ตึกสูงบังแดด-บังลม บ้านหรืออาคารข้างเคียงผิดกฎหมายหรือไม่

โดยสภาพที่เมืองมีการพัฒนาและขยายตัวอยู่ตลอดเวลา การสร้างตึกสูงใหม่ ๆ จึงเป็นเรื่องที่เราพบเห็นจนชินตา และปัญหาที่มักเห็นกันอยู่ประจำคือ เมื่อตึกสูงใหม่ขึ้นแล้วบดบังทัศนียภาพ หรือทางลม แสงแดดของตึกที่สร้างมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกที่สร้างมาก่อนหน้าเป็นที่อยู่อาศัย ก็มักจะมีปัญหาจากฝั่งผู้อยู่อาศัยเดิม ในบทความฉบับนี้ เราจะมาพูดคุยกันเรื่องนี้ครับ

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร

แน่นอนว่าในการก่อสร้างอาคารไม่ว่าจะเป็นอาคารขนาดเล็กหรือใหญ่ก็ตาม การก่อสร้างจะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น (ได้แก่ กรุงเทพมหานคร หรือ อบต. หรือเทศบาลเจ้าของพื้นที่) ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ

หากเป็นอาคารประเภทที่กฎหมายกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นอาคารขนาดใหญ่ก็จะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ

เจ้าของอาคารข้างเคียงที่ได้รับผลกระทบจากอาคารใหม่ต้องทำอย่างไร

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า บุคคลทุกคนย่อมมีสิทธิในการก่อสร้างสิ่งก่อสร้างลงบนที่ดินของตัวเอง ตราบเท่าที่ทำตามที่กฎหมายกำหนด ก็คือทำตามกฎหมายควบคุมอาคาร และในบางกรณีก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติที่ให้ทำ EIA ด้วย

เมื่อได้ขออนุญาตและปฏิบัติตามกฎหมายแล้ว เจ้าของอาคารหรือที่ดินข้างเคียงก็ย่อมไม่มีสิทธิไปหวงห้ามมิให้ก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ โดยอ้างว่าตนเองได้รับผลกระทบได้ เว้นแต่จะมีเหตุบางอย่างเป็นพิเศษ

เรื่องเหตุบางอย่างที่เจ้าของที่ดินหรืออาคารข้างเคียงสามารถหวงห้ามมิให้อาคารสร้างใหม่ก่อสร้างขึ้นได้นั้น เราต้องไปศึกษาตามคำพิพากษาศาลฎีกากันครับ

“คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2949/2526 ก่อนจำเลยสร้างอาคารพิพาท บ้านของโจทก์ได้รับลมและแสงสว่างจากภายนอกพอสมควร เมื่อจำเลยสร้างอาคารพิพาทแล้ว ลมไม่พัดเข้าไปในบ้านของโจทก์และแสงสว่างก็ลดน้อยลง อาคารพิพาทสูงกว่าบ้านโจทก์มากอาคารที่จำเลยสร้างปิดกั้นทางลมที่พัดจากทางด้านทิศใต้ถึงปีละ 6 เดือนและปิดกั้นแสงสว่างเป็นเหตุให้โจทก์ต้องใช้แสงไฟฟ้าในเวลากลางวัน

ดังนี้การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แม้จำเลยจะมีแดนกรรมสิทธิ์เหนือพ้นดินของตน แต่ก็ต้องอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 การใช้สิทธิปลูกสร้างอาคารของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านได้รับความเดือดร้อนรำคาญเกินที่ควรคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันสมควร เพราะตรงที่จำเลยปลูกสร้างอาคารพิพาทเป็นย่านประชาชนอยู่อาศัย ไม่ใช่ย่านการค้าหรือประกอบธุรกิจ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะกำจัดความเดือดร้อนรำคาญให้สิ้นไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337″

“คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3815/2540 โจทก์ก่อสร้างบ้านอยู่ในกรุงเทพมหานครอันเป็นเมืองหลวงของประเทศมีประชาชนอยู่หนาแน่น มีอาคารบ้านเรือนอาคารพาณิชย์และสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ปลูกอยู่อย่างแออัดที่ดินที่ตั้งบ้านโจทก์อยู่ใกล้กับถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนลาดพร้าว เป็นย่านที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง จึงต้องมีการก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ให้ได้มากที่สุด

การที่โจทก์ก่อสร้างบ้านในทำเลดังกล่าวจึงควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าอาจมีผู้มาก่อสร้างอาคารสูงใกล้กับบ้านโจทก์เป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง และทัศนียภาพที่มองจากบ้านโจทก์ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรอยู่แล้ว

ดังนั้น แม้จำเลยก่อสร้างอาคารเป็นผนังทึบไม่มีช่องระบายลมก็ตาม แต่กระแสลมและแสงสว่างยังคงพัดผ่านและส่องมายังบ้านโจทก์ได้พอสมควร ประกอบกับโจทก์ก็ตั้งใจจะติดตั้งเครื่องปรับอากาศในบ้านของโจทก์อยู่แล้ว เพราะสภาพอากาศที่ร้อนอบอ้าวในกรุงเทพมหานคร เพื่อความสะดวกสบายของโจทก์เองหาใช่เพราะการก่อสร้างอาคารของจำเลยทำให้อากาศร้อนอบอ้าวไม่

ทั้งการที่จำเลยก่อสร้างอาคารสูงบังบ้านโจทก์ก็หาเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะทำให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 ไม่ เพราะกรณีตามมาตรา 421 จะต้องเป็นเรื่องของการแกล้งโดยผู้กระทำมุ่งต่อผลคือความเสียหายแก่ผู้อื่นถ่ายเดียว แต่ถ้าเป็นการกระทำโดยประสงค์ต่อผลอันเป็นธรรมดาของสิทธินั้น แม้ผู้กระทำจะเห็นว่าผู้อื่นจะได้รับความเสียหายบ้างก็ไม่เป็นละเมิด

เมื่อไม่ปรากฏว่าการก่อสร้างอาคารนั้นจำเลยได้กระทำเพื่อกลั่นแกล้งโจทก์โดยมุ่งต่อความเสียหายแก่โจทก์ถ่ายเดียว การใช้สิทธิของจำเลยในการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 421 กรณีไม่มีเหตุที่จะรื้อถอนอาคารของจำเลยและกำหนดค่าขาดประโยชน์จากการใช้สอยอาคารให้โจทก์”

จากคำพิพากษาฎีกาสองฉบับข้างต้นจะเห็นได้ว่า ศาลฎีกาพิจารณาว่าการใช้ประโยชน์ในที่ดินย่อมต้องพิจารณาจากที่ตั้งของที่ดินเป็นหลัก หากอยู่ในเขตเมืองที่มีอาคารต่าง ๆ อยู่หนาแน่น เจ้าของอาคารเดิมย่อมคาดหมายได้อยู่แล้วว่าจะมีอาคารสูงเกิดขึ้นในภายหลัง เมื่อถูกอาคารใหม่สร้างขึ้นบดบังย่อมไม่อาจถือได้ว่าถูกละเมิดสิทธิ แต่ถ้าเป็นเขตที่มีการใช้ประโยชน์ไม่หนาแน่นนัก แต่อาคารที่สร้างขึ้นใหม่สูงเกินกว่าที่จะคาดหมายได้แล้ว เจ้าของอาคารเดิมก็อาจมีสิทธิฟ้องขอศาลให้ปลดเปลื้องทุกข์ได้

จากความเห็นของผู้เขียนเองเห็นว่าในปัจจุบัน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีอาคารสูงอยู่กันอย่างหนาแน่น หากมีคดีขึ้นสู่ศาล ศาลน่าจะมีแนวโน้มตัดสินไปตามแนวทางคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3815/2540 เสียมากกว่า เนื่องจากพื้นที่ว่างเปล่าเหลือน้อยลงเรื่อย ๆ การก่อสร้างอาคารใหม่ย่อมต้องพยายามใช้ประโยชน์จากพื้นที่ให้ได้สูงสุด เจ้าของอาคารเดิมอาจจะต้องทำใจยอมรับความเป็นจริงครับ

เจ้าของอาคารเดิมมีทางเลือกอื่นไหม

ถ้าหากอาคารที่สร้างใหม่เป็นอาคารขนาดใหญ่ เช่น คอนโด กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA เจ้าของอาคารข้างเคียงก็มีสิทธิที่จะเข้าร่วมการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนโดยรอบ และเข้าไปรับทราบแผนงานก่อสร้าง เสนอแนะแนวทางที่อาจจะลดผลกระทบต่ออาคารที่มีอยู่เดิมได้

นอกจากนั้น เจ้าของอาคารเดิมยังมีสิทธิตรวจสอบขั้นตอนการทำ EIA ว่าครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ มีการเข้ามารับฟังความคิดเห็นของชุมชนรอบ ๆ ตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ อย่างกรณีตัวอย่าง คอนโดแห่งหนึ่งบนถนนสาทรต้องหยุดก่อสร้างไปเพราะกระบวนการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนรอบ ๆ ทำไม่ถูกต้อง ไม่ได้เชิญลูกบ้านจากคอนโดข้างเคียงเข้าร่วม

กรณีตัวอย่างศาลปกครองยกเลิก EIA เนื่องจากอาคารบังแดด-บังลม

จากการที่สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และชาวบ้านรัชดาภิเษก ซอย 64, 66, 68 ชุมชนประชานุกูล เขตบางซื่อ ได้ร่วมกันยื่นฟ้องคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดินและบริการชุมชน กรุงเทพมหานคร ต่อศาลปกครองกลางเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2564 เพื่อขอให้ศาลสั่งเพิกถอนรายงาน EIA โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง

ล่าสุด ศาลปกครองกลางได้แจ้งคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวให้แก่ชาวบ้านย่านรัชดาภิเษก ที่ได้รับความเดือดร้อนเสียหายจากการก่อสร้างโครงการดังกล่าว ที่เข้ามาก่อสร้างคอนโดมิเนียมสูง และมีความยาวมากกว่า 303.5 เมตร ทำให้บังแดด-บังลมของชาวบ้านข้างเคียง โดยศาลฯ ชี้ว่า คณะกรรมการผู้ชำนาญการฯ เร่งรีบให้ความเห็นชอบรายงานอีไอเอ (EIA) ไป ทั้งที่ข้อมูลยังไม่สมบูรณ์

ถือเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ของศาลปกครอง ที่ให้ความสำคัญต่อการก่อสร้างตึกสูงที่มักบังแดด-บังลม

อย่างไรก็ตาม ทางบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เจ้าของโครงการได้ชี้แจ้งว่าได้จัดทำรายงาน EIA และดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างตามระเบียงอย่างครบถ้วนแล้ว ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้มีการแก้ไขรูปแบบอาคารและปรับระดับความสูงตามที่ชุมชนโดยรอบโครงการมีความคิดเห็น แต่จากคำสั่งเพิกถอนรายงาน EIA ดังกล่าว บริษัทฯ จะระงับการก่อสร้างไว้ชั่วคราว และใช้สิทธิในการอุทธรณ์คำพิพากษาไปยังศาลปกครองสูงสุดต่อไป

แนวทางในกฎหมายสิ่งแวดล้อมใหม่

ที่ผ่านมา (เดือนมิถุนายน 2564) สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนจะปรับเกณฑ์การยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ใหม่ โดยใช้การบังแสงแดดและทิศทางลมมาร่วมพิจารณาด้วย ดังนี้

– การกำหนดเกณฑ์อาคารที่บดบังแสงอาทิตย์ครอบคลุมอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร ขึ้นไป และอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป

– การกำหนดเกณฑ์อาคารบดบังทิศทางลมครอบคลุมอาคารที่สูงตั้งแต่ 8 ชั้น หรือ 23 เมตรขึ้นไป, อาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป และอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 20 ชั้น หรือ 60 เมตรขึ้นไป

– การที่ยื่นขอ EIA คือต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ ติดกับโครงการ ห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนในอดีต

ผลกระทบที่เกิดขึ้นจาก EIA ฉบับใหม่

ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

– เจ้าของอาคารต้องใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง เข้ามาดำเนินการ ทำให้มีต้นทุนสูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการขอ EIA จะสูงขึ้น จากการออกแบบ 3D และการประมวลทิศทางลม

– ขั้นตอนการขอ EIA ใช้เวลานานขึ้น

– อาจทำให้โครงการคอนโดหลายแห่งไม่ผ่าน EIA เพราะชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูงในพื้นที่อยู่แล้ว

– การสร้างคอนโดที่มีขนาดใหญ่จะทำได้ยากขึ้น และมีโอกาสที่โครงการที่ออกแบบไปแล้วและอยู่ระหว่างขอ EIA คือมีโอกาสที่จะต้องทำการปรับแบบโครงการใหม่

– มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการทบทวนการซื้อที่ดินเตรียมขึ้นโครงการใหม่

ฝั่งประชาชน (โดยเฉพาะประชาชนในพื้นที่)

– ลดผลกระทบในเรื่องสุขภาพ และชีวิตความเป็นอยู่ โดยผู้ที่อยู่อาศัยรอบ ๆ พื้นที่โครงการจะได้รับแสงแดด ซึ่งช่วยให้ร่างกายสร้างวิตามินดี และสารซีโรโทนินไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมง รวมถึงเปิดทิศทางลม ให้อากาศถ่ายเท

– ได้ใช้ประโยชน์จากแสงอาทิตย์ เช่น เป็นพลังงานทดแทนติดตั้ง Solar Rooftop และการตากผ้า (คอนโดสูง 30 ชั้นขึ้นไป จะมีรัศมีเงายาวถึง 500 เมตร)

– ได้มีส่วนร่วมในการแสดงความคิดเห็นในการก่อสร้างคอนโดในพื้นที่มากขึ้น

หมายเหตุ: ในส่วนของ กรณีตัวอย่างและแนวทางในกฎหมายสิ่งแวดล้อมใหม่ เพิ่มเติมโดยทีม DDproperty

อย่างไรก็ตาม เกณฑ์ดังกล่าวยังไม่มีการบังคับใช้ อยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ซึ่งวงการผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะคัดค้านอย่างแข็งขันเลยทีเดียวครับ เนื่องจากจะทำให้การก่อสร้างอาคารสูงใหม่ ๆ แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยในเขตกรุงเทพฯ

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า