กลยุทธ์ผู้ประกอบการอสังหาฯ เพิ่มมูลค่า ‘ที่ดินตาบอด’
The Bangkok Insight
อัพเดต 08 ม.ค. 2568 เวลา 03.14 น. • เผยแพร่ 08 ม.ค. 2568 เวลา 03.13 น. • The Bangkok Insightส่องกลยุทธ์ผู้ประกอบการอสังหาฯ เปลี่ยนที่ดินตาบอด ให้กลายเป็นที่ดินมีมูลค่า สร้างถนนทางเข้า-ออก เพิ่มมูลค่า เสริมศักยภาพทำเลพัฒนาโครงการ
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการประเภทใดก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุด คือ ทำเลของที่ดินที่จะพัฒนา ซึ่งทำเลที่ดีนั้นมีปัจจัยพื้นฐานให้พิจารณาแบบง่ายๆ คือ ต้องมีถนนเข้า-ออกที่ดิน หรือติดถนนหรือทางสาธารณะประโยชน์ ไม่อย่างนั้นผู้ประกอบการที่จะพัฒนาที่ดินก็จำเป็นต้องหาที่ดินมาทำเป็นทางเข้า-ออกที่ดินตนเองให้ได้ หรือบางครั้งการเปลี่ยนแปลงนั้นอาจจะเกิดจากการที่มีโครงการก่อสร้างถนนของรัฐบาลหรือกรุงเทพมหานคร หรือหน่วยงานส่วนท้องถิ่น
พื้นที่หลาย ๆ พื้นที่ที่ในอดีตอาจจะเป็นพื้นที่ที่ไม่มีถนนผ่าน หรือไม่มีทางเข้า-ออกมาก่อน แต่ภายหลังอาจจะมีการก่อสร้างถนนขึ้นมาใหม่ทั้งถนนเส้นทางใหม่ หรือการขยายถนนเดิมที่มีอยู่แล้วให้มีความกว้างมากขึ้น
การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นทั้ง 2 รูปแบบ เป็นการส่งเสริมให้ศักยภาพของที่ดินแปลงที่อยู่ติดกับถนนเส้นทางที่พัฒนาขึ้นมาใหม่ และถนนเส้นทางที่มีการขยายความกว้างของเขตทาง ทำให้การเข้าถึงมีความสะดวกมากขึ้น และยังช่วยให้ศักยภาพของพื้นที่เปลี่ยนแปลงไป เพราะเมื่อถนนมีเขตทางกว้างมากขึ้น ก็จะสามารถพัฒนาอาคารสูงได้หรือสามารถพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่อาคารมากขึ้นได้
ผู้ประกอบการบางรายอาจจะหาซื้อที่ดินที่อยู่ในแนวของถนนที่มีแผนจะพัฒนาขึ้นมาใหม่ และมีกำหนดแล้วเสร็จที่แน่นอน ซึ่งการเข้าไปซื้อที่ดินในแนวถนนเส้นทางดังกล่าวอาจจะเข้าไปซื้อล่วงหน้าไม่นาน หรือเพียง 1 ปีก่อนที่ถนนจะมีการเปิดให้บริการแบบเป็นทางการ หรืออาจจะเป็นที่ดินที่พวกเขามีอยู่ในมือมานานแล้ว และอาจจะมีส่วนช่วยในการผลักดันให้เกิดการพัฒนาเป็นถนนหรือทางสาธารณะประโยชน์ที่มีความกว้างมากกว่า 10 เมตร ถนนเส้นทางใหม่บางเส้นทางมีเขตทางกว้างมากกว่า 20 เมตรก็มี
ที่ดินต่างๆ ที่อยู่ในถนนที่เปิดให้บริการใหม่อาจจะกลายเป็นที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นทันที เพราะศักยภาพของที่ดินมากขึ้น ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 2-3 เท่าก็มีในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี เพราะมีการซื้อขายที่ดินกันต่อเนื่อง ซึ่งบางพื้นที่อาจจะเห็นได้ชัดเจนว่าทันทีที่ถนนบางเส้นทางมีความชัดเจนในเรื่องของวันที่เปิดให้บริการแบบเป็นทางการ จะมีการประกาศเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรล่วงหน้าทันทีเช่นกัน
จากนั้นก็มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ตามมาต่อเนื่องเป็นระยะเวลาหลายปีต่อเนื่องกัน เช่น พื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทยที่กลายเป็นทำเลยอดนิยมของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรไปแล้ว พื้นที่ตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ หรือถนนชัยพฤกษ์ หรือในอดีตก็พื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์ ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก เป็นต้น
ผู้ประกอบการบางรายที่อาจจะมีที่ดินแปลงใหญ่มาก ซึ่งก่อนหน้านี้ติดถนนสาธารณะประโยชน์อยู่แล้ว แต่ก็มีการพัฒนาถนนสาธารณะประโยชน์เส้นทางใหม่ โดยยอมเสียสละที่ดินของตนเอง เพื่อให้ที่ดินในส่วนที่เหลือของพวกเขามีส่วนที่ติดกับทางสาธารณะประโยชน์ทั้งหมด ซึ่งมีผลให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน
ผู้ประกอบการบางรายอาจจะหาซื้อที่ดินที่อยู่ด้านในห่างไกลจากถนนสาธารณะประโยชน์ หรืออยู่ปลายสุดของถนนหรือซอย จากนั้นก็พัฒนาถนนของตนเองขึ้นมาก่อนที่จะยกให้เป็นถนนสาธารณะประโยชน์ เพื่อที่โครงการด้านในของตนเองจะได้มีส่วนที่ติดกับถนนสาธารณะประโยชน์ซึ่งจะสามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรได้
โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการทั้งในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลในอดีตอาจจะเป็นที่ดินตาบอดมาก่อน ซึ่งมีราคาขายที่ต่ำกว่าที่ดินที่ติดกับถนนสาธารณะประโยชน์มาก เมื่อผู้ประกอบการได้ที่ดินแปลงนั้นมาในมือจะหาทางซื้อที่ดินแปลงไม่ใหญ่หรืออาจจะทำการขอซื้อบางส่วนจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง ทำเป็นทางเข้า-ออกของที่ดินแปลงตนเองที่อยู่ด้านใน
กรณีนี้ ผู้ประกอบการก็จะเสียเงินค่าที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในราคาที่ไม่สูงมาก เพราะที่ดินที่อยู่ด้านในเป็นที่ดินตาบอดมาก่อนราคาขายไม่แพง ที่ดินที่อยู่ติดถนนสาธารณะประโยชน์อาจจะราคาสูงกว่ามาก แต่ผู้ประกอบการจะติดต่อซื้อไม่เยอะ ซื้อเพียงพื้นที่ขนาดเล็กเพื่อเพียงพอต่อการพัฒนาเป็นถนนทางเข้า-ออกโครงการบานจัดสรรของตนเองเท่านั้น ซึ่งส่วนมากจะต้องที่ดินที่มีความกว้างไม่เกิน 20 เมตร ความยาวก็แล้วแต่ระยะห่างจากถนนสาธารณะประโยชน์ถึงที่ดินที่จะพัฒนาเป็นครงการบ้านจัดสรรของตนเอง
ผู้ประกอบการบางรายมีที่ดินขนาดใหญ่มากที่ไม่ติดกับถนนสาธารณะประโยชน์ แต่มีการพัฒนาถนนทางเข้า-ออกที่ดินของตนเองแล้วเปลี่ยนเป็นถนนสาธารณะประโยชน์ หรือถนนที่มีภาระจำยอมในการใช้เป็นทางข้า-ออกให้กับที่ดินด้านในทุกแปลง จากนั้นผู้ประกอบการอาจจะมีการพัฒนาที่ดินแลงใหญ่ดังกล่าว เป็นโครงการประเภทต่าง ๆ แล้วแต่ศักยภาพของที่ดิน และความเหมาะสมทั้งในแง่ของกฎหมาย และความต้องการทางการตลาดของทำเลนั้น ๆ
โครงการในลักษณะนี้ที่เห็นได้ชัดเจน คือ โครงการ T77 ของแสนสิริ ที่ภายในมีโครงการหลายรูปแบบของแสนสิริ และเป็นการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่ที่อาจจะเคยเป็นที่ดินตาบอดมาก่อน หรือโครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการบางรายที่มีโครงการหลายระดับราคา หลายประเภท หรืออาจจะเป็นโครงการที่มีรูปแบบและประเภทเดียวกัน แต่มีหลายโครงการในพื้นที่เดียวกัน เช่น พฤกษา เอพี แลนด์แอนด์ฮ้าส์ อารียา พร็อพเพอร์ตี้
อาจจะมีบางทำเลที่พวกเขาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ แล้วพัฒนาโครงการแบรนด์ต่าง ๆ ของพวกเขาในทำเลนั้น ๆ แบบต่อเนื่อง บางพื้นที่หรือบางทำเลอาจจะมากกว่า 5-6 โครงการ หรืออาจจะมีการพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายต่างกัน เพื่อที่จะได้สามารถรองรับกลุ่มผู้ซื้อได้ทุกระดับในทำเลนั้น ๆ
ผู้ประกอบการอีกรายที่เห็นได้ชัดเจนว่า มีการซื้อที่ดินเพื่อเป็นทางเข้า-ออกโครงการของตนเอง ซึ่งมีการตั้งชื่อถนนให้ดูมีความเป็นเอกลักษณ์และสื่อถึงแบรนด์ของตนเองแบบชัดเจน เช่น เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ด้านในที่ไม่ติดกับถนนกัลปพฤกษ์ จากนั้นซื้อที่ดินเพื่อทำทางเข้า-ออกเข้าไปถึงที่ดินด้านในของตนเอง ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นที่ดินที่ไม่มีการพัฒนาใด ๆ แล้วเปิดขายโครงการของตนเอง 4-5 โครงการ ซึ่งถนนที่มีการก่อสร้างใหม่โดยเฟรเซอร์สนั้นมีการตั้งชื่อว่า โกลเด้นเอ็มไพร์ สาทร
นอกจากนี้ เฟรเซอร์สฯ ยังมีการซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ก่อนหน้านี้เป็นทางตันหรือสุดถนนของหมู่บ้านหนึ่ง (หมู่บ้านสุขสันต์ 6) แล้วพัฒนาถนนของตนเองต่อจากถนนของหมู่บ้านเดิมโดยมีการทำทางเข้าของโครงการใหม่ในส่วนที่ติดกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก แล้วส่วนที่พวกเขาพัฒนาใหม่ให้มีความสอดคล้องกัน จากนั้นส่วนของถนนที่พวกเขาพัฒนาขึ้นมาเพื่อรองรับโครงการของตนเอง จะมีการออกแบบและตกแต่งที่สวยงามแบบชัดเจน ซึ่งด้านในมีโครงการของเฟรเซอร์สเปิดขายอยู่หลายโครงการ และยังมีที่ดินว่างเปล่าซึ่งอาจจเป็นของพวกเขารอการพัฒนาอยู่ในอนาคต
การพัฒนาโครงการรูปแบบนี้ นอกจากจะเป็นประโยชน์กับพวกเขาเองแล้วยังเป็นประโยชน์กับส่วนรวมด้วย เพราะอย่างไรก็ตามถนนที่เกิดจากการพัฒนาของพวกเขาเองนั้น คนทั่วไปที่ไม่ได้อยู่อาศัยในโครงการของผู้ประกอบการที่ก่อสร้างหรือพัฒนาถนนเหล่านี้สามารถใช้ประโยชน์ได้ด้วย อีกทั้งยังช่วยเพิ่มความคึกคัก และการเดินทางผ่านไปมาบนพื้นที่ของตนเอง
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- จับตาศักยภาพ 4 ทำเล โครงการบ้านเพื่อคนไทย
- ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ แนวโน้มมาแน่แต่ยังไม่แรง
- ส่องบิ๊กโปรเจค ดันราคาที่ดินถนนพระราม 4 พุ่งแตะตารางวาละ 2 ล้าน
ติดตามเราได้ที่