สินค้าจีนทะลักตลาด ดันยอดเช่าคลังสินค้าไทยพุ่ง อัตราเช่าแตะ 88.9%

ในวันที่สงครามการค้าโลกยังไม่นิ่ง และแบรนด์ยักษ์ใหญ่ทั่วโลกเริ่มกระจายฐานผลิตออกจากจีน “คลังสินค้าไทย” กำลังกลายเป็นสินทรัพย์ที่เนื้อหอมที่สุดตัวหนึ่งในภูมิภาค
ข้อมูลจาก ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่า ตลาดคลังสินค้าไทยในช่วงครึ่งหลังปี 2568 ขยายตัวสูง แรงส่งสำคัญมาจาก “สินค้าจีนทะลัก” และการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนของบริษัทข้ามชาติ

สินค้าจีนไหลเข้า ดันดีมานด์คลังสินค้าไทยพุ่ง

ทั้งนี้ ปริมาณการระบายพื้นที่เช่า (อัตราดูดซับสุทธิ หรือ Net Absorption) ของตลาดคลังสินค้าไทย พุ่งไปถึง 310,700 ตารางเมตร สะท้อนว่าผู้ประกอบการกำลัง “เช่าพื้นที่จริง” เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
เบื้องหลังมาจากผู้ผลิตจีนที่เร่งส่งสินค้าเข้ามาเก็บในไทยมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงจากกำแพงภาษีและความไม่แน่นอนทางการค้าโลก ทำให้หลายบริษัทเริ่มสำรองสต็อกสินค้าในไทยมากกว่าเดิม
พูดง่ายๆ คือ ไทยกำลังกลายเป็น “จุดพักสินค้า” สำคัญของภูมิภาค

คลังสินค้าไทยยอดเช่าแตะ 88.9%

ปัจจุบันซัพพลายคลังสินค้ารวมของไทยอยู่ที่ 6.62 ล้านตารางเมตร และมีพื้นที่ถูกเช่าไปแล้วถึง 5.89 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่พุ่งสูงถึง 88.9%
ทำเลที่ร้อนแรงที่สุดยังคงเป็น EEC รวมถึงกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะเป็นจุดที่เชื่อมทั้งโรงงาน ท่าเรือ สนามบิน และเส้นทางขนส่งสำคัญเข้าด้วยกัน
ทำให้ EEC ไม่ได้เป็นแค่ฐานการผลิตอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็น“ฮับโลจิสติกส์” สำหรับการกระจายสินค้าในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
[caption id="attachment_1574850" align="alignnone" width="1669"]

อัตราเช่าคัลงสินค้า ณ ครึ่งหลังปี 2568 โดยไนท์แฟรงค์[/caption]

ต่างชาติกระจายเสี่ยง

อีกแรงหนุนสำคัญ คือ 'บริษัทข้ามชาติ' เริ่มใช้กลยุทธ์ Multi-location Strategy หรือกระจายฐานผลิตและกระจายสต็อกสินค้าไปหลายประเทศ
เนื่องจาก โลกหลังโควิด และความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้ธุรกิจเริ่มรู้ว่า การพึ่งประเทศเดียวเสี่ยงเกินไป
ดังนั้น ไทยจึงกลายเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำคัญ เพราะมีทั้งฐานอุตสาหกรรมเดิม โครงสร้างพื้นฐาน และระบบโลจิสติกส์ที่พร้อมกว่าอีกหลายประเทศในภูมิภาค

AI โต ดาต้าเซ็นเตอร์มา ดันคลังสินค้าโตตาม

นอกจากนี้ อุตสาหกรรมใหม่ๆ กำลังกลายเป็นตัวเร่งดีมานด์คลังสินค้า โดยเฉพาะกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ที่โตตามกระแส AI และ Data Center รวมถึงกลุ่มเหล็กและยานยนต์ที่เริ่มกลับมาผลิตและส่งออกมากขึ้น
เมื่อโรงงานผลิตมากขึ้น สิ่งที่ต้องเพิ่มตามทันทีคือพื้นที่เก็บวัตถุดิบ ชิ้นส่วน และสินค้าสำเร็จรูป ทำให้ “คลังสินค้า” กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของเศรษฐกิจยุค AI ไปโดยปริยาย

ยุคใหม่ คลังสินค้าไม่ได้มีไว้แค่เก็บของ

สิ่งที่เปลี่ยนชัดที่สุด คือบทบาทของคลังสินค้า จากเดิมที่เป็นแค่โกดังเก็บสินค้า วันนี้คลังสินค้ากลายเป็นส่วนหนึ่งของซัพพลายเชนเต็มรูปแบบ ตั้งแต่การเตรียมวัตถุดิบ การรวมสินค้าเพื่อส่งออก ไปจนถึงระบบกระจายสินค้าแบบ Just-in-Time
ส่งผลให้ผู้เช่าหันไปหา “คลังสินค้าเกรดพรีเมียม” มากขึ้น โดยเฉพาะคลังที่รองรับ Automation และระบบอัจฉริยะ ขณะที่คลังสินค้าเกรดรองเริ่มแข่งขันเหนื่อยขึ้น เพราะไม่ตอบโจทย์ธุรกิจยุคใหม่

ไทยกำลังได้อานิสงส์จาก "สถาสการณ์โลกไม่แน่นอน”

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วนและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรมของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ความต้องการคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน ไม่ได้เกิดจากการบริโภคที่เร่งตัวขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนถึงการที่ภาคธุรกิจเริ่มให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงด้านซัพพลายเชนมากขึ้น
การไหลเข้าของสินค้าจากจีนและการกระจายฐานการผลิตทำให้ผู้ประกอบการเลือกถือสต็อกสินค้าสูงขึ้น ซึ่งไทยยังคงได้รับประโยชน์จากจุดแข็งด้านฐานอุตสาหกรรมและการเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์
ในระยะต่อไป คาดว่าการเปลี่ยนแปลงของซัพพลายเชนโลกและการไหลเข้าของสินค้าต่างประเทศ จะยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ช่วยขับเคลื่อนและตอกย้ำบทบาทของประเทศไทยในการเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ของภูมิภาคอย่างยั่งยืน
[caption id="attachment_1560499" align="alignnone" width="640"]

รูปประกอบจาก : ภาพคลังสินค้าของ ALPHA ในเครือออริจิ้น[/caption]