‘ธุรกิจอสังหา’มีโอกาสฟื้น เจาะเศรษฐีหลบสงคราม
#อสังหาไทย #ทันหุ้น – 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ มองทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เป็นปีแห่งการประคองตัว เนื่องจากปัจจัยภายนอกที่ไม่แน่นอน ขณะที่ธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จึงให้มองหาโอกาสในวิกฤติ “เจาะตลาดตลาดเศรษฐีระดับโลก” ให้หลบภัยสงครามมาที่ไทย นอกจากนี้ยังเสนอมาตรการ 3+9 เพื่อใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 เป็นปีที่ต้องทำงานหนักกว่าเดิม และเป็นปีแห่งการประคองตัว เนื่องจากปัจจัยภายนอกที่ไม่แน่นอน เช่น สงครามอิหร่าน-อิสราเอล ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนน้ำมันและราคาขนส่ง รวมถึงต้นทุนการก่อสร้าง
@แบงก์เข้มปล่อยกู้
ประกอบกับปัญหาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ แม้ว่าธนาคารจะมีกำไรสูงขึ้นต่อเนื่อง แต่กลับเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพราะไม่อยากสำรองหนี้สูญจนกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ ซึ่งส่งผลกระทบอย่างหนักทั้งต่อผู้ประกอบการที่กู้ทำโครงการและผู้บริโภคที่กู้ซื้อบ้าน
ขณะที่พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ซึ่งผู้ซื้อเป็นกลุ่มคนทำงานหรือข้าราชการเน้นที่อยู่อาศัยที่ “ใกล้ที่ทำงาน” เป็นหลัก และต้องประเมินกำลังผ่อนอย่างหนักเนื่องจากระบบการหักเงินเดือนอัตโนมัติทำให้ความสามารถในการกู้ลดลง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเปลี่ยนโมเดลจากการขายมาเป็นการทำ ธุรกิจเช่า เช่น อพาร์ตเมนต์ หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งได้รับการตอบรับดี
@หวังแบงก์ปล่อยสินเชื่อ
นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คาดเศรษฐกิจปี 2569 จะดีกว่าปีที่ผ่านมา โดยได้รับปัจจัยหนุนจากการเติบโตของ GDP และความเสถียรภาพทางการเงินในประเทศ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยได้ขึ้นมาถึงจุดสูงสุดแล้ว และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวหรือปรับลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาด
แม้จะมีสภาวะสงครามหรือความขัดแย้งในต่างประเทศ แต่เขาก็ยังเชื่อว่าในวิกฤตินั้นเป็นโอกาสของประเทศไทย เพราะไทยเป็นแหล่งอาหารและที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย ซึ่งดึงดูดทั้งการเช่าและการซื้อจากต่างชาติ ซึ่งการจะเลือกประคองตัวหรือเดินหน้าเชิงรุกนั้นขึ้นอยู่กับสถานภาพของแต่ละบริษัท หากเป็นผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงและพร้อม สามารถใช้โอกาสนี้เป็นเชิงรุกได้
ในส่วนผู้บริโภคปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อ โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือ “กำลังการผ่อนและการซื้อ” แต่อยู่ที่ว่าธนาคารจะปล่อยสินเชื่อหรือไม่ ผู้บริโภคยุคนี้จึงต้องวางแผนการเงินอย่างเข้มงวดขึ้น ปรึกษาธนาคารมากขึ้น และบางส่วนอาจตัดสินใจชะลอการซื้อออกไปเพื่อเตรียมความพร้อม ซึ่งตลาดแนวราบยังคงเป็นกลุ่มที่มีความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) มาโดยตลอด และยังมีโอกาสในวิกฤตินี้หากภาครัฐและเอกชนร่วมมือกันหาทางออกเรื่องสินเชื่อ
@เจาะตลาดเศรษฐีโลก
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจและสถานการณ์โลกมีความไม่แน่นอนสูง กระแสเงินสดมีความสำคัญมากกว่ากำไร ผู้ประกอบการต้องเร่งขายสต๊อกที่มีอยู่และเร่งโอนกรรมสิทธิ์เพื่อนำเงินสดกลับมาหมุนเวียนในบริษัทและลดภาระดอกเบี้ย
ทั้งนี้มองเห็นโอกาสมหาศาลจากการที่ประเทศไทยถูกมองว่าเป็นที่พำนักที่ปลอดภัยสำหรับเศรษฐีทั่วโลก จากความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ทำให้เม็ดเงินที่เคยไหลเข้าดูไบหรืออาบูดาบีเริ่มมองหาแหล่งที่อยู่ใหม่ที่ปลอดภัยกว่า ซึ่งประเทศไทยมีจุดแข็งทั้งด้านระบบสาธารณสุข โรงเรียนนานาชาติ และไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์
ในช่วงที่ผ่านมาตลาด Luxury ที่บ้านราคาเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป เป็นเพียงกลุ่มเดียวที่มีการเติบโต ขณะที่ Segment อื่นๆ ทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่านั้นติดลบทั้งหมด
@เสนอนโยบายรัฐ
ดังนั้นจึงต้องการปรับโครงสร้างกฎหมาย ซึ่งเสนอกับทางภาครัฐให้มีการทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) เป็น 50-60 ปี เพื่อให้กลุ่ม Wealth เข้ามาอยู่อาศัยได้อย่างถูกต้องและมั่นใจ รวมถึงเสนอให้จัดเก็บภาษีจากกลุ่มคนรวยและชาวต่างชาติเหล่านี้ แล้วนำเงินภาษีมาเยียวยาคนไทยในตลาดระดับกลาง-ล่าง เพื่อช่วยให้คนไทยมีบ้านได้ง่ายขึ้นและลดความเหลื่อมล้ำในสังคม
นอกจากนี้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ยังได้เสนอมาตรการ 3+9 เป็นมาตรการระยะสั้น 3 มาตรการ และมาตรการระยะยาว 9 มาตรการ เพื่อใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ยกตัวอย่างเช่น
ด้าน 3 มาตรการระยะสั้น ได้แก่ 1.ต่อการยกเว้นมาตรการ LTV อีก 1 ปี ให้สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570, 2.มาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองบ้านทุกระดับราคาเป็นเวลา 1 ให้สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570, 3.การลดดอกเบี้ยที่แท้จริง MRR สำหรับประชาชน และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดรับหรือลดเท่ากันกับการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของกนง.