น้ำท่วมไม่สะเทือนอสังหาฯไตรมาส 4 จับตา ‘กำลังซื้อ’ ตัวแปรชี้ชะตา
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า สถานการณ์น้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลครั้งนี้ คาดว่าจะใช้เวลาไม่นาน และมีความรุนแรงไม่เท่ากับมหาอุทกภัยปี 2554 ส่งผลให้ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในวงจำกัด
นายอิสระกล่าวว่า น้ำท่วมปี 2554 มีลักษณะน้ำบ่าเข้าท่วมเป็นวงกว้างจนกระทบโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ขณะที่สถานการณ์ครั้งนี้เป็นการท่วมแบบจำกัดพื้นที่ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑลฝั่งตะวันออก ส่วนพื้นที่ฝั่งธนบุรีและสมุทรสาครไม่ได้รับผลกระทบ
ลุ้นไตรมาส 4 กำลังซื้อยังเป็นตัวแปรหลัก
สำหรับผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ประเมินว่าไม่น่าจะรุนแรงมากนัก โดยปัจจัยที่มีน้ำหนักต่อทิศทางตลาดมากกว่าสถานการณ์น้ำท่วม คือกำลังซื้อของผู้บริโภคและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม
“ไตรมาส 3 เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวดีขึ้น ทั้งยอดขาย การโอน และอัตราดูดซับ (Absorption Rate)” นายอิสระกล่าว
ทั้งนี้ หากกำลังซื้อยังค่อยๆ ฟื้นตัวต่อเนื่อง จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ขณะที่ผลกระทบจากน้ำท่วมอาจเกิดขึ้นเป็นรายทำเลและรายโครงการมากกว่าจะกระทบตลาดในภาพรวม
น้ำท่วมไม่ใช่ปัจจัยหลักกดราคาบ้าน-ที่ดิน
นายอิสระกล่าวเพิ่มเติมว่า น้ำท่วมไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินและราคาบ้านจะปรับตัวลดลงโดยอัตโนมัติ โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาชะลอตัวหรือลดลงยังมีความเชื่อมโยงกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อเป็นสำคัญ กรณีพื้นที่หาดใหญ่และสงขลาอาจใช้เป็นกรณีศึกษาเพื่อพิจารณาผลกระทบจากน้ำท่วมต่ออสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่สามารถสรุปได้ว่าทุกพื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมจะต้องเผชิญกับราคาที่ดินและบ้านที่ลดลงในลักษณะเดียวกัน
ชี้ต้นเหตุเมืองระบายน้ำไม่ทัน
สำหรับปัญหาน้ำท่วมในกรุงเทพฯ นายอิสระมองว่า สาเหตุสำคัญไม่ได้เกิดจากแม่น้ำเจ้าพระยาล้นตลิ่งเป็นหลัก แต่เกิดจากพื้นที่รอบในเมืองไม่สามารถระบายน้ำฝนที่ตกหนักต่อเนื่องได้ทัน โดยเฉพาะการสูบน้ำจากคลองและคลองซอยต่างๆ เพื่อระบายออกสู่แม่น้ำเจ้าพระยา หากการสูบน้ำล่าช้า จะทำให้เกิดการสะสมของน้ำในพื้นที่เมืองและนำไปสู่ปัญหาน้ำท่วม
ปัจจุบันกรุงเทพฯ ใช้ทั้งคันกั้นน้ำ ประตูน้ำ และเครื่องสูบน้ำเป็นเครื่องมือหลักในการบริหารจัดการน้ำ พร้อมพยายามระบายน้ำออกทั้งฝั่งตะวันตกและตะวันออก ผ่านระบบคลองและแม่น้ำที่เชื่อมโยงกับพื้นที่โดยรอบ
จากเมืองคลองสู่เมืองถนน เปลี่ยนเส้นทางน้ำ
นายอิสระกล่าวว่า ปัญหาระบบระบายน้ำของกรุงเทพฯ ยังต้องมองย้อนกลับไปถึงรูปแบบการพัฒนาเมืองในอดีต โดยในช่วงรัชกาลที่ 3 รัชกาลที่ 4 และรัชกาลที่ 5 กรุงเทพฯ และพื้นที่ภาคกลางเติบโตจากการขุดคลองเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ ขณะที่การพัฒนาเมืองในเวลาต่อมาเปลี่ยนมาให้ความสำคัญกับการตัดถนน
คลองในอดีตจำนวนมากถูกขุดในแนวตะวันออก-ตะวันตก ซึ่งสัมพันธ์กับการจัดการน้ำและการเกษตร เนื่องจากทิศทางการไหลของน้ำตามธรรมชาติอยู่ในแนวเหนือลงใต้ นอกจากนี้ คลองยังมีบทบาทในการหน่วงน้ำเพื่อการเกษตร รวมถึงช่วยป้องกันน้ำเค็มหนุนไม่ให้ขึ้นไปถึงพื้นที่ตอนบน เช่น อยุธยา อ่างทอง สิงห์บุรี และสุพรรณบุรี
อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการพัฒนาเมืองและตัดถนนเพิ่มขึ้นในเวลาต่อมา ถนนบางส่วนกลายเป็นสิ่งกีดขวางทางน้ำ ขณะที่คลองลดบทบาทจากโครงสร้างพื้นฐานหลักของเมืองเหลือเพียงเส้นทางระบายน้ำ และยังมีข้อจำกัดเรื่องการขุดลอกคลองอย่างสม่ำเสมอ
เตือน “Compact City” ต้องสอดคล้องระบบระบายน้ำ
นายอิสระกล่าวว่า อีกประเด็นที่ต้องพิจารณาคือแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบ Compact City หรือการเพิ่มความหนาแน่นของเมือง ซึ่งเป็นแนวทางที่หลายประเทศนำมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้โครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม กรุงเทพฯ มีบริบทด้านระบบระบายน้ำแตกต่างจากหลายเมือง โดยแม้ระบบไฟฟ้าและประปาจะสามารถรองรับความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นได้ แต่ระบบระบายน้ำอาจมีข้อจำกัด หากพื้นที่เมืองมีความหนาแน่นสูงขึ้น ขณะที่พื้นที่รองรับและซึมน้ำลดลง
“การเพิ่มความหนาแน่นของเมืองจึงต้องพิจารณาควบคู่กับศักยภาพของระบบระบายน้ำ ไม่เช่นนั้นการขยายตัวของเมืองอาจเพิ่มภาระให้กับโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำมากขึ้น”
อสังหาฯ ไตรมาส 4 จับตาเศรษฐกิจมากกว่าน้ำท่วม
ทั้งนี้ แม้น้ำท่วมจะเป็นปัจจัยที่สร้างแรงกดดันต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อในบางพื้นที่ แต่สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ปัจจัยที่ต้องติดตามยังเป็นกำลังซื้อ ภาวะเศรษฐกิจ ยอดขาย การโอนกรรมสิทธิ์ และอัตราดูดซับสินค้าคงเหลือ
สถานการณ์น้ำท่วมครั้งนี้จึงอาจกระทบตลาดในลักษณะ “เฉพาะพื้นที่” มากกว่าจะเป็นแรงกระแทกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ ขณะที่โจทย์ระยะยาวยังอยู่ที่การวางระบบโครงสร้างพื้นฐานให้สอดรับกับทิศทางการเติบโตและความหนาแน่นของกรุงเทพฯ