ส่องเทรนด์อสังหาฯ 2025 “CBRE-คุชแมนฯ” สแกนละเอียดยิบดาวรุ่ง-ดาวโรย

ในรอบไม่ถึง 1 สัปดาห์ มีข้อมูลรัว ๆ จากสำนักเอเยนซี่และโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติแบรนด์คับโลกด้วยกันทั้งคู่ “ซีบีอาร์อี-CBRE” กับ “คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย-Cushman & Wakefield”

ในภาพรวมจับสัญญาณได้ว่า อสังหาฯ ที่เป็นเซ็กเตอร์โดดเด่นในปี 2568 นิคมอุตสาหกรรมโดดเด้งมากที่สุด เป็นภาพที่เห็นตั้งแต่ปี 2567 ที่ส่งต่อมาในปีนี้ ควบคู่กับธุรกิจโรงแรมที่รับอานิสงส์จากภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวเร็ว บนความหวังปีนี้ไทยลุ้นมีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยือน 40 ล้านคน

เทรนด์ปีนี้มีทั้งธุรกิจขาขึ้น-ขาลง

CBRE นำโดย “นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ” กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า แนวโน้มปี 2568 ภาคอสังหาฯไทยมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่ากันในแต่ละภาคธุรกิจ

“เริ่มต้นด้วยการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ บางภาคธุรกิจเผชิญกับความต้องการที่ลดลงและซัพพลายส่วนเกินที่มากขึ้น แต่ยังมีธุรกิจอื่นที่ได้รับประโยชน์จากโครงการริเริ่มของรัฐบาลซึ่งดึงดูดการลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยตลาดโรงแรมและพื้นที่อุตสาหกรรมเป็นไปในทิศทางที่ดีมาก ธุรกรรมการเช่าในตลาดเชิงพาณิชย์ยังคงแข็งแกร่ง แต่ตลาดที่อยู่อาศัยมีโอเวอร์ซัพพลาย ทำให้ปีนี้จะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยรวมแล้วเราคาดว่าความต้องการภายในประเทศและสภาพคล่องทางการเงินจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงระหว่างปี”

สรุปสาระสำคัญ ดังนี้ “ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ” อาศัยความต้องการในประเทศเป็นหลัก เทรนด์ปีนี้ความยากลำบากในการขอสินเชื่อทั้งสำหรับดีเวลอปเปอร์เจ้าของโครงการและผู้ซื้อ ส่งผลให้จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่+ยอดขายลดลง ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวยาวนาน ทำให้ปัญหานี้มีความซับซ้อนยิ่งขึ้น บิ๊กแบรนด์บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯหลายรายประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนจำกัด เพราะมีซัพพลายสะสมจากการเปิดตัวปีก่อนหน้า จึงมุ่งเน้นบริหารจัดการยอดแบ็กล็อก (Backlog) หรือยอดขายรอโอน และเน้นขายระบายสินค้า RTM-Ready to Move ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่คงค้างในมือ

“เทรนด์ปี 2567-2568 คอนโดฯที่เป็น Branded Residence มีมากขึ้นบนทำเลใจกลางเมือง เจาะลูกค้าได้ทั้งคนไทยและต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สองในภูมิภาคเอเชีย”

“ตลาดพื้นที่สำนักงาน” ยังคงมีประเด็นซัพพลายใหม่ที่ลงทุนหนาแน่นในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ล้นเกินดีมานด์ ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดรวม เนื่องจากบริษัทผู้เช่าสามารถเลือกได้ระหว่างการเช่าออฟฟิศเดิม หรือย้ายไปออฟฟิศใหม่ โดยปี 2567 มีความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net Take-up) สูงสุดในรอบ 5 ปี จากดีมานด์ตั้งสำนักงานใหม่และย้ายจากอาคารเก่า เฟ้นอาคารที่ดำเนินงานตามมาตรฐานสากลและได้รับการรับรองด้าน ESG ทำให้แนวโน้มปีนี้อำนาจต่อรองเป็น “ตลาดของผู้เช่า” โดยออฟฟิศบิลดิ้งที่มีอยู่จำนวนมากแข่งขันลดค่าเช่าลง อีกทั้งต้องลงทุนรีโนเวตอาคารเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้

“ตลาดพื้นที่ค้าปลีก” คาดการณ์ปีนี้มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกยังคงคึกคัก โดยซัพพลายรีเทลใหม่ที่เป็นศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed Mall) เพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั่วกรุงเทพฯ ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในด้านผู้เช่าหลักที่เป็นแบรนด์ต่างประเทศยังเป็นดีมานด์หลักของทำเลใจกลางเมือง โฟกัสผู้เช่าร้านอาหารและเครื่องดื่มโดดเด่นในหมู่แบรนด์ใหม่ที่มาจากต่างประเทศ มีญี่ปุ่นและจีนเป็นผู้นำ แบรนด์ยุโรปยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มแฟชั่นและเครื่องประดับ เทรนด์น่าสนใจรวมถึงมีการขยายตัวของผู้เช่าจากธุรกิจสุขภาพและความบันเทิง

“ตลาดโรงแรม” สถิติปี 2567 พลเมืองของ 93 ประเทศสามารถเดินทางเข้าไทยได้โดยไม่ต้องขอวีซ่า เป็นปัจจัยบวกต่ออัตราการเข้าพักโรงแรมโดยรวม รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) โรงแรมในกรุงเทพฯ สูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ส่วนปีนี้คาดว่ามีแบรนด์โรงแรมใหม่ ๆ หลายรายเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะโรงแรมหรูระดับอัพสเกลและลักเซอรี่

“ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์” เป็นเซ็กเตอร์ที่มีความต้องการแข็งแกร่ง ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) และจังหวัดข้างเคียง โดยเฉพาะการขายที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งส่งผลต่อเนื่องให้เกิดความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจากกลุ่มซัพพลายเออร์เทียร์ 2 และ 3 ขณะที่ตลาดโลจิสติกส์มีการแข่งขันสูงขึ้นจากการที่ผู้พัฒนารายใหม่ ๆ เข้าสู่ตลาด แข่งกันนำเสนอบริการพื้นที่ที่ทันสมัยและมีคุณภาพสูง เพื่อตอบสนองความต้องการที่กำลังเติบโต

ไทยก็มีมุมรับอานิสงส์ทรัมป์ 2.0

ถัดมา “คุชแมนฯ” นำโดย “แกเร็ธ พาวเวลล์” Country Head คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุ 5 เซ็กเตอร์อสังหาฯ ดังนี้ 1.”ตลาดทุนและการลงทุนในไทย” ปี 2567 มีการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ หรือ FDI-Foreign Direct Investment ยื่นขอรับส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บอร์ด BOI-Board of Investment) 832,114 ล้านบาท ทำสถิตินิวไฮในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา รวมทั้งมีทุนต่างชาติที่ต้องการซื้อกิจการ หรือร่วมลงทุนโครงการอสังหาฯหลากหลายประเภทกับฝ่ายไทย จุดโฟกัสอยู่ที่ธุรกิจการท่องเที่ยวมีการขยายตัวที่ดีต่อเนื่อง นอกจากนี้ นักลงทุนต่างชาติสนใจที่ดินในทำเลสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบเพื่อพัฒนาดาต้าเซ็นเตอร์ในไทย ทำเลยอดนิยมโซนบางนา-ตราด เพราะอยู่ระหว่างกรุงเทพฯกับ EEC โดยไทยมีจุดเด่นมีน้ำและไฟฟ้ารองรับได้อย่างเพียงพอ

“ยุคก่อนโควิดที่ตลาดคอนโดฯกำลังบูมทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างชัดเจน หลังสถานการณ์โควิดราคาไม่ได้ลดลง แต่เพิ่มขึ้นในอัตราชะลอตัว เทรนด์ที่เกิดขึ้นจากภาวะที่ดินแพง บวกกับแลนด์ลอร์ดไม่ต้องการขาย ทำให้ตลาดการเช่าระยะยาวเข้ามาแทนที่การซื้อขายที่ดิน รวมถึงนักลงทุนบางส่วนไม่ต้องการซื้อที่ดินเพราะต้องใช้วงเงินสูง และมีผลต่อมูลค่าในการพัฒนาโครงการ ที่ดินหลายแปลงในกรุงเทพฯกับจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต จึงเปลี่ยนรูปแบบให้เช่าระยะยาวแทนการขายขาด ทำให้วิน-วิน เจ้าของที่ดินได้ผลประโยชน์ระยะยาว นักลงทุนลดต้นทุนการซื้อแล้วหันมาเช่าแทน”

โดยมีนักลงทุนต่างชาติที่ติดต่อเข้ามาต่อเนื่องในปีนี้ มีทั้งญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน ยุโรป สหรัฐอเมริกา เป็นต้น ให้ความสนใจลงทุนภาคอุตสาหกรรม โรงแรม และที่อยู่อาศัย

2.“ตลาดนิคมอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และคลังสินค้าให้เช่า” เซ็กเตอร์นี้ต้องเปิดประเด็นด้วยผลกระทบจากทรัมป์ 2.0 ที่สร้างแรงกระเพื่อม ทำให้ตั้งแต่ปี 2567 ถึงปัจจุบันมีดีมานด์ย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนจีนเข้ามาโซนเอเชียและไทยมากขึ้น โดยคู่แข่งสำคัญของไทย คือ เวียดนาม มาเลเซีย อินโดนีเซีย โดยปี 2567 มีการซื้อขาย-ปล่อยเช่าที่ดินในนิคมอุตฯ 2,698 ไร่ จากภาพรวม 219,388 ไร่ ราคาขายเฉลี่ย 7.6 ล้านบาท/ไร่ โดยมีซัพพลายใหม่มาเติม 17,795 ไร่ ส่วนคลังสินค้าสำเร็จรูป ณ ไตรมาส 4/67 อยู่ที่ 5.97 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาส 3/67 และโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 3.42 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.95% ทำเลยอดนิยมยังคงอยู่ในโซน EEC แม้ว่าซัพพลายเริ่มมีจำกัด

ไฮไลต์อยู่ที่ “พื้นที่ผังเมืองสีม่วง” ซึ่งเป็นที่ดินสำหรับภาคอุตสาหกรรมมีจำกัด ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับดีมานด์ ทำให้มีแนวโน้มการขยายพื้นที่ผังเมืองสีม่วงไปยังทิศตะวันออกของจังหวัดสมุทรปราการ รอยต่อกับจังหวัดฉะเชิงเทรามากขึ้น เนื่องจากยังมีพื้นที่เพียงพอรองรับความต้องการ แต่จะต้องพัฒนาการคมนาคมขนส่งสินค้าให้สะดวกมากขึ้นมาเป็นจุดขายด้วย ส่วนพฤติกรรมการเช่าพบว่า มีดีมานด์เช่าโรงงานหรือคลังสินค้าแบบอาคารสั่งสร้าง หรือ Built to Suite (BTS) มากขึ้น โดยผู้เช่ามีการวางแผนล่วงหน้า 6-12 เดือน มีค่าเช่า 192 บาท/ตารางเมตร/เดือน และค่าเช่าคลังสินค้า 155 บาท/ตารางเมตร/เดือน ใกล้เคียงยุคก่อนโควิด

สรุปว่าแนวโน้มจะขยายตัวมากขึ้นแน่นอน โดยเฉพาะผู้ประกอบการหน้าใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทั้งจากต่างประเทศและในไทย รวมไปถึงดีเวลอปเปอร์เบนเข็มเข้ามาลงทุนในตลาดนี้มากขึ้น เพื่อขยายการรับรู้รายได้จากพอร์ตรายได้ประจำหรือรายได้รีเคอริ่ง คาดว่าระยะยาวการแข่งขันในธุรกิจนี้จะเข้มข้นมากขึ้นไปอีก

3.“ตลาดออฟฟิศบิลดิ้ง” ณ สิ้นปี 2567 มีทั้งหมด 8.78 ล้านตารางเมตร สัดส่วน 56% หรือ 4.97 ล้านตารางเมตร อยู่ในพื้นที่ CBD (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) แนวโน้มอันใกล้ปี 2568-2570 จะมีซัพพลายใหม่มาเติมอีก 725,000 ตารางเมตร โดยสัดส่วน 53% พื้นที่ 387,000 ตารางเมตร กระจุกอยู่ใน CBD ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในสุขุมวิทตอนปลาย บางนา และรัชดาภิเษก เป็นต้น ในด้านค่าเช่าทำเลเกรด A อยู่ที่ 950 บาท/ตารางเมตร/เดือน ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพราะเป็นออฟฟิศใหม่ที่เปิดให้บริการ

“การทำงานแบบไฮบริดให้พนักงานทำงานจากที่ใดก็ได้ หรือการจัดสรรทีมทำงานเป็นกลุ่ม A และ B เพื่อเวียนกันเข้าทำงานที่ออฟฟิศ การให้หัวหน้าแผนกเป็นผู้บริหารจัดการตามความเหมาะสมของแต่ละองค์กร ส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หลายบริษัทปรับลดขนาดพื้นที่ลง 20-50% แนวโน้มนี้ถือเป็นการปรับตัวครั้งใหญ่ของตลาด หลังจากที่ตลาดพื้นที่สำนักงานเติบโตอย่างต่อเนื่องมานานกว่า 10 ปี อัตราการเช่ารวมเคยสูงถึง 95% ปัจจุบันเหลือ 72.2%

ส่งผลให้มีการแข่งขันราคารุนแรงขึ้น ส่วนลดผู้เช่ารายใหญ่เคยให้ 10-15% ปัจจุบันเริ่มเห็น 30% บวกลบ คาดว่าต้องใช้เวลาอีก 5-6 ปีที่ตลาดออฟฟิศจะกลับมาสู่ระดับสมดุล มีอัตราว่างไม่เกิน 5-10% ของภาพรวม”

4.“พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ” สถิติสะสม ณ สิ้นปี 2567 อยู่ที่ 6.69 ล้านตารางเมตร เฉพาะปี 2567 ปีเดียวมีซัพพลายใหม่เพิ่ม 179,500 ตารางเมตร โดยมีศูนย์การค้าเปิดใหม่มากถึง 125,000 ตารางเมตร สัดส่วน 68% ของตลาดค้าปลีกภาพรวม ที่น่าสนใจในปี 2568 จะมีซัพพลายใหม่เพิ่มอีก 224,000 ตารางเมตร อาทิ วันแบงค็อก และดุสิตเซ็นทรัล พาร์ค เป็นต้น สวนทางกับตลาดคอมมิวนิตี้มอลล์ที่เริ่มเป็นทิศทางขาลงในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

“แนวโน้มปี 2568 ดีมานด์พื้นที่รีเทลไม่มีการเพิ่มขึ้นมากนัก เพราะผู้เช่ายังเป็นกลุ่มเดิม ๆ ไม่มีกลุ่มใหม่เพิ่มเติม ทำให้ค่าเช่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ เพราะไม่มีปัจจัยบวกสนับสนุน การพัฒนาโครงการรีเทลในอนาคตจะเป็นรูปแบบโครงการมิกซ์ยูสเป็นหลัก พื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กที่อยู่ในปั๊มน้ำมัน หรือพื้นที่ค้าปลีกในตลาดสมัยใหม่จะได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เช่าที่เป็นร้านอาหาร เพราะเป็นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรง แม้ว่ากลุ่มอาจจะไม่ใหญ่ แต่ตรงความต้องการมากกว่า”

และ 5.“ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ” จากการที่ปี 2567 คอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงชะลอตัวอีกครั้ง มีโครงการเปิดใหม่ 21,680 ยูนิต สัดส่วน 59% เกาะทำเลแนวรถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้ว และ 10% อยู่ตามทำเลรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น สายสีส้ม และสายสีม่วงใต้ น่าสนใจมากการเปิดขายใหม่ในปี 2567 เป็นโครงการไฮไรส์สูงกว่า 8 ชั้นมากขึ้น ในด้านราคาเฉลี่ยทำเลแนวรถไฟฟ้าอยู่ที่ 174,600 บาท/ตารางเมตร ทำเลนอกเส้นทางรถไฟฟ้าเฉลี่ย 109,400 บาท/ตางเมตร แต่อยู่ในเมือง ในโซนถนนจันทน์ บางนา-ตราด และพระราม 3 เป็นต้น

กลยุทธ์การลงทุนที่อยู่อาศัย โครงการบ้านแนวราบดีเวลอปเปอร์เลือกลงทุนให้ครอบคลุมทุกเซHกเมนต์ ขณะที่คอนโดฯจะต้องเฟ้นกำลังซื้อที่ชัดเจน ลงทุนตามดีมานด์ที่สำรวจตลาดจนมั่นใจแล้วเท่านั้น ไม่มีการหว่านแหลงทุนทุกเซ็กเมนต์ เป็นเทรนด์หลักในปี 2568

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ส่องเทรนด์อสังหาฯ 2025 “CBRE-คุชแมนฯ” สแกนละเอียดยิบดาวรุ่ง-ดาวโรย

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net