‘บ้านหรู’ ดีมานด์เด่นปี’69 ที่ดินนิคม EEC บูมต่อเนื่อง
ส่องเทรนด์อสังหาฯดาวเด่นปี 2569 บ้านหรู 100 ล้านมีดีมานด์ซื้อต่อเนื่อง คอนโดฯหรูแข่งกันเปิดราคาพรีเซล ตร.ม.ละ 1 ล้านบาท ออฟฟิศบิลดิ้งเกรด A มาตรฐานอาคารเขียวครองใจผู้เช่า ที่ดินนิคมอุตฯโซน EEC บูมต่อเนื่อง ธุรกิจค้าปลีกโดนโครงการมิกซ์ยูสครองพื้นที่
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 เมื่อพิจารณาจากโปรดักต์ดาวเด่น มีดังนี้
1.ตลาดบ้านหรูอัลตราลักเซอรี่เติบโตแบบก้าวกระโดด ดีเวลอปเปอร์ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ และจังหวัดยุทธศาสตร์สำคัญ ๆ หลายโครงการประกาศปิดการขายอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะทำเลย่าน “บางนา เลียบทางด่วนรามอินทรา พัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา” โดยบ้านหรูราคามากกว่า 100 ล้านบาท เปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก และได้รับการตอบรับที่ดี คาดการณ์ว่าปี 2569 โครงการบ้านหรูยังเติบโตได้ต่อเนื่อง การแข่งขันหลักมาจากบิ๊กแบรนด์อสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ
2.ตลาดคอนโดฯพื้นที่กรุงเทพฯ ปี 2568 ที่ผ่านมา พบการชะลอตัวเชิงโครงสร้าง ผู้พัฒนามุ่งบริหารความเสี่ยง ก่อนเข้าสู่สมรภูมิการแข่งขันคอนโดฯลักเซอรี่ทำเลใจกลางเมืองในปี 2569
คอนโดฯหรูยิ่งนานยิ่งแพง
โดยพบว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ทำเลแข่งขันสูงอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ตามแนวถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู บนถนนรามอินทรา
ขณะที่คอนโดฯใจกลางเมืองมีการเปิดตัวด้วยราคาขาย 1 ล้านบาท/ตร.ม. ในย่านสุขุมวิท สร้างกระแสการพูดถึงได้เป็นอย่างมาก แต่ผู้พัฒนาต้องเผชิญความท้าทายจากต้นทุนที่ดินแพง ส่งผลให้ตัดสินใจเลือกพัฒนาในพื้นที่รอบ ๆ ใจกลางเมืองมากขึ้นในปีม้าไฟ ปรากฏการณ์น่าสนใจยังรวมถึงคอนโดฯอัลตราลักเซอรี่ที่มียูนิตขายน้อย หรือ One Floor One Unit เป็นโครงการที่ยังคงได้รับความสนใจจากกำลังซื้อเป็นอย่างดี
คอนโดฯเซ็กเมนต์ราคาเกิน 350,000 บาท/ตร.ม. น่าจับตามองในปี 2569 จากแนวโน้มความต้องการที่ยังคงสูงในปีที่ผ่านมา มีความเคลื่อนไหวของดีเวลอปเปอร์ในการเตรียมความพร้อมเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคัก บนทำเลสุขุมวิทตอนต้น สีลม-สาทร เพลินจิต-วิทยุ และราชดำริ-ลุมพินี จากข้อจำกัดที่ดินมีอยู่อย่างจำกัดและมีราคาสูงมาก โดยจะเห็นห้องชุดราคา 400,000-500,000 บาท/ตร.ม. มีแพร่หลายมากขึ้น มองว่าเป็นแรงส่งให้ราคาดีดขึ้นไปถึง 1 ล้านบาท/ตร.ม.ได้ในปีใหม่นี้
ออฟฟิศเก่า 15 ปีหืดจับ
นายภัทรชัยกล่าวถึงตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้งว่า ปีใหม่นี้เต็มไปด้วยความท้าทาย จากซัพพลายใหม่ทยอยสร้างเสร็จ แต่ดีมานด์การเช่าตามไม่ทัน ภาพที่เห็นชัดเจนมีการย้ายออฟฟิศอย่างคึกคัก
สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 4/68 ซัพพลายออฟฟิศบิลดิ้งเพิ่มต่อเนื่องอยู่ที่ 10.478 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 1.79% สิ่งที่ต้องจับตามองคืออัตราการเช่าโดยรวมลดลงเล็กน้อยเหลือ 86.13% เหตุผลหลักจากซัพพลายออฟฟิศใหม่หลายอาคารมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าคาดการณ์ ผู้เช่าหลักส่วนใหญ่ทำธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน โคเวิร์กกิ้งสเปซ และมีการย้ายออฟฟิศจากค่าเช่าแพงหันมาหาค่าเช่าถูกลง กรณีต่อสัญญาเช่าพื้นที่แต่ขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงจากเดิม
ทั้งนี้ ปัจจัยท้าทายของตลาดออฟฟิศบิลดิ้งอยู่ที่มีซัพพลายใหม่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในอีก 2 ปีหน้า หรือภายในปี 2570 รอทะลักเข้ามาเติมในตลาด เป็นแรงกดดันให้บางโครงการก่อสร้างล่าช้าหรือเลื่อนการลงทุนออกไป เจ้าของโครงการเผชิญปัญหา 2 เด้ง จากพื้นที่ว่างมีแนวโน้มเบ่งตัว กับราคาค่าเช่าที่ถูกต่อรองจนไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้
นอกจากนี้ เจ้าของอาคารเก่าอายุเกิน 15 ปีขึ้นไป ไม่สามารถอยู่เฉยได้ ต้องมีการปรับตัว ปรับเพิ่มจุดขาย ลงทุนรีโนเวตหรือเพิ่มจุดขายอื่น ๆ เช่น เพิ่มพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น นำพื้นที่เช่าบางส่วนสร้างเป็นรูฟท็อปบาร์ เพื่อสร้าทราฟฟิกในอาคาร ดึงดูดความสนใจของผู้เช่าที่เพิ่มมากขึ้น รวมทั้งเทรนด์ใส่ใจสิ่งแวดล้อมเป็นภาคบังคับผู้เช่านิยมเช่าอาคารสีเขียว หรืออาคารมีการปรับเพิ่มนวัตกรรมและมาตรฐานอื่น ๆ จะเป็นตัวเลือกแรกของผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่ ทำเลโดดเด่นในปี 2569 หนีไม่พ้นย่านพระราม 4 และพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี
ดีมานด์ต่างชาติหนุนนิคมอุตฯ
3.ภาคธุรกิจอุตสาหกรรม คลังสินค้าให้เช่า และนิคมอุตสาหกรรม อีกหนึ่งดาวเด่นอสังหาริมทรัพย์ สถิติ ณ สิ้นปี 2568 คลังสินค้า โรงงาน ศูนย์กระจายสินค้ามียอดการเช่าสัญญาใหม่เกิน 300,000 ตร.ม. โดยเจ้าของโครงการรายใหญ่ในตลาดมีการปรับเพิ่มเป้าจากที่เคยประกาศไว้ เนื่องจากได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้เช่า การซื้อขายที่ดินในนิคมอุตฯมีมากกว่า 6,500 ไร่ ผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 180 ราย เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตและการขยายตลาดอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติ จุดโฟกัสการซื้อขายที่ดินมากกว่า 90% กระจุกตัวอยู่ในโซน EEC 3 จังหวัด “ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา”
ดีมานด์หลักมาจากการลงทุนของบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีความต้องการที่ดินแปลงใหญ่ อย่างการตั้งโรงงานผลิตรถยนต์ EV โดยประเมินว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเข้ามาลงทุนในระยะต่อไป เป็น Supply Chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีโรงงานอยู่ในไทยแล้ว เช่น การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ และชิ้นส่วนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ทำให้นิคมอุตฯยังเติบโตเข้มแข็งต่อเนื่องในปีใหม่นี้
ขณะเดียวกันมองว่ามีความสนใจเช่าพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จ (Built-to-Suit) และ Warehouse Farm แนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง จากนักลงทุนต่างชาติมีความสนใจลงทุนหลากหลายอุตสาหกรรมในไทย บวกกับความต้องการในภาคการส่งออกสินค้าหลายกลุ่ม เช่น ธุรกิจแปรรูปอาหาร อุปกรณ์ทางการแพทย์ เครื่องมือแพทย์และเวชภัณฑ์ ธุรกิจออกแบบและผลิตบรรจุภัณฑ์
ค้าปลีกจำแลงเป็นมิกซ์ยูส
4.ผู้พัฒนาธุรกิจค้าปลีก มีความจำเป็นที่จะต้องปรับตัวให้รวดเร็ว เพื่อรองรับกับการแข่งขันที่เกิดขึ้น เทรนด์เด่นในปี 2568 ที่ผ่านมา พื้นที่ค้าปลีกนำเสนอในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ใจกลางเมือง โครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนในออฟฟิศบิลดิ้ง โดยยักษ์ธุรกิจยังคงเป็นผู้ลงทุนหลักอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ พื้นที่ว่างในช่วงก่อนหน้าถูกปล่อยเช่าแทนที่อย่างรวดเร็วจากผู้เช่ารายใหญ่ ที่เป็นแบรนด์สินค้าต่างประเทศ ทั้งสินค้าอุปโภคและบริโภคที่มองหาพื้นที่เช่าเพิ่มเติมเพื่อการขยายสาขา โดยเฉพาะร้านอาหารชื่อดัง แบรนด์เสื้อผ้าชั้นนำ
อย่างไรก็ตาม สภาพการแข่งขันทำให้เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกต้องมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบรับรับการแข่งแข็งขันระดับเรดโอเชี่ยน บิ๊กเพลเยอร์มีการปรับปรุงพื้นที่ให้ทันสมัยรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปในยุคของชีวิตวิถีใหม่ ตั้งแต่การปรับองค์กร ปรับบิสซิเนสโมเดลใหม่เน้นความแตกต่าง การเข้ายุคดิจิทัลมุ่งสู่ออมนิแชนเนล ในขณะที่ฟากผู้บริโภคมีความระมัดระวังการจับจ่ายมากขึ้น แต่ก็ให้ความสำคัญต่อสุขภาพ ผู้บริโภคยินดีใช้จ่ายในด้านสุขอนามัยและความปลอดภัยมากขึ้น พร้อมทั้งมองหาประสบการณ์ที่จะช่วยเชื่อมต่อโลกเสมือนจริงกับโลกที่เป็นอยู่ให้เป็นหนึ่งเดียวกัน
สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 4/68 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีซัพพลายสะสม 9,061,355 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.18% จำนวน 198,252 ตร.ม. จากปีก่อนหน้า มีการเช่าแล้ว 7,796,337 ตร.ม. สัดส่วน 84.19% เหลือพื้นที่ว่างรอการเช่า 1,463,269 ตร.ม. ในขณะที่ปี 2569 มีซัพพลายสร้างเสร็จใหม่มาเติมอีก 347,263 ตร.ม. และปี 2570 อีก 158,064 ตร.ม.
โรงแรมยิ้มรับค่าเช่าฟื้นตัว
5.ธุรกิจโรงแรมในกรุงเทพฯ ปี 2568 แม้นักท่องเที่ยวลด แต่หลายโรงแรมทำ ADR และ RevPAR โตสวนทาง OCC โดยสถิติ 11 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2568) มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทย 29,603,881 คน ลดลงจากปีก่อนหน้า -7.25% แต่ยังสะท้อนความสนใจเที่ยวเมืองไทยในระดับสูง โดยมี 5 อันดับแรกที่มีกำลังซื้อสูง คือ มาเลเซีย จำนวน 4,378,522 คน, จีน 4,357,717 คน, อินเดีย 2,400,586 คน, รัสเซีย 1,799,151 คน และเกาหลีใต้ 1,510,191 คน
มีผลให้ภาพรวมตลาดโรงแรมในไทยคาดการณ์เติบโตแบบเข้มแข็ง ปัจจัยบวกจากการเติบโตของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เลือกเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในไทยมากขึ้น การสนับสนุนจากรัฐบาล รวมถึงการเมืองภายในประเทศไทยสงบเรียบร้อย ส่งผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมีความมั่นใจ และส่งผลให้ไทยเป็นตัวเลือกแรก ๆ สำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ
ข้อมูลพบว่า จำนวนห้องพักในโรงแรมของกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 3/68 รวม 109,439 ห้อง โครงการโดดเด่นโรงแรมดุสิตธานี ซึ่งเป็นการกลับมาของโรงแรมระดับตำนานในกรุงเทพฯ การกลับมาของงานอีเวนต์ระดับนานาชาติในกรุงเทพฯ หลังจากช่วงเงียบเหงาในยุคโควิด รวมทั้งอานิสงส์จากแพลตฟอร์มออนไลน์ ช่วยกระตุ้นตลาดโรงแรมให้กลับมาคึกคัก ซัพพลายภาพรวมเพิ่มขึ้น 8.3% อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวันปรับตัวดีขึ้นหลังยุคโควิด โดยขณะนี้กลับมาเกือบถึงระดับก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะโรงแรมระดับ Luxury
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ‘บ้านหรู’ ดีมานด์เด่นปี’69 ที่ดินนิคม EEC บูมต่อเนื่อง
ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net