าหน้าที่หนึ่งคนผู้แทนกรมที่ดินหนึ่งคน ผู้แทนของหน่วยงานอื่นของรัฐหนึ่งคน ผู้แทนสภาท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องเพื่อทำหน้าที่กำหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องคืนและจำนวนเงินค่าทดแทน

          3. ตรวจสอบผู้ที่มีสิทธิ์ได้รับค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินที่จะต้องเวนคืนว่าด้วยตามกฎหมาย, เจ้าของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่รื้อถอนทั้งได้และรื้อถอนไม่ได้ ซึ่งมีอยู่ในที่ดินที่ต้องเวนคืน, ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นในที่ดินที่ต้องเวนคืน, เจ้าของต้นไม้ยืนต้นที่ขึ้นอยู่ในที่ดินในวันที่ใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา และบุคคลผู้เสียสิทธิ์ในการใช้ทาง วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้าหรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันผ่านที่ดินที่ต้องเวนคืน ตามมาตรา 1349 หรือ มาตรา 1352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

          4. สำหรับการกำหนดค่าทดแทนจะพิจารณาตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดโดยคำนึงถึง

• ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด
• ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
• ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
• สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น
• เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
• การได้ประโยชน์และเสียประโยชน์จากการเวนคืน

          ซึ่งค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน กรมทางหลวงจะจ่ายเงินค่าทดแทนให้ได้เมื่อพิสูจน์ได้ว่าค่าเสียหายนั้นมีอยู่จริง โดยมีหลักฐานพิสูจน์ได้ว่ามีอยู่จริงตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย

          5. การปิดประกาศราคาที่กำหนดเมื่อคณะกรรมการได้กำหนดราคาค่าทดแทนเรียบร้อยแล้ว

          6. การจัดทำบันทึกข้อตกลงหรือสัญญาซื้อขายเมื่อคณะกรรมการฯ ได้กำหนดค่าทดแทนแล้ว

          7. การจ่ายเงินค่าทดแทน เมื่อทำบันทึกข้อตกลงหรือสัญญาซื้อขายแล้วกรมทางหลวงต้องจ่ายเงินค่าทดแทนทั้งหมดให้แก่เจ้าของทรัพย์สินภายใน 120 วัน นับแต่วันทำบันทึกข้อตกลงหรือสัญญาซื้อขาย

          8. การใช้อำนาจตามกฎหมายเพื่อครอบครองรื้นถอนสิ่งปลูกสร้าง

สิทธิ เจ้าของที่ดินควรรู้ เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน

• รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
• รัฐจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินด้วยราคาที่เป็นธรรมในเวลาอันควร
• รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด
• รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้ทำตามนั้นก็ควรคืนที่ดินให้แก่เจ้าของ
• สิทธิทางด้านภาษีอากรของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน คือ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากร
• การโอนที่ดิน ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ รวมถึงได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย
• สิทธิที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
• สิทธิที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
• สิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่ม ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง
• สิทธิในการฟ้องร้องคดีต่อศาล หลังจากอุทธรณ์สำเร็จ โดยต้องฟ้องศาล ภายใน 1 ปี

หน้าที่รักษาสิทธิของเจ้าของที่ เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน

• เดินทางไปตามนัดหมายที่กำหนดตามหนังสือนัดหมายของเจ้าหน้าที่รัฐ หากไม่สามารถเดินทางไปได้ในวันเวลาดังกล่าวให้มอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนได้ หรือมีหนังสือแจ้งไปขอเลื่อนวันนัดหมายได้
• อำนวยความสะดวกในขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่รัฐมาสำรวจที่ดินรวมถึงทรัพย์สินต่าง ๆ บนที่ดินตามสมควร
• ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามหมายนัดของเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน
• ออกจากที่ดิน ภายใน 30 วัน ผ่อนผันได้อีก 30 วัน รวมเป็น 60 วัน หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ย้ายออกจะถือว่าเป็นผู้บุกรุก ภาครัฐมีสิทธิดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

          จะว่าไปแล้วการเวนคืนที่ดินมีรายละเอียดข้อกำหนดมากมายที่เป็นการรักษาสิทธิและหน้าที่ของทั้งฝ่ายภาครัฐและเจ้าของที่ดิน หากเรารู้และศึกษาข้อกำหนดกฎหมายต่าง ๆ เหล่านี้ไว้ วันหนึ่งที่เราหรือคนรู้จักอาจได้เจอกับสถานการณ์ดังกล่าว ก็จะได้ไม่ยืนงงจนเสียอาการ และไม่เสียเปรียบกัน แต่ถ้าจะให้มองอีกมุมหนึ่งสำหรับการเวนคืนที่ดิน ก็เป็นเหมือนการได้เสียสละส่วนตัวเพื่อส่วนรวมหรือเพื่อประเทศชาตินั่นเอง