ซื้อคอนโดโปรอยู่ฟรี มาลงทุนจะคุ้มไหมนะ

          สำหรับโปรอยู่ฟรี ถือได้ว่าเป็นโปรโมชั่นจากการซื้อคอนโดที่มีความคุ้มค่าเป็นอย่างมากสำหรับการอยู่อาศัย โดยเฉพาะสำหรับใครที่มีงบประมาณน้อยแต่จำเป็นจะต้องใช้ที่พักอาศัยในตัวเมือง แต่นอกเหนือจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้ว อีกหนึ่งสิ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กันนั่นก็คือเรื่องของการลงทุน ซึ่งการซื้อคอนโดโปรอยู่ฟรีนี้จะคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่ มาลองหาคำตอบในบทความนี้ไปพร้อมๆ กัน

โปรอยู่ฟรี คือ อะไร

          สำหรับโปรโมชั่นอยู่ฟรี เป็นโปรโมชั่นจากทางโครงการซึ่งจะช่วยผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายในส่วนของการผ่อนคอนโดตามระยะเวลาที่กำหนด โดยส่วนมากจะอยู่ที่ 12 – 36 เดือน (1-3 ปี) โดยในส่วนของค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการผ่อนคอนโดที่ทางโครงการจะจ่ายให้นั้น สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กรณีด้วยกัน นั่นก็คือ

          1. จ่ายให้ทั้งหมดคือจ่ายทั้งในส่วนของเงินต้นและดอกเบี้ย

          2. จ่ายให้เฉพาะในส่วนของเงินต้น และ

          3. จ่ายให้เฉพาะในส่วนของดอกเบี้ย

          ดังนั้นแล้วอย่าลืมที่จะสอบถามกับทางเจ้าหน้าที่โครงการ ว่ามีนโยบายการผ่อนอย่างไร เพื่อให้เราสามารถวางแผนเรื่องของการลงทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้อย่างชัดเจน

เราจะสามารถหากำไรจากโปรอยู่ฟรีได้อย่างไร

          แน่นอนว่าการหากำไรจากโปรอยู่ฟรีที่ดูคุ้มค่ามากที่สุด คงหนีไม่พ้นในเรื่องของการปล่อยเช่า เพราะแน่นอนว่าหากทางโครงการมีโปรโมชั่นอยู่ฟรีที่ช่วยผ่อนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย การปล่อยเช่าก็จะถือว่าไม่ต้องมีต้นทุนมากนัก ยกเว้นในส่วนของค่าส่วนกลางหรือค่าตกแต่งห้อง นอกจากนี้หากปล่อยเช่าตามระยะเวลาที่โครงการให้จากโปรโมชั่นอยู่ฟรีแล้ว เมื่อหมดระยะเวลาดังกล่าวก็ยังสามารถขายต่อเพื่อทำกำไรได้อีกด้วย ซึ่งการขายต่อนี้จะมีข้อดีตรงที่ว่าเราจะได้ไม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการผ่อน รวมไปถึงไม่ต้องจัดการเรื่องการหาผู้เช่าหรือดูแลห้องในระยะยาว

ปล่อยเช่าคอนโดโปรอยู่ฟรียังไงให้คุ้มค่า

          แน่นอนว่าหากทางเป็นโปรอยู่ฟรีที่ทางโครงการออกค่าใช้จ่ายให้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของเงินต้นหรือดอกเบี้ยที่จะต้องผ่อนกับทางธนาคาร ก็สามารถปล่อยเช่าแบบได้กำไรโดยที่ไม่ต้องคำนวณอะไรให้ยุ่งยาก แต่แน่นอนว่าหากเป็นกรณีที่ทางผู้พัฒนาโครงการออกค่าใช้จ่ายให้เพียงส่วนใดส่วนหนึ่ง ก็จำเป็นที่จะต้องมาคำนวณ Rental Yield เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าในการลงทุนนั่นเอง

          โดย Rental Yield หมายถึง อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ซึ่งการปล่อยเช่าที่ถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุนนั้น ควรมี Yield อยู่ที่ 6-8% ขึ้นไป สำหรับการปล่อยเช่าคอนโดโปรโมชั่นอยู่ฟรีในกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการออกค่าใช้จ่ายให้เพียงส่วนใดส่วนหนึ่งเท่านั้น สามารถคำนวณด้วย Cash on Cash Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี ซึ่งจะเป็นการคำนวณ Yield ที่มีการนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ มาคำนวณร่วมด้วย ไม่ว่าจะเป็น เงินจอง เงินต้นหรือดอกเบี้ยที่ทางโครงการไม่ได้ออกให้ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นต้น

ยกตัวอย่าง :

          นายพีต้องการปล่อยเช่าคอนโดโปรอยู่ฟรี 3 ปี ที่มีราคาอยู่ที่ 3,000,000 บาท โดยจะต้องผ่อนเงินต้นในแต่ละเดือนอยู่ที่ 16,700 บาท และดอกเบี้ยอยู่ที่ 1,300 บาท ซึ่งทางโครงการมีนโยบายออกค่าใช้จ่ายในส่วนของเงินต้นให้ในอัตราล้านละ 4,000 บาท ดังนั้นจะเท่ากับว่าทางโครงการออกค่าใช้จ่ายในส่วนของเงินต้นให้เดือนละ 12,000 บาท

          สรุปได้ว่าภายใน 3 ปีที่นายพีปล่อยเช่าคอนโดโปรอยู่ฟรีนี้ จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนของเงินต้น = (16,700-12,000) x 12 = 56,400 บาท/ปี ค่าใช้จ่ายในส่วนของดอกเบี้ย 1,300 x 12 = 15,600 บาท/เดือน และยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าส่วนกลางอยู่ที่ 22,000 บาท/ปี

          (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - เงินที่ต้องผ่อนกับธนาคารต่อปี - ค่าส่วนกลาง) ÷ (เงินดาวน์+ค่าตกแต่ง) x 100 = Rental Yield

          ซึ่งเมื่อคำนวณแล้วจะได้เท่ากับ ( 120,000 – 72,000 – 22,000) ÷ (300,000 + 100,000) x 100 = 6.5%

          ดังนั้นจะเห็นได้ว่าการปล่อยเช่าคอนโดโปรโมชั่นอยู่ฟรี 3 ปี ที่แม้จะยังคงต้องผ่อนเงินต้นและดอกเบี้ยในบางส่วน รวมไปถึงค่าส่วนกลางรายปี การปล่อยเช่าเพียงเดือนละ 10,000 บาท ก็ได้อัตราผลตอบแทนในการเช่าหรือ Yield สูงถึง 6.5% ดังนั้นแล้วถ้าจะปล่อยเช่าให้คุ้มค่า อาจเพิ่มราคาขึ้นไปที่ 20,000-25,000 บาท/เดือน ก็จะได้กำไรมาให้ใช้ไม่น้อยเลยทีเดียว ถือได้ว่าเป็นความคุ้มค่าที่น่าลงทุนอย่างมาก

สิ่งที่ต้องระวังในการซื้อและปล่อยเช่าคอนโดโปรอยู่ฟรี

          แม้การลงทุนจากคอนโดโปรอยู่ฟรีจะดูมีความคุ้มค่าอย่างมาก แต่แน่นอนว่าโปรโมชั่นนี้ก็มีข้อควรระวังที่ผู้ซื้อต้องพิจารณาอยู่ไม่น้อย เพราะไม่อย่างนั้นอาจไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนได้ ซึ่งสิ่งที่ต้องระวังในการซื้อและปล่อยเช่าคอนโดโปรโมชั่นอยู่ฟรี มีดังนี้

1. โครงการผ่อนให้ทั้งดอกและต้นหรือไม่

          อย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้นแล้วว่าการที่โครงการผ่อนคอนโดให้เรามี 3 กรณีด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นผ่อนให้ทั้งหมด หรือผ่อนให้เฉพาะเงินต้นหรือดอกเบี้ย ซึ่งผู้ซื้อจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องสอบถามกับทางเจ้าหน้าที่โครงการให้ชัดเจนก่อนที่จะมีการทำสัญญา

2. เราได้ราคาที่ถูกกว่าปกติจริงไหม

          แม้โปรโมชั่นอยู่ฟรีจะไม่ได้มีการลดราคาเช่นเดียวกับโปรโมชั่นทั่ว ๆ ไป แต่แน่นอนว่าการทำการตลาดด้วยโปรโมชั่นต่าง ๆ นั้น ผู้ขายก็ต้องคำนึงถึงเรื่องกำไรของตัวเองเช่นเดียวกัน เช่น จากคอนโดที่มีราคาอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท แต่จัดโปรโมชั่นอยู่ฟรีและเพิ่มราคาเป็น 2.5 ล้านบาท ดังนั้นเราจึงควรตรวจสอบก่อนว่า ราคาที่เรากำลังจะซื้อคอนโดโปรโมชั่นอยู่ฟรีนี้ เป็นราคาปกติหรือไม่ เพราะไม่อย่างนั้นอาจต้องเจอกับการอัพราคาเพื่อจัดโปรโมชั่นให้อยู่ฟรี แบบนี้ก็เท่ากับว่าเราไม่ได้อะไรเลยเช่นกัน

3. เราต้องได้ประโยชน์จากโปรโมชั่น

          แน่นอนว่าแม้เราจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนของการผ่อน แต่เราควรได้ประโยชน์อื่นๆ จากโปรโมชั่น เช่น หากปล่อยเช่าก็ไม่ควรปล่อยเช่าในราคาที่ถูกจนเกินไป ควรตั้งราคาตลาดเพื่อให้ได้ผู้เช่าที่ดีและได้ประโยชน์สูงสุดจากการปล่อยเช่า

4. สำรองค่าเช่าที่ได้มา

          อย่างที่ทราบกันดีว่าเงินที่ได้จากการปล่อยเช่าหากเป็นในกรณีที่โครงการออกค่าใช้จ่ายให้ทั้งหมดนั้น เป็นเงินจำนวนไม่น้อย อย่างไรก็ตามควรมีการสำรองค่าเช่าไว้หากต้องการขายเพื่อทำกำไร เพราะหากหาผู้ซื้อได้ช้าจะได้ไม่ต้องแบกรับภาระที่มากเกินไป

5. ห้องเหล่านี้อาจมีจุดบอด

          แน่นอนว่าไม่ใช่ทุกยูนิตที่จะได้โปรอยู่ฟรี แต่จะมีเพียงบางยูนิตหรือบางชั้นเท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นห้องที่มีจุดบอดและขายไม่ออก เช่น ยูนิตที่อยู่ใกล้ห้องขยะ ชั้นที่อยู่ไม่พ้นแนวเสาไฟฟ้า เป็นต้น

6. จำกัดการกู้กับธนาคารที่โครงการกำหนด

          ถือเป็นเงื่อนไขอย่างหนึ่งในการซื้อคอนโดโปรโมชั่นอยู่ฟรี ซึ่งผู้ซื้อควรพิจารณาเกี่ยวกับดอกเบี้ยของทางธนาคารด้วยว่าเป็นอย่างไร เพราะไม่อย่างนั้นแล้วเมื่อโปรโมชั่นอยู่ฟรีหมดอาจต้องรับภาระดอกเบี้ยก้อนใหญ่

          เป็นอย่างไรกันบ้างกับเรื่องของโปรอยู่ฟรีและการลงทุนที่บอกได้เลยว่ามีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตามควรพิจารณาข้อควรระวังต่างๆ ให้ดี เพื่อให้การลงทุนกับคอนโดโปรอยู่ฟรีนี้คุ้มค่ามากที่สุด