JLL ชี้ 3 อสังหาเด่นปี 69 อุตสาหกรรม–ดาต้าเซ็นเตอร์แรงต่อ โรงแรมยังคึก แม้ท่องเที่ยวสะดุด
JLL ชี้ 3 อสังหาเด่นปี 69 ดาต้าเซ็นเตอร์ นิคมฯ–คลังสินค้า และโรงแรม—ยังดึงดูดนักลงทุนต่อเนื่อง ขณะเทรนด์ออฟฟิศแข่งขันสูง องค์กรย้ายสู่ตึกคุณภาพดี พร้อมเร่งยกระดับประสบการณ์ผู้เช่าและมาตรฐาน ESG เพื่อตอบโจทย์อนาคตตลาดทำงานยุคใหม่
วันที่ 27 พ.ย. 2568 — บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL หนึ่งในบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยบทวิเคราะห์ล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของแต่ละภาคธุรกิจในปี 2568 และแนวโน้มสำคัญที่จะกำหนดทิศทางการลงทุนและการตัดสินใจในปี 2569
นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคหลายอย่างที่สร้างผลกระทบต่อความมั่นใจของนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูง และ หนี้ครัวเรือนที่สูง ทำให้การเติบโตอย่างมีข้อจำกัด ตัวเลขทางเศรษฐกิจหลายอย่าง เช่น อัตราการเข้าถึงสินเชื่อ และตัวเลขต่าง ๆ ยังคงชี้ไปในทิศทางที่ยังไม่ดีนัก
รวมถึงหลายๆ เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นซึ่งส่งผลกระทบเขิงลบต่อความมั่นใจของนักลงทุน โดยเฉพาะตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ลักพาตัวนักแสดงซิงซิง และ ตึกถล่มจากแผ่นดินไหว ที่กระทบความมั่นใจด้านความปลอดภัยต่อตลาดนักท่องเที่ยวจีนซึ่งเป็นตลาดหลักของไทยอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติในเดือนก.ย. 2568 อยู่ที่ 33 ล้านคน จากเดิมที่รัฐบาลคาดหวังว่านักท่องเที่ยวต่างชาติในปีนี้น่าจะกลับไปที่จุดสูงสุดเดิมเมื่อปี 2562 ที่เกือบ 40 ล้านคนได้
ในความท้าทายเหล่านี้ แต่ JLL มองเห็นโอกาสพร้อมยืนยันว่าประเทศไทยมีความสามารถในการฟื้นตัวสูง โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 เน้นสินทรัพย์ 3 ประเภทที่สร้างผลตอบแทนโดดเด่นและเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมที่ได้รับการสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐผ่าน BOI ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ ประกอบด้วย
Data Center เป็นอุตสาหกรรมที่มีการเติบโตสูงมากและเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุน จากความต้องการในประเทศที่แข็งแกร่ง จากบริการคลาวด์และ AI, รวมถึงประเทศไทยมีความพร้อมด้านสาธารณูปโภค โดยเฉพาะมีไฟฟ้าสำรอง 25%,มีที่ดินรองรับ, มีนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐและ BOI และไทยได้ประโยชน์จากข้อจำกัดในการเติบโตในตลาดคู่แข่ง เช่น สิงคโปร์
นิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ก็ยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรง โดยได้รับแรงหนุนจากกลยุทธ์ China Plus X ที่ผู้ผลิตมองหาฐานการผลิตใหม่, มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและนโยบายที่แข็งแกร่งจาก BOI และมีการมุ่งเป้าไปยังอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าสูง (High Value) มากขึ้น
“อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้ายังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยมีความต้องการสูงจากกลุ่มผู้ผลิต ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ และผู้ดำเนินงานกระจายสินค้า ตัวชี้วัดสำคัญ เช่น อัตราพื้นที่ว่างที่ยังอยู่ในระดับต่ำและทรงตัว (11.0% ณ ไตรมาส 3/2568) และการพัฒนาพื้นที่ใหม่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง (เพิ่มขึ้น 6.1% ณ ไตรมาส 3/2568 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่ผ่านมา) สะท้อนปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งและจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปีหน้า”
จากข้อมูลการลงทุนต่างๆ ที่กล่าวมาสะท้อนผ่านยอดขายพื้นที่อุตสาหกรรมของ 2 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ อย่าง อมตะ และ WHA เติบโตขึ้น 4 เท่า นับตั้งแต่หปี 2564 และยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก นอกจากนี้จากความชัดเจนของภาษีสหรัฐ ทำให้นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ตัดสินใจเข้ามาลงทุนในสร้างโรงงานผลิตเพื่อการส่งออกในไทยมากขึ้น ทำให้ความต้องการโรงงานอุตสาหกรรม และ คลังสินค้ายังเติบโตได้ต่อเนื่องในปี 2569 รวมถึงจะมีการจ้างงานเพิ่มเติมในอนาคตด้วย
ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ (โดยเฉพาะชาวจีน) จะลดลง แต่ตลาดการลงทุนยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ปัจจัยสนับสนุน มาจากตลาดการท่องเที่ยวไทยมีความยืดหยุ่นสูง ไม่ว่าจะเกิดเหตุการณ์ที่เข้ามากระทบ แต่ภาคการท่องเที่ยวของไทยก็สามารถพลิกกลับมาได้เร็ว อีกทั้งภาครัฐมีการปรับกลยุทธ์โดยเน้นการท่องเที่ยวเชิงมูลค่ามากกว่าปริมาณ
โดยน.ส.พิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหาร ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก บริการการลงทุนด้านโรงแรม กล่าวว่านักลงทุนยังคงมองหาโอกาสลงทุนซื้อโรงแรมในไทย แต่มีความพิถีพิถันมากขึ้น ทำเล โปรไฟล์สินทรัพย์ และศักยภาพในการยกระดับประสิทธิภาพล้วนเป็นปัจจัยสำคัญ โดย JLL เห็นตัวเลขการลงทุนในโรงแรมช่วง 2 ปี
โดยปี 2567 มีการซื้อขาย 2.9 หมื่นล้านบาท ซึ่ง 70% เป็นนักลงทุนต่างชาติ และในปีนี้ 2.6 หมื่นล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่มีการซื้อขายกันราว 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ย 15 ปีย้อนหลัง โดยในปี 2567 มีการเข้ามาลงทุนซื้อโรงแรมทั่วประเทศไทยประมาณ 2.9 หมื่นล้านบาท โดยมีสัดส่วนนักลงทุนไทยเพิ่มขึ้นเป็น 50% ขณะที่ปี 2569 ยังมีมุมมองต่อภาคท่องเที่ยวของไทยที่ดียังไปได้ แต่การซื้อขายโรงแรมจะเริ่มกลับสู่ระดับปกติที่ราว 1.3 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ดีปัจจุบันเวียดนามถือเป็นตลาดที่กำลังเป็นคู่แข่งด้านการท่องเที่ยวสำคัญของไทย ดังนั้นกลยุทธ์สำคัญที่ประเทศไทยต้องใช้ในการแข่งขันในระยะยาว โดยเฉพาะจุดแข็งพื้นฐานของไทยที่มีแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติ และความแข็งแกร่งของอาหารไทยและเครื่องดื่ม นอกจากนี้การอำนวยความสะดวกในการเดินทาง โดยปรับปรุงมาตรการต่างเพื่อให้นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาง่ายขึ้น
อาทิ ปรับปรุงระบบวีซ่า ผ่อนคลายกฏหมายทีเกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิตของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะการอนุญาตให้จำหน่ายแอลกอฮอล์ในช่วงบ่าย รวมถึงการส่งเสริมการจัดอีเวนต์ใหญ่ เช่น คอนเสิร์ต มิวสิคเฟสติวัล หรือกีฬานานาชาติ เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว
ที่สำคัญการแก้ไขภาพลักษณ์ด้านความปลอดภัย ด้วยการดึงดูดให้มีการจัดประชุมและงานอีเวนต์ระดับนานาชาติ เพื่อป้องกันไม่ให้ประเทศอื่นๆ ออกคำเตือนว่าไม่ควรมาไทย อีกทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ทำให้การเดินทางเข้าถึงสถานที่ต่างๆ จากสนามบินนานาชาติ ใช้เวลาไม่เกิน 1 ชั่วโมง เป็นต้น นอกจากนี้การพัฒนาระบบดิจิทัลเพื่อเพิ่มความสะดวกของนักท่องเที่ยว เช่น ระบบชำระเงินผ่าน QR Code สำหรับนักท่องเที่ยว
ขณะที่นายจักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ หัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร ระบุว่าเทคโนโลยียังคงมีบทบาทสำคัญในการปรับเปลี่ยนการบริหารจัดการอาคารอย่างต่อเนื่อง ครอบคลุมตั้งแต่ระบบอัตโนมัติ เครื่องมือบำรุงรักษาแบบดิจิทัล ไปจนถึงแพลตฟอร์มเพิ่มประสิทธิภาพ ซึ่งช่วยลดต้นทุนและยกระดับคุณภาพบริการได้ ขณะเดียวกัน ประเด็นด้าน ESG ได้ก้าวข้ามจากการเป็นเพียงนโยบายไปสู่มาตรฐานการปฏิบัติงาน ที่ต้องมีการวัดผลที่เป็นรูปธรรมในการประเมินประสิทธิภาพของอาคาร โดยเฉพาะในมิติของการใช้พลังงาน น้ำ และการบริหารจัดการตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน
โดยการนำเทคโนโลยีมาใช้เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในอาคารที่มุ่งเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานและลดการใช้พลังงาน 15–20% ขณะเดียวกัน ประสบการณ์ผู้เช่ากลายเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาผู้เช่า โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูง ซึ่งคุณภาพบริการและความยืดหยุ่นเป็นตัวสร้างความแตกต่าง เป็นปัจจัยสำคัญของอาคารสำนักงานให้เช่า เพื่อรองรับกับกระแสของผู้เช่าที่มีการย้ายสู่ตึกคุณภาพอย่างต่อเนื่อง
สำหรับสถานการณ์อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 3 ปี 2568 มีพื้นที่เช่ารวม 11.1 ล้านตร.ม. อัตราการเช่าอยู่ที่ 8.88 ล้านตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 6 แสนตร.ม. จากช่วงก่อนโควิด แสดงให้เห็นว่าตลาดเช่าสำนักงานยังมีความต้องการเพิ่มขึ้น และการใช้พื้นที่สอดคล้องกับการเติบโตของเศรษฐกิจ แต่อย่างไรก็ดีความต้องการพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่ถูกขับเคลื่อนโดยความต้องการย้ายพื้นที่จากอาคารนอกเมือง หรืออาคารที่มีคุณภาพต่ำกว่า ไปยังอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่คุณภาพดี
ด้านนายธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าสายงานบริการ ตัวแทนด้านการเช่าอาคารสำนักงาน กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานกลายเป็นเครื่องมือทางธุรกิจที่ส่งผลต่อการดึงดูดบุคลากรและประสิทธิภาพองค์กร รวมถึงเป็นตัวแทนแบรนด์ที่สะท้อนอัตลักษณ์ด้าน ESG และ ความหลากหลายเท่าเทียม เช่น ห้องน้ำไม่มีเพศ หรือ มีห้องละมาด เป็นต้น
เนื่องจากคนเจเนอเรชัน Z ให้ความสำคัญมาก หลายองค์กรใช้โอกาสที่ตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันมีตัวเลือกอาคารสำนักงานมากมายหลายแบบในตลาดเพื่อยกระดับพื้นที่ ขณะเดียวกันก็เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น 10–30%
อย่างไรก็ดีในปี 2568 ภาคธุรกิจบริการด้านวิชาชีพ บริการทางการเงิน และเทคโนโลยี ยังเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนกิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงาน โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการให้บริการสำนักงานให้เช่าแบบครบวงจรตั้งแต่การตกแต่งตลอดจนการจัดหาเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งจากเจ้าของอาคาร ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้เช่าสำหรับการย้ายเข้า
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : JLL ชี้ 3 อสังหาเด่นปี 69 อุตสาหกรรม–ดาต้าเซ็นเตอร์แรงต่อ โรงแรมยังคึก แม้ท่องเที่ยวสะดุด
ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
- Website : https://www.khaosod.co.th