รถไฟเปิดกรุที่ดิน 10 ทำเลทอง ปั๊มรายได้แสนล้าน จับตาดีล 2 หมื่นล้าน 'เซ็นทรัลลาดพร้าว' มูลค่าพุ่ง
รถไฟเปิดกรุที่ดิน 10 ทำเลทอง ปั๊มรายได้แสนล้าน จับตาดีล 2 หมื่นล้าน ’เซ็นทรัลลาดพร้าว’มูลค่าพุ่ง
เป็นภารกิจท้าทายและน่าจับตาไม่น้อย หลังที่ประชุม คณะกรรมการรถไฟแห่งประเทศไทย (บอร์ดรถไฟ) เมื่อวันที่ 25 พฤศจิกายน 2568 ไฟเขียวบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (อทส.) หรือ SRTA ซึ่งเป็นบริษัทลูก นำที่ดิน 10 แปลงใหญ่ ที่มีมูลค่าทรัพย์สินเกินกว่า 500 ล้านบาทขึ้นไปทั่วประเทศ ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สิน ตามราคาประเมินธนารักษ์ รวมกว่า 27,500 ล้านบาท
เพื่อนำมาบริหารจัดการเชิงพาณิชย์ และสร้างรายได้ให้แก่ รฟท. โดยคาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่เป็นในรูปของค่าเช่าพร้อมการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ มูลค่ารวมมากกว่า 1 แสนล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 30 ปี
โดยแต่ละแปลง ล้วนอยู่ในทำเลทองมีทั้งหมดสัญญาเช่าและกำลังนับถอยหลังสิ้นสุดการเช่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ประกอบด้วย
1. พื้นที่บางซื่อ แปลง E1 (ที่ทำการกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่) ขนาดพื้นที่ประมาณ 21 ไร่ 0งาน 33.6 ตรว.
2. บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว) ขนาดพื้นที่รวม (ตามขอบเขตใช้ประโยชน์จริง) ประมาณ 46 ไร่ 2 งาน 73.31 ตรว.
3. บริเวณย่านพหลโยธิน (ตลาดซันเดย์) (มิกซ์ จตุจักร) ขนาดพื้นที่ประมาณ 10 ไร่ 2 งาน 31.9ตรว.
4. โรงแรมที่บริเวณย่านมักกะสัน ซอยเพชรบุรี 31 (ซอยจารุรัตน์) ขนาดพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 34ตรว.
5. บริเวณย่านพหลโยธิน (แปลงหัวมุม อตก.) ขนาดพื้นที่ประมาณ 6 ไร่ 0 งาน 84.3 ตรว.
6. บริเวณสถานีศิลาอาสน์ ขนาดพื้นที่ประมาณ 257ไร่ 0 งาน 73.3 ตรว.
7. สนามกอล์ฟหัวหิน และโรงแรมกอล์ฟอินหัวหิน ขนาดพื้นที่ประมาณ 558 ไร่ 2 งาน 60.2 ตรว.
8. บริเวณสถานีหาดใหญ่ แปลง B ขนาดพื้นที่ประมาณ 13 ไร่ 2 งาน 49 ตรว.
9. บริเวณสถานีแม่น้ำ ขนาดพื้นที่ประมาณ 220 ไร่ 3 งาน 41 ตรว.
10. บริเวณแนวเส้นทางสายบางซื่อ – คลองตัน (พื้นที่ RCA โครงการ 3–4–5) ขนาดพื้นที่ประมาณ 80 ไร่ 0 งาน 66 ตรว.
โดยทั้ง 10 แปลง จะเริ่มทยอยดำเนินการให้เช่าตั้งแต่ในปี 2569 เป็นตันไป
ไม่ว่า พื้นที่บางซื่อ แปลง E1 เพื่อให้กระทรวงคมนาคมดำเนินการก่อสร้างที่ทำการกระทรวงฯ แห่งใหม่ รองรับบุคลากรได้กว่า 1,200 คน ซึ่งกระทรวงคมนาคมได้รับการจัดสรรงบประมาณสำหรับโครงการก่อสร้างแล้ว คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในปีงบประมาณ 2569
ส่วน สถานีแม่น้ำ ซึ่งเป็นพื้นที่แปลงใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ด้วยเป็นที่ดินแปลงใหญ่และมีมูลค่าอสังหาริมทรัพ์สูงที่สุดแห่งหนึ่งของรฟท. เหมาะสำหรับพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ แผนการพัฒนาจะจัดทำเป็นแผนแม่บท หรือมาสเตร์แปลน วางการพัฒนาพื้นที่เป็นเฟส เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อการพัฒนาพื้นที่ ทั้งเชิงธุรกิจ การท่องเที่ยว และระบบขนส่งเชื่อมต่อในอนาคต
สำหรับ “สนามกอล์ฟหัวหิน” สนามกอล์ฟแห่งแรกของประเทศไทย และเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวสูง เตรียมวางแผนพัฒนาเชิงคุณภาพ เพื่อยกระดับให้เป็น สนามกอล์ฟมาตรฐานระดับเอเชียและระดับโลก รองรับนักท่องเที่ยวเชิงกีฬากอล์ฟ ที่เติบโตต่อเนื่อง พร้อมส่งเสริมเศรษฐกิจเมืองหัวหินในภาพรวม
ขณะที่แปลงไฮไลต์ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งสัญญาจะสิ้นสุดวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ล่าสุดทางกลุ่มเซ็นทรัลแจ้งแล้วจะเจรจาเพื่อต่อสัญญา ขณะนี้อยู่ระหว่างรฟท.ให้ SRTA ทำรายละเอียดข้อมูลเพื่อเปิดโต๊ะเจรจากับกลุ่มเซ็นทรัล ภายใต้เงื่อนไข ผลตอบแทนที่จะได้ต้องไม่ต่ำกว่าครั้งที่สองที่กลุ่มเซ็นทรัลเสนอเช่า 20 ปี วงเงิน 21,298 ล้านบาท
ด้วยสภาพพื้นที่และบริบทเมืองที่เปลี่ยนไป ส่วนราคาใหม่จะจบที่เท่าไหร่ยังต้องติดตาม เพราะขึ้นอยู่กับการเจรจรบนบทที่ใช้อาคารเดิมหรือทุบแล้วสร้างใหม่ ขณะนี้ SRTA กำลังให้บริษัทที่ปรึกษาอีกรายประเมินราคาใหม่ หลังรายแรกประเมินออกมาแล้ว สูงกว่าราคาเมื่อ 20 ปีก่อนเพียงเล็กน้อย โดยมองว่าราคาน่าจะสูงกว่านี้
ส่วนราคาจะถึง 30,000 ล้านบาทหรือไม่นั้น ต้องรอดูผลวิเคราะห์ที่ออกมา และทั้งหมดอยู่ที่การตัดสินใจของกลุ่มเซ็นทรัลด้วย สุดท้ายจะไปต่อหรือจะถอย ถ้าราคาที่เจรจาไปไกลกว่าตัวเลขที่คิดไว้
เพราะถ้าไม่ได้ต่อสัญญาเช่าที่เซ็นทรัลลาดพร้าว กลุ่มเซ็นทรัลยังมีศูนย์การค้ายักษ์ “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” บนพื้นที่ 49 ไร่ ที่ใช้เงินลงทุนไป 21,000 ล้านบาท จะเปิดไตรมาส 4 ปี 2569 รองรับอยู่แล้ว
อย่งงไรก็ดี มีข้อมูลวิเคราะห์ที่น่าสนใจจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ซึ่งมองว่า มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประมูลที่ดินห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้จะรื้ออาคารแล้วสร้างใหม่ ซึ่งอาคารเดิมมีพื้นที่กว่า 3 แสนตารางเมตร แต่ตามผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างอาคารได้กว่า 6แสน ตร.ม.
ดังนั้นการรื้อทิ้งแล้วสร้างใหม่ จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดยิ่งกว่า แม้อาคารจะยังมีสภาพแข็งแรง แต่ก็อายุ 50 ปี ซึ่งในทางเศรษฐศาสตร์ถือว่าอาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ ส่วนมูลค่าการลงทุนโครงการน่าจะมากกว่า 22,000 ล้านบาท
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : รถไฟเปิดกรุที่ดิน 10 ทำเลทอง ปั๊มรายได้แสนล้าน จับตาดีล 2 หมื่นล้าน ‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ มูลค่าพุ่ง
ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.matichon.co.th