วัดชีพจร ตลาดอสังหาฯ 1-3 ลบ. โตหรือตัน “เช่าออมบ้าน” แก้ได้หรือแค่ยื้อเวลา

ตลาดอสังหาฯ 68 เหนื่อยหอบ Rejection Rate สูงไม่แผ่ว ดีเวลลอปเปอร์หนีจับตลาดบน วัดชีพจรตลาด Affordable 1-3 ล้านบาทยังมีโอกาสโตหรือถึงทางตันถาวร บ้านหรูคือ “ทางรอด” หรือ “กับดัก” ดีมานด์จำกัด “เสนา” แทงสวนลุยต่อ Affordable ผุดโมเดลเช่าซื้อ “Live next” แก้เกม Rejection Rate สูง

อสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งเซกเตอร์ที่นับว่ายังอยู่ในภาวะที่ยากลำบากต่อเนื่องจากปีที่แล้ว ย้อนกลับไปในช่วงในไตรมาส 2 ของปี 2567 ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกร ระบุว่า สินเชื่อบ้านระบบแบงก์เติบโตเพียง 0.8% เท่านั้น ส่งผลกระทบต่อเนื่องให้ภาพรวมในปี 2567 เติบโตไม่เกิน 1.2% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี แน่นอนว่าสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวทั่วถึงมีผลกระทบต่อรายได้ภาคครัวเรือน

และทำให้สัดส่วน NPLs สินเชื่อบ้านในระบบแบงก์ปี 2567 ขยับสูงขึ้นกว่าระดับ 3.90% ต่อสินเชื่อรวม จากระดับ 3.71% ในไตรมาส 2/2567 สะท้อนความอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม โดยสินเชื่อใหม่ของแบงก์เน้นไปที่กลุ่มรายได้กลาง-บนและตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อบ้านระบบแบงก์ปี 2567 โตต่ำสุดในรอบ 23 ปี

และส่งผลกระทบต่อเนื่องให้“ดีเวลลอปเปอร์” ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่และขยับไปพัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่มากขึ้นเพื่อหนีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของที่อยู่อาศัยระดับ Affordable 1-3 ล้านบาท

ปี 68 ลุ้นปรับ LTV กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดีในปี 2568 ธปท. ได้หารือร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมก่อสร้าง หนึ่งในข้อเสนอที่ถูกหยิบยกขึ้นมา คือ การผ่อนปรนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ LTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 เพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV อาจช่วยกระตุ้นโอกาสการปล่อยสินเชื่อใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่มีรายได้ระดับกลาง-บน ที่สถาบันการเงินสามารถจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตได้ แต่ผลต่อสินเชื่อบ้านโดยรวมยังอยู่ในกรอบจำกัด โดยคาดว่าสินเชื่อบ้านระบบแบงก์ไทยในปี 2568 จะขยายตัว 0.5% (กรณี Baseline ที่ยังไม่มีการปรับมาตรการ LTV) เทียบกับ 0.3% ในปี 2567

อย่างไรก็ดี คงต้องติดตามรายละเอียดของมาตรการ LTV อีกครั้ง เพราะจะมีผลต่อการกู้ยืมสำหรับบ้านหลังที่ 2-3 และบ้านที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันประมาณ 10% ของตลาด โดยหากสัดส่วนของผู้กู้ยืมกลุ่มนี้ขยับขึ้นทุก ๆ 1% ของภาพรวมตลาด ก็อาจช่วยหนุนอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้านให้ขยับขึ้นประมาณ 0.1-0.2% จาก Baseline

คนกรุงเทพฯ มีกำลังซื้อบ้านได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท

[caption id="attachment_157347" align="aligncenter" width="1000"]

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)[/caption]

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยกับการเงินธนาคารว่า ดีมานด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 3 ส่วนคือ 1 ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ หรือ Real demand 2 ซื้อเพื่อ Investment และ 3 ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 สำหรับพักต่างอากาศ

ทั้ง 3 ตลาดมี transaction เกิดขึ้นตลอดเวลาเพียงแต่ตลาดที่ใหญ่และจำเป็นที่สุดก็คือตลาดที่เป็นปัจจัย 4 หรือตลาด “เรียลดีมานด์” หากมองเฉพาะตลาดกรุงเทพฯจะเห็นว่าคนกรุงเทพฯรายได้มีกำลังซื้อบ้านได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท

อย่างไรก็ดีดีเวลลอปเปอร์มีโครงการระดับ Affordable 1-3 ล้านบาท ติดมือทุกราย ขณะที่ตลาด Luxury เป็นตลาดที่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่กระโดดเข้าไปในระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมาเพราะพยายามหนีออกจากตลาด Affordable หลัง Rejection Rate สูง

“เพียงแต่ตลาดบนมีดีมานด์จำกัดมาก และคนที่มีกำลังซื้อส่วนใหญ่ก็มีบ้านแล้ว ดังนั้นการที่ผู้เล่นกระโดดเข้าไปไม่กี่คนมันก็ตันแล้ว”

ตลาดเช่า-มือสองโตรับ Rejection Rate สูง

ขณะที่ยอด Rejection Rate บ้านมือหนึ่งยังคงสูง ส่งผลให้ดีมานด์ “เช่า” ที่อยู่อาศัยมาแรง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น การที่ตลาด “ซื้อเพื่อปล่อยเช่า” จะช่วยกระตุ้นตลาดภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ให้โตขึ้นได้ “ดอกเบี้ยต้องดีกว่านี้” เพราะหากดอกเบี้ยยังสูงจะทำให้ต้นทุนในการกู้สูง เพราะฉะนั้นยีลด์ที่ได้มาอาจจะยังไม่ Cover ต้นทุนแต่ก็อาจซื้อได้ในบางทำเลที่ต้นทุนที่ต่ำมากหรือได้ยีลด์ดีจากดีเวลลอปเปอร์

นอกเหนือจากนี้การเข้าถึงบ้านมือหนึ่งเป็นเรื่องยาก ผู้บริโภคบางส่วนจึงหันไปมอง “บ้านมือสอง” เยอะขึ้น เนื่องจากบ้านมือสองมีราคาดีขึ้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องดูที่ราคาประเมินด้วยแต่โดยรวมบ้านมือสองมีความ Active มากขึ้น

ปัญหาหนี้ครัวเรือนแก้ไม่จบ ดัน Rejection Rate ยังสูงต่อเนื่อง

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวต่อไปว่า ปัญหานี้ครัวเรือนซึ่งเป็นต้นเหตุของ Rejection Rate ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดขึ้นมาในระยะเวลาวันสองวันแต่มาใช้เวลาต่อเนื่องมากว่า 10 ปีจนก่อตัวมาถึง 97% การแก้หนี้ที่ดีที่สุดคือการ “เพิ่มรายได้” ดังนั้นตัวลุ้นที่เร็วที่สุดก็คือ “ภาวะเศรษฐกิจ” หากเศรษฐกิจดีรายได้ผู้บริโภคก็ดีตามไปด้วย

อย่างไรก็ตามการปัญหาหนี้ครัวเรือนไม่ใช่แค่การโฟกัสที่ GDP เพียงอย่างเดียวแต่ต้องโฟกัส “การกระจายรายได้” ที่ดีขึ้นควบคู่กันไปด้วย เพราะฉะนั้นคาดว่า Rejection Rate ยังจะสูงไปอีกระยะหนึ่งเพราะการที่ Rejection Rate สูงขึ้นไม่ได้เกิดจากรายได้คนน้อยลงเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากเกณฑ์ของธนาคารที่เปลี่ยนไปด้วย ทำให้อัตรา Rejection Rate ยังไม่ต่ำลงในเร็ววัน

“คนกรุงเทพฯอาจจะมีรายได้ที่ดูเหมือนไม่มากพอที่จะทำให้ธนาคารเห็นว่าจะผ่อนบ้านราคาที่ต้องการได้ ซึ่งโดยปกติแล้วคนส่วนใหญ่อยากได้บ้านเดี่ยว แต่ในแต่ละปีบ้านเดี่ยวมียอดโอนน้อยมากเพราะกลายเป็นของ luxury ไปแล้ว หากมองในความเป็นจริงจะเห็นว่ากำลังซื้อของคนสามารถซื้อบ้านได้ 2 ตลาดคือระดับ1 -2.5 ล้านบาทและ 2.5 - 5 ล้านบาท”

เสนายังไปต่อตลาด Affordable ผุด Live next แก้เกม Rejection Rate

ผศ.ดร.เกษรา ให้มุมมองการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในมุมของเสนาว่า “เสนา” ไม่ได้ทำบ้าน luxury หรือทำบ้านพักตากอากาศ แต่ทำบ้านที่อยู่อาศัยโดยโฟกัสบ้าน Real demand โดยเน้นไปที่ตลาด “คอนโด”เป็นหลัก

“บ้านค่อนข้างทำยากโดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะต้องออกนอกเมืองไปไกลผู้อยู่อาศัยต้องมีค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้น และอายุเฉลี่ยของคนที่เริ่มซื้อบ้านคือ 20 ปลายๆหรือ 30 ต้นๆ ซึ่งกลุ่มนี้จะสนใจคอนโดมากกว่าเพราะอยู่ใกล้เมืองและสะดวกในการเดินทางไปทำงาน”

อย่างไรก็ตามหนึ่งโจทย์ใหญ่สำหรับการลงทุนอสังริมทรัพย์คือ “ที่ดิน” โดยเฉพาะในเมืองอย่างกรุงเทพฯ ซึ่งผู้บริหารมองว่า แม้ที่ดินในเมืองจะมีราคาสูงขึ้นแต่การขยายตัวของรถไฟฟ้า ทำให้บริษัทหาโลเคชั่นที่สามารถทำคอนโดราคา 1-3 ล้านบาทได้และใช้ความสามารถในการแข่งขันที่มีมาช่วยได้

“ที่ดินเป็นสิ่งที่เราหลีกเลี่ยงราคาไม่ได้ แต่หลังจากนั้นเป็นสิ่งที่เราควบคุมได้ ซึ่งจริงๆแล้วใน 100% ของต้นทุน ที่ดินเป็นต้นทุนประมาณ 20% ที่เหลือจะเป็นต้นทุนก่อสร้าง และ Management การที่เรามี economy of scale มี management ที่มีความสามารถในการแข่งขันในการควบคุมต้นทุนก็จะช่วยให้เราสามารถทำราคาภายใต้กำไรที่เราต้องการได้”

จากเหตุผลข้างต้นทำให้ “เสนา” ตัดสินใจเล่นในตลาดเดิมและหันมาโฟกัสการแก้ปัญหา Rejection Rate ที่ยังคงสูงอยู่โดยใช้โซลูชั่น “Rent to own” ภายใต้โมเดล “Live next” เพื่อหาทางออกสำหรับคนที่กู้แบงก์ไม่ผ่านมาผ่อนตรงกับเสนาและที่สำคัญสามารถเข้าอาศัยในบ้านได้ทันที โดยใช้เงินผ่อนหักเงินต้นและสามารถทานเฟอร์เป็นการสร้างวินัยเพื่อสร้างเครดิตในการกู้แบงค์ในอนาคตได้ด้วย

“ส่วนมากคนที่เข้าโครงการ Live next เป็นกลุ่ม Gen Y ที่อยากซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ตอนนี้เราทำ Live next ไปได้เหยียบพันยูนิตแล้วแต่ยังมีสต๊อกเหลืออีกเยอะดังนั้นโมเดลนี้จะยังทำต่อไปเรื่อยๆ”

ไม่หยุดพัฒนาโครงการใหม่ ปี68 วางเป้า 12 โครงการ ลงทุนแบบดาวกระจาย

ขณะเดียวกันปี 2568 “เสนา” ยังคงเดินหน้าลงทุนโครงการใหม่ในตลาด Affordable 1-3 ล้านบาท 12 โครงการมูลค่า 13,000 ล้านบาท โดยยึดแนวใกล้รถไฟฟ้าทุกสาย ทั้งเมนหลัก “เส้นสีเขียว” และเส้น Up and Coming หรือเส้นใหม่เช่น “ม่วงใต้” ซึ่งทำเลเหล่านั้นจะมีบ้านเดิมอยู่บ้าง แต่คอนโดอาจจะยังมีน้อยและคาดว่าหลังจากนี้น่าจะมีซัพพลายคอนโดมากขึ้น

“อสังหาริมทรัพย์ไม่มีช่วงไหนที่ไม่ Over Supply แต่สินค้าที่เราขายเป็นสินค้าที่ไม่เน่าเสีย ดังนั้นแม้ว่าจะอยู่ในภาวะ Over Supply แต่ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายยังแข็งแรงดีจึงไม่ทำให้เกิดเอฟเฟคอื่น แต่อาจทำให้ภาวะ Over Supply หายไปโดยการลดราคาลงทำให้ดีมานด์เข้ามามากขึ้น

และชะลอการลงทุนโครงการใหม่ในช่วงที่มีซัพพลายเหลือเยอะเพื่อสามารถปล่อยของออกไปได้เร็วขึ้น เพราะฉะนั้นมีเป็นไปได้ที่ในระยะ 1-3 ปีนี้ดีเวลลอปเปอร์จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ จะเห็นว่าในปีนี้เองดีเวลลอปเปอร์เองก็เปิดโครงการน้อยลง

แต่ในส่วนของเสนาปีนี้มีแผนเปิดโครงการใหม่ 12 โครงการเป็นไซส์โครงการเล็กลงและกระจายไปในหลายๆโลเคชั่นในลักษณะดาวกระจาย เพื่อเก็บดีมานด์หลายๆที่บน Land Bank เดิมและที่ดินใหม่ซึ่งในกรุงเทพฯก็ยังพอมีที่ดินให้เราเข้าไปซื้อ แต่ราคาแพงขึ้นโดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวและน้ำเงิน”

แค่ “Live next” ไม่พอเสนาผุด “RentNex” Subscription คอนโด

นอกเหนือจากนี้ เสนา ยังให้ความสำคัญกับการพัฒนานวัตกรรมทางการเงินอย่างต่อเนื่อง เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่และ Generation Rent ที่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นทางการเงิน

นอกจากการเปิดตัว “LivNex” นวัตกรรมเช่าออมบ้านเมื่อปีที่ผ่านมา ปีนี้เสนายังพัฒนา“RentNex” Subscription คอนโด โมเดลของวงการอสังหาฯ ซึ่งได้รับความสนใจและผลตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคสะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จของแนวทางนี้อย่างชัดเจน

โดยมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการ LivNex แล้วกว่า 976 ยูนิต มูลค่า 1,900 ล้านบาท ซึ่งเป็นการขับเคลื่อนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้เป็นจริงได้ในยุคที่เศรษฐกิจและสังคมเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ทั้งยังช่วยตอบสนองความต้องการของตลาดและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบัน

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่