แนะภาครัฐ “ปลดล็อก” อายุสัญญาเช่าให้ยาวขึ้น + “เวฟภาษี” หนุน “กองทุนอสังหาฯ/REIT” กลับมาคึกคักอีกครั้ง !!!

Wealthy Way: ช่วง “ดอกเบี้ยขาลง” กลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ก็กลับมาอยู่ในเรดาร์การลงทุนอีกครั้ง ด้วยผลตอบแทนที่ดีกว่า “ตราสารหนี้” และ “เงินฝาก” โดยปกติเฉลี่ย 6 – 8% ขึ้นกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
อีกส่วนก็สะท้อนผ่าน ดัชนี “PF&REIT” ในปีนี้ ที่ติดลบ -11.29% Outperform “SET Index” ที่ติดลบ -19.93% ค่อนข้างชัดเจน (ที่มา: setsmart.com, วันที่ 11 ก.ค. 25)
ด้วยบุคลิกที่คล้ายกับ “หุ้นปันผล” ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อราคาตลาดปรับตัวลงมามาก ก็ทำให้ “ผลตอบแทน” (Yield) ปรับตัวสูงขึ้นไปด้วย ยิ่งเพิ่มความน่าสนใจ ทำให้ราคาดิ่งถึงจุดหนึ่งก็จะมีแรงซื้อกลับเข้ามาเพื่อลงทุนนั่นเอง
รู้หรือไม่?…“กองอสังหาริมทรัพย์” แบ่งเป็น 2 ยุค คือ “ยุคเก่า” ที่เป็น “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” (Type1) กับ “ยุคใหม่” ที่เป็น “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) นั่นเอง
ทั้ง 2 ยุค กลุ่มไหนน่าสนใจกว่ากัน? วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีเรื่องราวที่น่าสนใจในเรื่องนี้มาฝากกัน

“กองอสังหาริมทรัพย์” จาก “Type1” สู่ “REIT”…รูปแบบการลงทุนที่เป็น “มาตรฐานโลก”

สำหรับนักลงทุนที่สนใจจะลงทุนในกลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” นั้น เคยสงสัยมั้ยว่า…บางกองก็มีชื่อว่า “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” บางกองก็เรียกว่า “REIT”
ใน “ดัชนีกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์” (PF&REIT) ปัจจุบันมี 56 กอง ก็จะประกอบด้วย “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” และ “REIT” เช่นเดียวกัน
ถือเป็นรูปแบบการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” ที่จ่ายผลตอบแทนที่ได้จาก “ค่าเช่า” ให้กับผู้ลงทุนในรูปของ “เงินปันผล” เหมือนกัน ดังนั้น ในมุมของนักลงทุนจะลงทุนในกองทุนรูปแบบไหนก็ได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในรูปของ “เงินปันผล” ไม่แตกต่างกัน

อาจกล่าวได้ว่า “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ปัจจุบันแบ่งเป็น 2 ยุค หลัง “สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์” (ก.ล.ต.) ได้คุมกำเนิด “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” (Type1) แล้วเปลี่ยนมาสู่รูปแบบ “REIT” ที่เป็นรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาตรฐานสากลแทนนั่นเอง

1) ยุคเก่า: กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Type1) เป็นกองทุนที่อยู่ในรูปแบบ “กองทุน” บริหารจัดการโดย “ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่มี “บลจ.” เป็นผู้จัดการกองทุน สังเกตง่ายๆ กลุ่มนี้จะเป็น “กองทุนยุคเก่า”

“จัดตั้งใหม่ไม่ได้ กองทุน Leasehold ที่มีอยู่ก็รอเวลาครบอายุสัญญาแล้วปิดตัวไป สิทธิการเช่ายิ่งเหลือน้อย ความน่าสนใจของกองทุนก็ยิ่งลดลงสำหรับนักลงทุนที่จะเข้ามาลงทุนใหม่ แต่ใครที่ลงทุนมาตั้งแต่ต้นก็คงไม่มีอะไร รอวันปิดกองเท่านั้นเอง”
ส่วนกอง Freehold ก็อยู่ต่อไปได้เรื่อยๆ ขึ้นกับผลประกอบการ แต่โอกาสการเติบโตก็ไม่ง่าย ทำให้กองทุนขาดความน่าสนใจ กลุ่มนี้ก็จะอยู่ไปได้เรื่อยๆ ถ้าไม่ขายทรัพย์สินปิดกองทุนไปเอง”

2) ยุคใหม่: ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเป็นรูปแบบปัจจุบัน จะมี “REIT Manager” เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งแบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ 1) “REIT Manager” ที่เป็นลูกของเจ้าของทรัพย์สิน (ส่วนใหญ่เป็นรูปแบบนี้) กับ 2) “REIT Manager-อิสระ”ซึ่งไม่มีแม่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน เลือกลงทุนได้อย่างอิสระ

“REIT เป็นรูปแบบที่น่าสนใจกว่า สามารถลงทุนเพิ่มขยายขนาดกองทรัสต์ให้เติบโตได้เรื่อยๆ และทำได้ง่ายกว่า เพราะมีกาใช้เงินกู้ได้ ‘ไม่เกิน 35%’ ของมูลค่าทรัพย์สินรวม แต่ถ้ามี Credit Rating ระดับ ‘Investment Grade’ จะสามารถกู้ยืมได้ถึง ‘60%’ ของมูลค่าทรัพย์สินรวม เลยทีเดียว”
“กองทุนที่จะตั้งใหม่ต้องจัดตั้งในรูปแบบของ REIT เท่านั้น ทำให้กอง Type1 ก็มีจำกัดและมีแต่ลดลง บางกองก็ปิดกองเพื่อขายเข้า REIT ที่มีเจ้าของทรัพย์เดียวกันแทนก็มี สำหรับ REIT ที่มีศักยภาพในการเติบโต ในปีที่ผ่านมาก็มีกอง Type1 ปิดกองไปแล้ว 3 กอง ได้แก่ URBNPF (ปิดกองเลย) และ QHPF กับ LPF (ปิดกองเพื่อขายทรัพย์สินเข้ากอง REIT) เป็นต้น”

แนะภาครัฐ “ปลดล็อก” อายุสัญญาเช่าให้ยาวขึ้น+เวฟภาษี…หนุน “กองทุนอสังหาฯ/REIT” กลับมาคึกคักอีกครั้ง

“ชวินดา หาญรัตนกูล” กรรมการผู้จัดการ บลจ.กรุงไทย(KTAM) บอกว่า แม้กลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” จะเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอก็ตาม แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า ในช่วงหลังมานี้ตลาดค่อนข้างซบเซา ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ “อายุสัญญาเช่า” ของกองทุนอสังหาฯ/REIT เอง ที่ปัจจุบันเหลือกันไม่มาก ในส่วนของ “สิทธิการเช่า” (Leasehold) เอง ถ้าเหลือต่ำกว่า 10 ปี ความน่าสนใจก็ลดลง คนจะเข้ามาลงทุนใหม่ก็ดูไม่ค่อยน่าสนใจ ในขณะที่ถึงเวลาครบอายุสัญญา เวลาจะไปลงทุนต่ออายุใหม่ก็จะมีค่าใช้จ่ายภาษีในการลงทุนต่อสัญญา ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของกองทุนในภาพรวมด้วยเช่นกัน จนบางครั้งก็ต้องคิดดูว่า “คุ้มหรือไม่” เพราะนักลงทุนเก่าเองก็ได้ผลกระทบ

(ชวินดา หาญรัตนกูล)

“เราเห็นผลกระทบในเชิงลบจากการต่ออายุสัญญาจากกองทุนอสังหา/REIT มาแล้ว จึงอยากเสนอแนวคิดในการขยาย ‘อายุสัญญา’ ให้ยาวขึ้นเป็น 90 ปี หรือ 60 ปี เป็นต้น จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับสินทรัพย์ประเภทนี้ได้อีกครั้ง ซึ่งได้มีการพูดคุยกับทาง ‘สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์’ (ก.ล.ต.) ไปแล้วเช่นกัน แต่ถ้าปล่อยไว้ในสภาพนี้ อาจจะทำให้ความน่าสนใจของสินทรัพย์ประเภทนี้ โดยเฉพาะที่ส่วนใหญ่เป็น Leasehold อาจจะได้รับผลกระทบไปด้วย”
อย่างไรก็ตาม กลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ยังคงเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหากระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในรูปของ “เงินปันผล” ที่ดีกว่าการลงทุนใน “ตราสารหนี้” และในช่วงแนวโน้ม “ดอกเบี้ยขาลง” ยังเป็นปัจจัยบวกต่อราคาในตลาดรองของสินทรัพย์กลุ่มนี้อีกด้วย