ตลาดบ้านมือสองบูม คนผ่อนไม่ไหว ประกาศขาย 9.8 แสนล้านบาท

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในฐานะกรรมการที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ตลาดบ้านมือสอง ขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ปี 2565 จากบ้านมือสองได้สิทธิ์ส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ ค่าจดจำนอง และได้รับสิทธิ์ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2566 ด้วย

อีกประการเป็นผลมาจากการบ้านใหม่ในทำเลที่ต้องการมีราคาแพงขึ้น หรือไม่สามารถหาซื้อได้แล้ว ขณะที่กำลังซื้อของประชาชนยังคงไม่เพิ่มขึ้น และต้องการหาทำเลที่ไม่ไกลและไม่เพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางของครอบครัว

“ขณะที่บ้านมือสองมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่เฉลี่ย 20-30%”

ดังนั้น ตลาดบ้านมือสอง จึงได้รับความนิยม สะท้อนจากสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 60% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากต้นทางที่เป็นบุคคลธรรมดาประมาณ 240,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 300,000 ล้านบาท

โดยคาดว่าอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 100,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 200,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2567 ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองน่าจะปรับตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศจากปัจจัยลบต่าง ๆ เช่นเดียวกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ

ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า ผลการสำรวจการประกาศขายบ้านมือสองทางออนไลน์ทั้งเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสองของ REIC และเว็บไซต์ที่สำคัญ พบว่า

ไตรมาส 3 ปี 2566 มีการประกาศขายบ้านประมาณ 144,000 หน่วย มูลค่า มูลค่าประมาณ 987,000 ล้านบาท เพิ่มสูงกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ประมาณ 1.5% สำหรับจำนวนหน่วย และ 3.1% ในเชิงมูลค่า

โดยประเภทบ้านมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 40% ห้องชุด 30% และทาวน์เฮ้าส์ 25%

ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ระดับราคาบ้านมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการประกาศขายมากที่สุด

สำหรับพื้นที่ที่มีการประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด คือ พื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล มีสัดส่วนในการประกาศขายมากที่สุดถึง 71.6%

ส่วนจังหวัดอื่นที่มีการประกาศขายสัดส่วนสูงใน 10 อันดับแรก เป็นจังหวัดขนาดใหญ่และจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต (5.3%) ชลบุรี (5.1%) เชียงใหม่ (3.7%) ประจวบคีรีขันธ์ (2.4%) เป็นต้น

เปิดทำเลทองบ้านมือสองเนื้อหอม

ส่วนพฤติกรรมการซื้อบ้านมือสองของผู้บริโภค ซึ่งเป็นการเก็บข้อมูลจาก Baania Marketplace ของเว็บไซต์ Baania ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 พบว่า การเยี่ยมชมประกาศขายปรับตัวลดลง -5.9% จากไตรมาสก่อนหน้า

โดยผู้บริโภคสนใจประกาศขายคอนโดมิเนียมมากที่สุด (36.7%) ตามด้วยบ้านเดี่ยว (35.6%) และทาวน์โฮม (27.7%)

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมีการเยี่ยมชมเพิ่มขึ้น 16% ส่วนบ้านเดี่ยวทรงตัว ขณะที่ทาวน์โฮมมีการเยี่ยมชมลดลง -29.7% จากไตรมาสก่อนหน้า

สำหรับพื้นที่ที่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวให้ความสนใจสูงสุด ได้แก่

• เขตสายไหม บริเวณใกล้ทางด่วนพิเศษฉลองรัช และถนนจตุโชติ
• เขตคลองสามวา บริเวณใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันออก
• เขตบางขุนเทียน ใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งใต้

โดยส่วนใหญ่ต้องการบ้านเดี่ยว ขนาด 50-60 ตารางวา 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคา 3-5 ล้านบาท

ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อทาวน์โฮม สนใจซื้อในพื้นที่ ดังนี้

• เขตสายไหม บริเวณ ถนนสายไหม และถนนสุขาภิบาล 5
• เขตประเวศ บริเวณถนนสุขุมวิท 77 และถนนพัฒนาการ
• เขตคลองสามวา บริเวณใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันออก และติดถนนเลียบคลองสอง

โดยเป็นทาวน์โฮม ขนาดพื้นที่ 16-25 ตารางวา 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตสายไหมและคลองสามวา และทาวน์โฮมขนาด 26-35 ตารางวา 3 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตประเวศ

สําหรับคอนโดมิเนียม ผู้บริโภคให้ความสนใจสูงสุดในพื้นที่ ดังนี้

• เขตจตุจักร บริเวณ MRT สถานีลาดพร้าว และสายสีเหลือง เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 3-5 ล้านบาท
• เขตบางกะปิ บริเวณถนนลาดพร้าว และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณสถานีลาดพร้าว 101 เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 1-3 ล้านบาท
• เขตห้วยขวาง บริเวณใกล้ทางด่วนศรีรัธ และ MRT สายสีน้ำเงิน สถานีเพชรบุรี เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 1-3 ล้านบาท

ทรัพย์อสังหารอขายจากกลุ่มแบงก์พุ่ง เซ่นพิษเศรษฐกิจทำคนผ่อนไม่ไหว

นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า แนวโน้ม NPA หรือทรัพย์สินรอการขาย ของสถาบันการเงินมีทิศทางปรับตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง

หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ก่อนเกิดโควิด NPA ของธนาคารพาณิชย์มีมูลค่าทางบัญชีซึ่งรายงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จำนวน 93,734 ล้านบาท

ขณะที่ตัวเลขล่าสุด ณ เดือนสิงหาคม 2566 NPA ของธนาคารพาณิชย์มีมูลค่าทางบัญชีรวม 163,624 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75% จากปี 2561

ยังไม่รวม NPA จากสถาบันการเงินเฉพาะกิจและบริษัทบริหารทรัพย์สิน ซึ่งประเมินกันว่า NPA ทั้งระบบจะมีมูลค่ารวม (ตามการประเมินราคา) อยู่ที่ประมาณ 4-5 แสนล้านบาท

และมีแนวโน้มที่ NPA จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังจากมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้สถาบันการเงินโดยธนาคารแห่งประเทศไทยสิ้นสุดลง

สาเหตุสำคัญที่ทำให้ NPA ปรับสูงขึ้น เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัวมาตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจต้องหยุดชะงัก เกิดปัญหาการว่างงาน ประชาชนมีรายได้ลดลงส่งผลกระทบต่อการชำระหนี้

แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะคลี่คลายไปแล้ว แต่เศรษฐกิจไทยก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตามที่คาดหมาย จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก

ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูง อัตราเงินเฟ้อยังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

ประกอบกับภาวะสงครามที่เกิดขึ้นทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน และล่าสุดสงครามระหว่างอิสราเอลกับกลุ่มฮามาสจะยิ่งซ้ำเติมให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้ช้าลง และเมื่อสิ้นสุดมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ของสถาบันการเงินก็จะทำให้มี NPA เข้าสู่ระบบเพิ่มมากขึ้น