กทม. รื้อผังเมืองใหม่รอบที่ 4 ขยับโซนสีอัป FAR Bonus รูดม่านปิดพื้นที่รับน้ำ
สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม. กางผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปรับปรุงครั้งที่ 4 เพิ่ม 8 แผนผังคุมเข้มการเติบโตของเมือง ผ่า 24 บริเวณยุทธศาสตร์ อัปโซนสีเหลืองเป็นสีส้ม-แดง รับรถไฟฟ้า-สายใหม่ พร้อมหั่นพื้นที่เขียวลายฝั่งตะวันออกลง เปิดซูเปอร์โปรโมชัน FAR Bonus เพิ่มเป็น 10 กรณี ชูมาตรการ TOD ดึงเอกชนมอบพื้นที่สาธารณะแลกสิทธิสร้างตึกสูง
24 กันยายน 2569 คุณสิทธิพล คุ้มสุขพัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยในงานเสวนา "กรุงเทพจตุรทิศ 10 ปี อสังหาฯ ไทย กลับไปไม่เหมือนเดิม สู่ปรากฏการณ์การเติบโตของเมืองครั้งใหม่" จัดโดย Prop2Morrow ว่า ปัจจุบันกรุงเทพมหานครกำลังอยู่ระหว่างขั้นตอนการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ 4 จากทั้งหมด 18 ขั้นตอน โดยอยู่ในช่วงการปิดประกาศ 90 วัน เพื่อรับฟังและพิจารณาคำร้องจากประชาชน หลังจากผังเมืองรวมฉบับปี 2556 บังคับใช้มานานกว่า 10 ปี จนไม่สอดคล้องกับสภาพการเติบโตของเมืองที่มีการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า สังคมผู้สูงอายุ และปัญหาการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ
ในการปรับปรุงผังเมืองรวมรอบนี้ โครงสร้างแผนผังถูกขยายจากเดิมที่มีเพียงไม่กี่ผัง เพิ่มขึ้นเป็น 8 แผนผังครอบคลุมทุกมิติ ทั้งผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังคมนาคม ผังที่โล่ง ผังสาธารณูปโภค ผังทรัพยากรธรรมชาติ ผังน้ำ ผังอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรม และผังมาตรการส่งเสริมการพัฒนา เพื่อให้การจัดระเบียบที่ดินสอดคล้องกับศักยภาพที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละพื้นที่
ผ่า 24 บริเวณยุทธศาสตร์ อัปโซนรับรถไฟฟ้า-ย้ายท่าเรือคลองเตย
ภาพรวมของร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินครั้งใหญ่ใน 24 บริเวณทั่วกรุงเทพฯ โดยเน้นการเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อเพิ่มศักยภาพการทำประโยชน์ (Up-zoning) จากพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และสีแดง (พาณิชยกรรม) ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและจุดเชื่อมโยงการเดินทางสำคัญ
พื้นที่ไฮไลต์ที่มีการปรับเปลี่ยนอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ บริเวณดอนเมือง วงเวียนหลักสี่ คูคต-นิมิตใหม่ เขตหลักสี่ จตุจักร ลาดพร้าว บางกะปิ มีนบุรี เสาหลวง บางนา ประเวศ สะพานสูง ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ตลอดจนฝั่งธนบุรี เช่น เพชรเกษม-ราชพฤกษ์ ตลิ่งชัน หลักสอง ทุ่งครุ บางขุนเทียน และทวีวัฒนา
นอกจากนี้ พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างเขตคลองเตย ได้รับการปรับสีผังเมืองใหม่เพื่อรองรับแผนงานพัฒนาพื้นที่ในอนาคต หลังมีแนวคิดการย้ายท่าเรือคลองเตยออกไป ซึ่งจะช่วยปลดล็อกศักยภาพที่ดินให้สามารถทำประโยชน์เชิงพาณิชย์และพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้มากขึ้น ขณะเดียวกัน ในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างเขตปทุมวัน คลองสาน และแนวถนนรัชดาภิเษก ก็ได้รับการปรับข้อกำหนดให้สอดรับกับสภาพเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐานที่เปลี่ยนไปเช่นกัน
"ผังเราประกาศมาตั้งแต่ปี 56 ผ่านไป 10 กว่าปี เมืองเราเติบโตขึ้นอย่างมาก การพัฒนาเมืองมันโตไปเกินผังเมืองรวมที่เราบังคับใช้อยู่ เราก็เลยต้องเปิดพื้นที่ให้มันสอดคล้องกับศักยภาพที่ปรากฏ" คุณสิทธิพล กล่าว
หั่นพื้นที่ฝั่งแดง-เขียวลาย ปลดล็อกที่ดินท้องกระทะ
อีกหนึ่งจุดเปลี่ยนสำคัญในผังเมืองฉบับใหม่ คือการลดขนาดพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวทแยงขาว หรือ เขียวลาย) ซึ่งเดิมเป็นพื้นที่รองรับน้ำหรือฝั่งแดงลง เนื่องจากสภาพกายภาพของพื้นที่บริเวณดังกล่าวเป็นแอ่งกระทะ ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลปานกลาง 1.5 ถึง 2 เมตร ทำให้น้ำไหลลงมาสะสมและต้องพึ่งพาการสูบออกเป็นหลัก ส่งผลกระทบต่อประชาชนในพื้นที่ที่ไม่สามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้
กทม. ได้แก้ปัญหาด้วยการเตรียมโครงสร้างพื้นฐานด้านการระบายน้ำ ทั้งการขุดคลองสายใหม่ การทำอุโมงค์ระบายน้ำ และความร่วมมือด้านการป้องกันน้ำท่วมกับจังหวัดปทุมธานี ทำให้สามารถผ่อนปรนการควบคุมพื้นที่เขียวลาย โดยปรับลดขนาดลงแล้วเปลี่ยนลำดับเป็นพื้นที่สีเขียว (ย.2) ซึ่งอนุญาตให้ทำโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ได้ ช่วยปลดล็อกมูลค่าที่ดินและศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เคยถูกแช่แข็งไว้มานาน
ขณะเดียวกัน ในพื้นที่ชานเมืองฝั่งตะวันออกอย่างหนองจอกและลาดกระบัง แม้จะมีการลดขนาดพื้นที่เขียวลายลง แต่ยังคงรักษาศูนย์ชุมชนชานเมือง (สีแดง) ไว้ เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนสามารถใช้ชีวิตและทำงานในพื้นที่รอบนอกได้ โดยไม่ต้องเดินทางแออัดเข้ามาในเขตเมืองชั้นใน
อัปเกรด FAR Bonus เป็น 10 กรณี รุกมาตรการ TOD ดึงเอกชนร่วมจัดรูป
เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผังเมืองฉบับใหม่ได้ขยายมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) จากเดิม 5 กรณี เพิ่มขึ้นเป็น 10 กรณี เพื่อเปิดทางให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างได้ แลกกับการจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกหรือสาธารณประโยชน์ ประกอบด้วย:
- การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
- การจัดให้มีสวนสาธารณะหรือพื้นที่ว่างเปิดหน้าอาคาร
- การสร้างอาคารประหยัดพลังงาน
- การจัดให้มีที่จอดรถสาธารณะบริเวณสถานีรถไฟฟ้า
- การจัดตั้งสถานรับเลี้ยงเด็กหรือศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ
- การจัดทำพื้นที่สาธารณะหรือสวนสาธารณะติดแม่น้ำ
- การจัดทำจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรเชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้า
- การจัดทำและปรับปรุงทางเท้าสาธารณะ
- การเชื่อมโยงโครงข่ายถนนสองสายเข้าด้วยกันโดยไม่คิดค่าผ่านทาง (เช่น การเชื่อมถนนพระราม 9 กับถนนเพชรบุรี) ซึ่งเอกชนที่สละพื้นที่ทำทางเชื่อมจะได้รับ FAR Bonus เพิ่มขึ้นสูงสุด 20%
- การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD)
นอกจากนี้ ยังมีการนำมาตรการ TOD เข้ามาใช้เพื่อส่งเสริมให้เกิดการจัดรูปที่ดินและการปรับเปลี่ยนตำแหน่งการใช้ประโยชน์ที่ดินภายในพื้นที่โครงการขนาดใหญ่ เพื่อให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยและการพาณิชยกรรมได้อย่างเต็มศักยภาพ โดยกำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำของพื้นที่โครงการตามโซนสี เช่น พื้นที่สีเหลืองต้องมีขนาดตามกำหนด พื้นที่สีส้มกำหนดขั้นต่ำ 50 ไร่ ส่วนพื้นที่สีน้ำตาลและสีแดงกำหนดขั้นต่ำ 20 ไร่ขึ้นไป
เปิดผังน้ำ-ผังทรัพยากร คุมเข้มระยะถอยร่นริมคลอง-แม่น้ำ
นอกเหนือจากผังการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ผู้ประกอบการและประชาชนจำเป็นต้องตรวจสอบแผนผังประกอบอื่น ๆ ควบคู่กันไป โดยเฉพาะผังแสดงที่โล่ง ซึ่งกำหนดระยะถอยร่นของอาคารริมแม่น้ำและคลองสาธารณะ โดยต้องเว้นระยะถอยร่น 3 เมตร หรือ 6 เมตร ตามขนาดของลำน้ำเพื่อปลูกต้นไม้และเพิ่มพื้นที่สีเขียว ซึ่งเป็นเงื่อนไขสำคัญในการวางโครงสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์
ขณะเดียวกัน ผังเมืองฉบับใหม่ยังบรรจุ "ผังน้ำ" ซึ่งรวบรวมแนวขุดคลอง ขยายคลอง แก้มลิง เขื่อน และประตูระบายน้ำของสำนักการระบายน้ำและกรมชลประทานไว้ทั้งหมด เพื่อให้เอกชนรับรู้ถึงระบบป้องกันน้ำท่วมและจุดอ่อนในแต่ละพื้นที่ รวมถึง "ผังทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งวดล้อม" ที่กำหนดเขตพื้นที่ทรงคุณค่าทางเกษตรและประมง เช่น พื้นที่ประมงน้ำจืดในเขตหนองจอก คลองสามวา ลาดกระบัง และประมงน้ำกร่อยในเขตบางขุนเทียน
ส่วนพื้นที่อนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรมและประวัติศาสตร์ในเขตเมืองชั้นใน เช่น เขตพระนคร และเขตวัฒนา ยังคงข้อกำหนดในการควบคุมความสูงของอาคารไว้ตามเดิม เพื่อปกป้องทัศนียภาพรอบโบราณสถานสำคัญ ไม่ให้ได้รับผลกระทบจากการพัฒนาอาคารสูงในอนาคต