‘ทำเลรังสิต’ กับโอกาสในอนาคต
ก่อนหน้านี้ ทำเลรังสิต อาจจะได้อานิสงส์ของการมีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่อย่างมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต มหาวิยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ ซึ่งมีนักศึกษารวมกันหลายหมื่นคน
ประกอบกับการขยายตัวของความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีผลต่อการขยายตัวของเมือง และพื้นที่ที่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างชัดเจน
การขยายตัวหรือการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ชัดเจนในพื้นที่รอบ ๆ 3 มหาวิทยาลัยดังกล่าวข้างต้น และพื้นที่ตามแนวถนนรังสิต-นครนายกมากกว่าพื้นที่อื่น ๆ แบบชัดเจน
โดยพื้นที่รอบ ๆ มหาวิทยาลัยทั้ง 3 แห่ง มีโครงการคอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเม้นต์เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตรวมกันน่าจะเกิน 40,000 ยูนิตไปแล้ว
บ้านจัดสรรอาจจะมีบ้างแต่อยู่ไกลออดไปจากทั้ง 3 มหาวิทยาลัยนี้ โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนรังสิต - นครนายกที่มีโครงการบ้านจัดสรรรวมกันไม่น้อยกว่า 400 – 500 โครงการ รวมไปถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่แม้ว่าจะอยู่ติดทั้งถนนพหลโยธิน และรังสิต-นครนายก แต่ก็ช่วยให้คนในพื้นที่ตามแนวถนนรังสิต-นครนายกได้รับประโยชน์มากในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ยังรวมไปถึงมีไฮเปอร์มาร์เก็ตหลายแห่ง คอมมูนิตี้มอลล์ ตลาดสด หรือตลาดสมัยใหม่เกิดขึ้นมากมาย และร้านสะดวกซื้ออีกนับไม่ถ้วนเกิดขึ้นเพื่อรองรับการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรในพื้นที่
อีกทั้งพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ที่เห็นโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา รังสิต คลองหลวง ลำลูกกา และพื้นที่อื่นๆ ของจังหวัดปทุมธานีเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยส่วนต่อขยายจากกรุงเทพมหานคร และนนทบุรีแบบชัดเจนในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมา
พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินอาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงไม่มาก โดยเฉพาะในพื้นที่รอบ ๆ นิคมอุตสาหกรรมนวนครที่อาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงเยอะในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมา แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2554 เห็นได้ชัดว่า โรงงานอุตสาหกรรมในนวนครลดลง ความหนาแน่นของคนที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมแห่งนี้ก็ลดลงเช่นกัน
แต่เมื่อผู้ประกอบการของนวนครมีการพัฒนาระบบป้องกันน้ำท่วม และเรื่องอื่น ๆ ทำให้ความเชื่อมั่นของนวนครกลับมา และมีโรงงานอุตสาหกรรมมากขึ้น เพียงแต่ความนิยมหรือความสนใจของนักลงทุนอาจจะไม่มาก เมื่อเทียบกับนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก แต่ความหนาแน่นของโครงการที่อยู่อาศัยก็ยังคงมีอยู่
ปัญหาในการพัฒนาของพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน คือ เรื่องของผังเมืองที่อาจจะเป็นสีม่วงซึ่งใช้ประโยชน์เพื่ออุตสาหกรรมซะมาก และมีผังเมืองสีเหลืองที่กำหนดให้ใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย แต่ปี 2565 และ ปี 2568 มีการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองใน 2 พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน ดังนี้
ในปี 2565 วันที่ 22 ก.ย. 2565 มีการประกาศเปลี่ยนสีผังเมืองจากสีม่วงในพื้นที่ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทในเครือของนวนคร ขนาดประมาณ 1,300 ไร่จากเดิมในผังเมืองรวมเมืองท่าโขลง - คลองหลวง - รังสิต จังหวัดปทุมธานี พ.ศ. 2552 เป็นผังเมืองสีม่วงแล้วเปลี่ยนเป็นสีส้ม ซึ่งใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ยกเว้นพาณิชยกรรม นอกเหนือจากอุตสาหกรรมเท่านั้น ซึ่งมีผลให้พื้นที่นี้สามารถพัฒนา แต่พื้นที่นี้ส่วนใหญ่ยังคงไม่ได้พัฒนา และพื้นที่ส่วนหนึ่งพัฒนาเป็นโรงงานอุตสาหกรรมขนาดเล็ก และคลังสินค้าไปก่อนหน้านี้แล้ว
การเปลี่ยนแปลงที่น่าจะมีอิทธิพลมากที่สุดเกิดขึ้นในปี 2568 เพราะมีการเปลี่ยนสีผังเมืองอีกครั้งจากเดิมตามผังเมืองรวมเมืองท่าโขลง - คลองหลวง - รังสิต จังหวัดปทุมธานี พ.ศ. 2552 พื้นที่ขนาดประมาณ 761 ไร่เป็นผังเมืองสีม่วง แต่ในประกาศผังเมืองรวมเมืองท่าโขลง - คลองหลวง - รังสิต จังหวัดปทุมธานี พ.ศ. 2568 เปลี่ยนเป็นผังเมืองสีแดงตามประกาศของเทศบาลเมืองคลองหลวงปทุมธานี เมื่อวันที่ 15 ม.ค. 2569 ที่ผ่านมา ผังเมืองสีแดงถูกกำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
เจ้าของที่ดินแปลงที่เปลี่ยนสีและข้อกำหนดในผังเมืองล่าสุด คือเซ็นทรัล ที่เพิ่งประกาศแผนการพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินแปลงนี้เมื่อเดือนมี.ค.ที่ผ่านมา โดยโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินแปลงนี้จะเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่มาก เพราะด้วยขนาดของที่ดิน 761ไร่ ทำเลที่ตั้งที่ติดถนนพหลโยธินแบบหน้ากว้างของที่ดินที่ติดถนนนั้นมีความยาวประมาณ 1 กิโลเมตรกว่าๆ และลึกเข้าไปประมาณ 1 กิโลเมตรเช่นกัน
โครงการนี้คาดว่าจะเปลี่ยนศักยภาพของพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินไปอีกมากแน่นอนในอนาคต และอาจจะช่วยดึงคนและโครงการที่อยู่อาศัยให้เข้ามาในพื้นที่มากขึ้นในอนาคต
ศักยภาพของทำเลรังสิตในอนาคต อาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินมากขึ้น แม้ว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอาจจะต่อขยายจากรังสิตมาสิ้นสุดที่สถานีใกล้กับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต และไม่ได้อยู่ในแนวถนนพหลโยธิน แต่ก็ยังดีกว่าไม่มีโครงการระบบขนส่งมวลชนใด ๆ ในพื้นที่นี้เลย
อีก 1 โครงการที่จะเปิดบริการเร็วๆ นี้ คือ มอเตอร์เวย์สายบางปะอิน - โคราช (M6) ที่อาจจะช่วยให้การเดินทางไปภาคตะวันออกเฉียงเหนือสะดวกมากขึ้น แต่ในพื้นที่รังสิต คลองหลวงอาจจะไม่ได้ประโยชน์เท่าไหร่นัก ซึ่งดูแล้วคงต้องรอการพัฒนาโครงการของกลุ่มเซ็นทรัล
ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน ไม่ไกลจากที่ดินของโครงการเซ็นทรัล ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาทต่อตารางวา แต่ถ้าเป็นที่ดินในซอยก็อาจจะต่ำกว่า 8 หมื่นบาทต่อตารางวา ซึ่งในอดีตก่อนหน้านี้บอกขายกันต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา
ในอนาคตเมื่อโครงการของเซ็นทรัลเดินหน้าอย่างเป็นรูปธรรม ราคาขายที่ดินทำเลรังสิตน่าจะขยับขึ้นไปมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางวา หรือมากกว่าปัจจุบันเท่าตัว
บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ครึ่งแรกปี 2569
- ไขข้อข้องใจ ทำไมหลายพื้นที่ใน กทม. ไร้อาคารสูง ห้ามก่อสร้างดัดแปลง
- ส่องศักยภาพทำเลอสังหาฯ รอบ 3 มหาวิทยาลัยดัง
ติดตามเราได้ที่