จับตา “น้ำมัน-ค่าไฟ” พ่นพิษต้นทุนอสังหาฯ

หุ้นวิชั่น - ทีมข่าวหุ้นวิชั่นรายงาน CGSI ระบุ กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากราคาน้ำมันทรงตัวที่ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล อาจกระทบกำไร 1-4% จากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและยอด presales ที่ชะลอตัวชั่วคราว ยังแนะนำให้ “คงน้ำหนักการลงทุน”

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่า ผู้บริหารบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) มองว่า กลุ่มอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรม และโลจิสติกส์น่าจะ outperform กลุ่มอื่น และเชื่อว่าไทยยังคงดึงดูดการลงทุนทั้งจากการย้ายฐานการผลิต และ data center ขณะที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯคาดว่ายอดโอนที่ดินในไทยจะยังสูงถึง 3,251 ไร่ในปี 69 ทั้งจากยอดจองล่วงหน้า และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ

นอกจากนี้ CBRE เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว แต่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบจะชะลอตัวในปีนี้ โดย CBRE คาดการณ์ว่าปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 40,000 ยูนิต ทั้งในเขตเมืองและย่านกลางเมือง/ชานเมือง ซึ่งจะขับเคลื่อนด้วยบริษัทพัฒนาอสังหาฯ กลุ่มเล็กๆ ส่วนโครงการย่านกลางเมืองและชานเมืองส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์กลางการขนส่ง, โรงพยาบาลและมหาวิทยาลัย ซึ่งคอนโดมิเนียมระดับ Luxury เปิดใหม่จะมาพร้อมความแตกต่าง, เป็นแบรนด์ดังและมีจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์ อีกทั้ง ราคาขายที่ 360,000 บาท/ตร.ม. ในปีนี้ยังเป็นสถิติใหม่

CBRE คาดว่าที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่จะมีจำนวนลดลง 6.6% yoy เหลือ 13,000 ยูนิตในปี 69 เนื่องจากอัตราการขายที่ลดลงส่งผลให้มีสต็อกโครงการเพิ่มขึ้น ขณะที่พบว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า นอกจากนี้ ตลาดบ้านมือสองยังคึกคักมากขึ้น (45% ของความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 69) ทั้งนี้ในช่วงเศรษฐกิจขาลง CBRE มองว่ากลุ่มที่น่าจะฟื้นตัวเร็วที่สุดน่าจะเป็นกลุ่ม Luxury เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการที่เลื่อนการตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะขาดความเชื่อมั่น แต่มีกำลังซื้อสูง

สำหรับพื้นที่ค้าปลีกนั้น CBRE มีมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากจะมีอุปทานอีก 250,000 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จในปี 69 ซึ่งนับเป็นสถิติสูงสุดในรอบ 10 ปีสำหรับพื้นที่นอก CBD และเนื่องจากอุปทานใหม่เติบโตเร็วกว่าการดูดซับของผู้เช่า CBRE จึงคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (OR) จะลดลงเหลือ 89% ในปี 69 เทียบกับ 92.8% ในปี 68 ขณะเดียวกัน CBRE มองเชิงบวกต่อพื้นที่สำนักงานที่จะเข้าสู่ตลาดในปีนี้มากกว่า เพราะจะลดลงเหลือ 90,000 ตร.ม. จาก 479,800 ตร.ม. ในปี 68 โดยอาคารสำนักงานใหม่และที่ปรับปรุงแล้ว จะทำให้ OR เพิ่มขึ้น และอัตราค่าเช่าน่าจะเริ่มทรงตัวในปี 69

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI มองว่า หากราคาน้ำมันทรงตัวที่ระดับ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล ประเมินว่าผลกระทบต่อกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาฯจะอยู่ที่ 1-4% จากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น และยอด presales ที่ชะลอตัวลงชั่วคราว แต่คอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าเพราะโครงการที่จะก่อสร้างเสร็จในปี 69 ได้ล็อคค่าก่อสร้างไว้แล้ว ขณะที่ผลกระทบต่อผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะมาจากการเลื่อนขายที่ดินชั่วคราวและส่วนแบ่งกำไรที่ลดลงจากบริษัทร่วมในธุรกิจไฟฟ้า ซึ่งคาดว่าจะทำให้กำไรของ WHA ลดลง 1.4% และ AMATA ลดลง 3.2% ใน 69

สำหรับกรณีของ CPN คาดว่าผลกระทบต่อกำไรสุทธิปีนี้น่าอยู่ที่เพียง 0.8-1.6% หากอัตราค่าไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 5-10% ในเดือนพ.ค.-ธ.ค.69 ดังนั้น จึงยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) ในกลุ่มอสังหาฯ เพราะความท้า ทายด้านเศรษฐกิจมหภาคยังส่งผลต่อความต้องการอสังหาฯ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่มยัง น่าสนใจที่ 5.8-6.3% ในปี 69-70 โดย downside risk จะมาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจาก GDP ที่ ขยายตัวช้า, มาตรการภาษีของสหรัฐฯ, ความตึงเครียดด้านภูมิรัฐศาสตร์ ส่วน upside risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีแรก 69 และการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี