ทำเลแนวถนนพระราม 4 เปลี่ยนแปลงต่อเนื่อง โครงการใหม่ผุดพรึ่บ
The Bangkok Insight
อัพเดต 27 ส.ค. 2568 เวลา 02.23 น. • เผยแพร่ 27 ส.ค. 2568 เวลา 02.19 น. • The Bangkok Insightพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ตั้งแต่หัวลำโพงมาจนถึงสามแยกที่บรรจบกับกับถนนสุขุมวิทมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแบบต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ก่อนหน้านี้อาจจะเป็นพื้นที่รอบ ๆ สี่แยกที่ถนนพระรามที่ 4 และถนนรัชดาภิเษกตัดกันที่มีโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ เช่น โครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ และโครงการเดอะปาร์ค ของกลุ่มทีซีซีที่ใช้บริษัทในเครือในการพัฒนาโครงการ รวมไปถึงโครงการโรงพยาบาลเมดพาร์ค การเปลี่ยนแปลงของศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่รื้ออาคารและโครงสร้างของเดิมทิ้งทั้งหมดแล้วสร้างขึ้นมาใหม่ให้มีความทันสมัยมากขึ้น
นอกจากนี้ ยังรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ภายในโรงงานยาสูบเดิมที่กลายเป็นสวนสาธารณะเชื่อมโยงกับสวนเบญจกิติเดิม กลายเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ใจกลาง CBD ด้วยพื้นที่รวมแล้วประมาณ 450 ไร่ และอาคารสำนักงานของตลาดหลักทรัพย์เดิมที่เปลี่ยนมือเป็นของกลุ่มทีซีซีอีกเช่นกัน และยังมีอาคารปัญญ์ ทาวเวอร์ของกลุ่มแอลพีเอ็นและกลุ่มนายณ์เอสเตท
การเปลี่ยนแปลงขนาดใหญ่ในพื้นที่นี้ อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตถ้าโครงการพัฒนาบนที่ดินที่เป็นของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ซึ่งรวมถึงที่ดินที่เป็นตลาดคลองเตยในปัจจุบันด้วยมีความชัดเจนและเป็นรูปธรรมมากกว่าที่ผ่านมา มากกว่าการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบันยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางใด สำหรับที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทยในอนาคต ตอนนี้อาจจะเห็นแค่การรื้อถอนตลาดหรือแผงค้าที่กีดขวางพื้นที่สาธารณะเท่านั้น พื้นที่ใกล้เคียง เช่น อาคารพาณิชย์ริมถนนพระรามที่ 4 ด้านหน้าของโรงงานก็มีการรื้อถอนและรอการเปลี่ยนแปลงในอนาคตเช่นกัน โดยเจ้าของที่ดินทั้งหมดของโรงงานยาสูบและศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์รวมไปถึงที่ดินที่ปัจจุบันกลุ่มทีซีซีได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
พื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 ช่วงที่เลยสี่แยกคลองเตยไปทางถนนสุขุมวิท ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตเช่นกัน เพราะมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตกล้วยน้ำไทยุติการใช้ประโยชน์พื้นที่นี้ไปแล้ว ส่งผลให้ที่ดินขนาดประมาณ 27 ไร่กำลังถูกปรับปรุงเพื่อเป็นพื้นที่การเรียนรู้ตลอดชีวิต (Lifelong Learning Creative Park) ซึ่งจะประกอบด้วยศูนย์การเรียนรู้, หอศิลป์, พิพิธภัณฑ์, และอาคารเรียนรู้ และอาจจะยังไม่สามารถคาดหวังว่าจะสามารถกระตุ้นหรือเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่โดยรอบได้มากน้อยเพียงใด
แต่พื้นที่นี้ในช่วงก่อนหน้านี้ก็มีการเปลี่ยนแปลงมาโดยตลอด ทั้งการเปิดให้บริการของสวนเพลินมาร์เก็ต คอมมูนิตี้มอลล์ และโรงพยาบาลเทพธารินทร์ที่เปลี่ยนชื่อเป็นโรงพยาบาลวิมุต-เทพธารินทร์ พระราม 4 หลังจากที่โรงพยาบาลวิมุตในเครือพฤกษาฯ เข้ามาร่วมลงทุนด้วย และยังมีโครงกาคคอนโดมิเนียม ทั้งของแสนสิริ เอพี แอลพีเอ็น เปิดขายมาตั้งแต่ก่อนหน้านี้มากกว่า 10 ปี และยังมีโครงการใหม่เปิดขายต่อเนื่องถึงปีนี้ เพราะพื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 ช่วงนี้รวมไปถึงพื้นที่ในซอยย่อย ๆ ต่าง ๆ ด้วยเชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิท
พื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 ช่วงที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุด น่าจะเป็นพื้นที่ที่ปัจจุบันเป็นโครงการวันแบงค็อก เพราะนอกจากจะมีการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 100 ไร่แล้ว ภายในโครงการยังมีส่วนที่เป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์ประชุม โรงมหรสพ และพิพิธภัณฑ์
อีกทั้งยังมีอาคารที่สูงที่สุดซึ่งยังไม่ได้ก่อสร้าง มีเพียงส่วนของฐานรากที่เสร็จสมบูรณ์เท่านั้น เพราะโครงการนี้มีขนาดใหญ่มีคนจำนวนมากเข้ามาใช้พื้นที่ทั้งทำงาน ผ่านไปมา หรืออยู่อาศัยในอนาคตจึงย่อมสร้างผลกระทบทั้งทางบวกและลบให้กับพื้นที่โดยรอบอย่างเลี่ยงไม่ได้ ฝั่งตรงข้ามของโครงการนี้มีโรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พ้อยต์ของกลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์เพิ่งเปิดให้บริการ และมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเช่นกัน
พื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 รอบๆ สี่แยกที่บรรจบกับถนนสีลมก็มีการเปลี่ยนแปลงไม่น้อย เพราะมีโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค ที่พร้อมเปิดให้บริการช่วงปลายปีนี้ของกลุ่มกุสิตธานี และกลุ่มเซ็นทรัลซึ่งเป็นโครงการที่มีพื้นที่สำนักงาน ค้าปลีก โรงแรม และที่อยู่อาศัยรวมอยู่ในภายในโครงการเดียวกัน อีกทั้งยังเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่อยู่ไม่ไกลจากโครงการวันแบงค็อก ดังนั้น จึงสร้างผลกระทบทั้งแง่บวกและลบให้กับพื้นที่โดยรอบเช่นกัน
นอกจากนี้ กลุ่มทีซีซียังซื้อและปรับปรุงอาคารสำนักงานและส่วนของพื้นที่ค้าปลีกอาคารสำนักงานก่อนที่จะเปิดให้บริการใหม่ในชื่อสีลมเอจ ซึ่งพื้นที่ใกล้เคียงอย่างรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าศาลาแดงก็มีโครงการมิกซ์-ยูสอื่น ๆ เช่น สีลมพาร์คที่เพิ่งเปิดให้บริการไม่นาน อาคารธนิยะ พลาซ่าที่เพิ่งต่อสัญญาเช่ากับทางสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์และปรับปรุงอาคารใหม่หมด
ประกอบกับโครงการเดิมในพื้นที่อย่างอาคารสีลมคอมเพล็กซ์ และอื่น ๆ นั้นก็มากพอสำหรับการผลักดันพื้นที่แล้วมื่อมีโครงการใหม่อย่าง ดุสิตเซ็นทรัพลพาร์ค และวันแบงค็อกในทำเลใกล้เคียงยิ่งเพิ่มควาคึกคักของสถานีรถไฟฟ้าศาลาแดงแน่นอนในระยะยาว
ส่วนพื้นที่รอบ ๆ สามย่านเดิม นอกจากจะมีโครงการมิกซ์-ยูสอย่างจามจุรีสแควร์ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยแล้วยังมีโครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มทีซีซีอย่างโครงการสามย่านมิตรทาวน์ที่เพิ่มศักยภาพของพื้นที่สามย่านเดิม
ขณะที่เจ้าของพื้นที่เดิมอย่าง สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยก็มีการพัฒนาพื้นที่มาโดยตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งการพัฒนาสวนสาธารณะ โครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาพื้นที่ตามแนวถนนบรรทัดทอง และสวนหลวงเดิมให้กลายเป็นย่านที่มีชื่อเสียงในกลุ่มของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติไปแล้ว แล้วยังมีการเปิดประมูลพื้นที่บางส่วนเพื่อให้ภาคเอกชนรายอื่นเข้ามาลงทุน
ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่สามย่านนอกจากจะอาศัยแรงขับเคลื่อนจากนักลงทุนหรือภาคเอกชนอื่นๆ แล้ว สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยังเป็น 1 ในผู้ที่เป็นกำลังสำคัญด้วย พื้นที่รอบ ๆ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อ-เช่าที่เป็นนักศึกษา บุคลากรของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และคนที่ต้องการพักอาศัยในพื้นที่ที่มีความพร้อมแบบนี้ โรงแรมแมนดารินที่เปิดให้บริการมานานก็มีการปรับปรุงและเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติ
ในพื้นที่ส่วนที่เป็นเสมือนจุดเริ่มต้นของถนนพระราม 4 หรือแถว ๆ หัวลำโพงอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 พื้นที่อื่น ๆ แต่ในอนาคตถ้าเกิดการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่สถานีหัวลำโพงเดิม ก็มีความเป็นไปได้ที่อาจจะช่วยเพิ่มความน่าสนใจในระยะยาวให้กับพื้นที่
อย่างไรก็ตาม รูปแบบของโครงการที่อาจจะเกิดขึ้นในพื้นที่ของสถานีหัวลำโพง อาจจะไม่ช่วยส่งเสริมให้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะจะเป็นการพัฒนาพื้นที่เป็นอาคารพิพิธภัณฑ์และโครงการมิกซ์-ยูส เพียงแต่คงไม่ใช่ช่วง 1-2 ปีนี้ พื้นที่รอบ ๆ อาจจะมีโรงแรมขนาดเล็กหรือที่พักขนาดเล็กที่รองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ต้องการพักในพื้นที่หรือย่านที่มีความน่าสนใจ เพราะพื้นที่นี้ไม่ไกลจากเยาวราช ตลาดน้อย และทรงวาดที่กำลังเป็นที่สนใจของต่างชาติในปัจจุบัน
ทั้งนี้ พื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในบางพื้นที่ แต่ด้วยข้อจำกัดใหญ่ของพื้นที่ในเรื่องของกรรมสิทธ์ที่ดินที่พื้นที่ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะพื้นที่ในฝั่งทิศเหนือของถนนพระรามที่ 4 ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีทั้งการรถไฟแห่งประเทศไทย สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สภากาชาดไทย สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ การท่าเรือแห่งประเทศไทย ส่งผลให้การพัฒนาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 ส่วนใหญ่มีข้อจำกัดในการพัฒนา และที่ดินที่เปิดให้เอกชนเข้าไปลงทุนทั้งหมดเป็นที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งจำเป็นต้องพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่
สำหรับที่ดินขนาดเล็ก หรือที่ดินที่มีความเหมาะสมในการพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ มีไม่มากนัก แต่พื้นที่ใกล้เคียงกับพื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 ก็ได้รับความสนใจ และมีศักยภาพเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย แม้ว่าจะเป็นพื้นที่ในซอยที่แยกออกจากถนนพระรามที่ 4 หรือถนนเส้นทางหลักที่เชื่อมต่อกับถนนพระราม 4 เช่น ถนนสีลม สาทร สี่พระยา เป็นต้น
จะเห็นได้ว่า พื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 น่าจะเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพเพิ่มมากขึ้นมากที่สุดของกรุงเทพมหานครในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตั้งแต่สามย่านไปถึงคลองเตย ราคาที่ดินในพื้นที่ก็เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน เพราะถ้าในพื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 4 ในพื้นที่ CBD ราคาที่ดินมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว หรือปิดการขายกันที่เกือบ ๆ 3 ล้านบาท สำหรับที่ดินพร้อมอาคารสำนักงานที่เอสซีแอสเสทฯ ซื้อไปเมื่อปี 2567
ราคาคอนโดมิเนียมบางโครงการในพื้นที่นี้มากกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตรไปแล้วเช่นกัน และมีผู้ประกอบการบางรายที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในราคาขายมากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรด้วยรูปแบบพิเศษ
บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- แนวโน้มพัฒนาอสังหาฯ จากคอนโดมิเนียมสู่โรงแรม
- ดัชนีผู้ประกอบการอสังหาฯ ไตรมาสที่ 2 ปี 68 ความเชื่อมั่นลดลง
- เจาะลึกแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู
ติดตามเราได้ที่