ราคาบ้านในสหรัฐกำลังจะตกต่ำจนถึงปี 2570 ย้อนเทียบวัฏจักรสวนทางไทยชัดเจน
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)
องค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) ได้แถลงเมื่อวันอังคารที่ 28 มีนาคม 2566 ว่า ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 0.2% ในช่วงสิ้นเดือนธันวาคม 2565 ถึงสิ้นเดือนมกราคม 2566 ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นน้อยมาก
ดัชนีราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงสุด ณ ระดับ 395.7 จุด ในเดือนมิถุนายน 2565 จากนั้นก็ลุ่ม ๆ ดอน ๆ โดย ณ เดือนมกราคม 2566 ดัชนีอยู่ที่ 393.2 จุด อาจกล่าวได้ว่าราคาไม่เปลี่ยนแปลงเลยมาเป็นเวลา 7 เดือนต่อเนื่องกันแล้ว
ทั้งนี้ ดัชนีเริ่มที่ระดับ 100 จุดในเดือนมกราคม 2534 หรือเมื่อ 32 ปีที่ผ่านมา ซึ่งหลังจากผ่านวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2531-2533 มาครั้งหนึ่ง
จะสังเกตได้ว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องนับแต่เดือนมกราคม 2534 จนถึงเดือนเมษายน 2550 แสดงถึงช่วงบูมที่มีระยะเวลาถึง 16 ปี จากนั้นราคาที่อยู่อาศัยก็ตกต่ำลงจนถึงเดือนมกราคม 2555 รวมระยะเวลาที่ตกต่ำเป็นเวลาเกือบ 5 ปี
ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐฟื้นตัวจนถึงระดับที่เคยสูงสุด (เมษายน 2550) เมื่อราวเดือนกุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งกินเวลาประมาณ 4 ปี จากนั้นราคาที่อยู่อาศัยก็ยังทะยานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วงโควิด-19 ในปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยก็ชะงักเล็กน้อย แต่ไม่ได้ตกต่ำลง แต่เมื่อปรับตัวได้แล้วก็ปรากฏว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัด จนถึงจุดสูงสุดอีกครั้งในเดือนมิถุนายน 2565
ปรากฏการณ์ที่ราคาที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างเด่นชัดในช่วงตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2565-มกราคม 2566 (7 เดือน) เป็นสัญญาณคล้ายช่วงก่อนที่จะเริ่มตกต่ำ หลังจากราคาขึ้นสูงสุดในเดือนเมษายน 2550
ดังนั้น จึงเชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาจะอยู่ในสถานะฝ่อตัวอย่างนี้อีกระยะหนึ่ง คือราว 6-7 เดือน และเชื่อว่าภายในเดือนกรกฎาคม 2566 ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตกอย่างชัดเจน และนับแต่นั้น ตลาดอาจตกต่ำลงเป็นเวลาราว 3-5 ปีอีกครั้งหนึ่ง และเชื่อว่าในปี 2570 ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาจะฟื้นตัวขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง นี่จึงคาดว่าจะเป็นวงจรชีวิตของตลาดที่อยู่อาศัยในรอบ 36 ปี (พ.ศ. 2534-2570)
วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาและประเทศไทยจะแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง เช่น
1.ในช่วงปี 2531-2533 ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังบูมสุดขีด ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกากำลังตกต่ำหนักจากวิกฤตเงินกู้ (Saving and Loan Crisis) ที่สถาบันปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านเกิดวิกฤตที่ดอกเบี้ยเงินฝากกลับต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ และการปล่อยกู้ที่หละหลวม สร้างความเสียหายให้กับสถาบันหรือสมาคมเหล่านี้ ล้มหายไปถึง 1 ใน 3 และก่อให้เกิดหนี้เสียถึง 160,000 ล้านเหรียญสหรัฐ
2.พอตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาเริ่มฟื้นตัวในเดือนมกราคม 2534 ประเทศไทยก็พบกับวิกฤต “ต้มยำกุ้ง” จุดแตกหักของวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้เกิดขึ้นตอนเช้าตรู่วันที่ 2 กรกฎาคม 2540
สาเหตุของวิกฤตเศรษฐกิจคือ การใช้เงินกองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินไปช่วยเหลือสถาบันการเงินจนเกิดความเสียหายเกินที่จะเยียวยา และจำต้องปิดบริษัทไฟแนนซ์ 56 แห่ง และการสูญเสียเงินสำรองระหว่างประเทศในการปกป้องการโจมตีค่าเงินบาท จนนำไปสู่วิกฤตเงินทุนสำรอง ทำให้เงินบาทขาดเสถียรภาพนับตั้งแต่การตัดสินใจเปลี่ยนระบบอัตราแลกเปลี่ยนจากระบบตะกร้าเงินมาเป็นระบบลอยตัว
3.ในช่วงปี 2550-2554 ประเทศไทยไม่มีวิกฤตใด ๆ แต่ที่สหรัฐอเมริกาเกิดวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ (subprime mortgage crisis ในประเทศไทยอาจเรียกว่า วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์)
สาเหตุก็คือการที่เจ้าของบ้านไม่สามารถชำระเงินที่กู้ยืมมา การตัดสินใจที่ผิดพลาดของผู้กู้ยืมหรือผู้ปล่อยกู้ การเก็งกำไร และการสร้างบ้านมากเกินไปในช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างรวดเร็ว สินค้าทางสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง อัตราหนี้สินของบุคคลและบริษัทที่สูง นวัตกรรมทางการเงินที่กระจาย (ในขณะที่อาจจะปกปิด) ความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ นโยบายและการควบคุมของธนาคารกลาง
4.ในช่วงโควิด-19 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยตกต่ำลง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในปี 2562 ที่ 120,000 หน่วย ลดลงเหลือ 73,000 หน่วยในปี 2563 และ 60,000 หน่วยในปี 2564 และเพิ่งมาฟื้นตัวในปี 2565
ในขณะที่ในช่วงดังกล่าว ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาพุ่งสูงสุดถึงปีละ 16-18%
5.ในปัจจุบันปี 2566 (ตั้งแต่มิถุนายน 2565-มกราคม 2566) อยู่ในช่วงเริ่มชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาอย่างเด่นชัด และคาดว่าจะเริ่มตกต่ำสุดขีดในกลางปี 2566 และน่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2570
แต่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่าตลาดจะเติบโตในปี 2566 ประมาณ 10% จากปี 2565 และอีก 5% ในปี 2567 และอาจเกิดภาวะฟองสบู่ และแตกในช่วงปี 2569-2570 สลับกับในกรณีสหรัฐอเมริกา
อนึ่ง ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา (ราคากลาง) อยู่ที่ 363,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย หรือประมาณ 12.436 ล้านบาท ในขณะที่ในประเทศไทย ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท และในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ที่ 4 ล้านบาท แสดงว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเป็น 3.5 เท่าของราคาบ้านในไทย
การซื้อขายบ้านในสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ 4.58 ล้านหน่วยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา และมีบ้านสร้างใหม่อยู่ 1.45 ล้านหน่วย แสดงว่าบ้านมือสองมีการซื้อขายกัน 3.13 ล้านหน่วย มากกว่าบ้านมือหนึ่งอยู่ 2 เท่าเศษ ในขณะนี้ประเทศไทยก็เช่นกัน การซื้อขายบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่งแล้ว
วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ในไทยและสหรัฐอเมริกาซึ่งตั้งอยู่ตรงข้ามกันในคนละซีกโลก จึงสลับกันขึ้น ๆ ลง ๆ อย่างน่าประหลาด
ดังนั้น ผู้ที่จะลงทุนซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาในขณะนี้น่าจะชะลอลง เพราะราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาอยู่ในช่วงตกต่ำ หลายแห่งอาจตกต่ำลงอีกจนถึง 40% จากราคาเดิม นักลงทุนค่อยช้อนซื้อก็ยังไม่สาย แต่สำหรับวิกฤตในไทย การตกต่ำลงของราคาก็คงไม่เกิน 20% โดยเฉพาะในช่วงวกฤต “ต้มยำกุ้ง” ในช่วงปี 2540