KKP เตือนอสังหาฯ ปี 69 พิษสงครามดันต้นทุนพุ่ง

หุ้นวิชั่น - สายงานสินเชื่อธุรกิจของ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ว่าจะเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะลดลงเหลือประมาณ 290,000 ยูนิต จาก 316,214 ยูนิตในปี 2568 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี สะท้อนแรงกดดันจากปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นตามสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง ส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นและเกิด “ภาวะต้นทุนใหม่” (New Cost Base) ในภาคอสังหาริมทรัพย์

ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเกิดจากราคาพลังงานที่พุ่งสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก โดยเฉพาะเหล็กซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 18% ของต้นทุนบ้านทั้งหลัง และมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงานและค่าขนส่งอย่างมาก ขณะเดียวกัน วัสดุในงานระบบ เช่น ท่อ PVC สายไฟ และวัสดุที่เกี่ยวข้องกับปิโตรเคมี รวมถึงงานตกแต่ง เช่น สีและกระเบื้อง ต่างได้รับผลกระทบจากต้นทุนน้ำมันเช่นกัน ส่งผลให้ต้นทุนรวมของการก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ผลกระทบดังกล่าวเห็นได้ชัดในตลาดบ้านระดับราคา 2–5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่ม Mass Market และมีสัดส่วนมากกว่า 50% ของตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยบ้านใหม่มีแนวโน้มต้องปรับราคาขึ้น 5–10% เพื่อสะท้อนต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่าง เริ่มชะลอตัวอย่างชัดเจน

ในด้านอุปสงค์ (Demand) ภาวะค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากราคาพลังงาน ทำให้ผู้บริโภคต้องจัดสรรรายได้ใหม่ เงินออมที่เคยใช้เป็นเงินดาวน์หรือผ่อนบ้านถูกนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวันมากขึ้น ขณะเดียวกัน แนวโน้มเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นยังส่งผลให้ธนาคารกลางมีแนวโน้มคงดอกเบี้ยในระดับสูง หรือปรับขึ้นดอกเบี้ยเพิ่มเติม ส่งผลให้ภาระการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดลง

KKP ระบุว่าพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบมาก ได้แก่ โซนปริมณฑล เช่น รังสิต-ปทุมธานี บางบัวทอง-นนทบุรี และบางนา-สมุทรปราการ ซึ่งมีจำนวนบ้านเหลือขายในระดับสูง สะท้อนภาวะ Oversupply ในบางทำเล

ท่ามกลางความผันผวนดังกล่าว ฝั่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งปรับตัว โดยเน้นกลยุทธ์การ “ล็อกราคาวัสดุ” ล่วงหน้าเพื่อลดความเสี่ยงด้านต้นทุน และเร่งระบายสต็อกบ้านที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคกลับมีโอกาสจากสถานการณ์นี้ โดยเฉพาะการซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งยังใช้ต้นทุนเดิมก่อนการปรับขึ้นราคา รวมถึงสามารถต่อรองโปรโมชั่นได้มากขึ้นจากผู้ประกอบการที่ต้องการเร่งขาย

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ย โดยผู้ซื้อที่ตัดสินใจในช่วงนี้สามารถเลือกใช้สินเชื่อแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากดอกเบี้ยขาขึ้นในอนาคต ซึ่งจะช่วยให้สามารถบริหารภาระทางการเงินได้อย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น

นอกจากนี้ ในมุมมองระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีจุดแข็งจากการเป็นประเทศที่มีเสถียรภาพและไม่ได้อยู่ในพื้นที่ความขัดแย้งโดยตรง ทำให้ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะในทำเลสำคัญ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต และเมืองท่องเที่ยวหลัก

โดยสรุป แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนที่สูงขึ้น กำลังซื้อที่อ่อนแรง และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการใช้ประโยชน์จาก “ต้นทุนเดิม” และเงื่อนไขทางการเงินที่เหมาะสม ขณะที่ผู้ประกอบการต้องเน้นการบริหารต้นทุนและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด เพื่อรับมือกับความผันผวนของเศรษฐกิจโลกในระยะต่อไป