อสังหาฯ ไทยปี 68 ตกต่ำหนักในรอบ 7 ปี ซึมต่อปี 69 บ้านเดี่ยวโคม่า ยอดขายดิ่ง -13% แถมเหลือขายบานกว่า 53,000 หลัง คนรวยยังรัดเข็มขัดทำสต๊อกบ้านเดี่ยวหรู 25-50 ล้านขายไม่ออกกว่า 3,000 หลัง

KKP ซึ่งเป็นสำนักวิจัยในเครือของสถาบันการเงินเกียรตินาคินภัทร เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยช่วงปี 2568-2569 จะยังไม่กลับไปสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดโควิด-19 ที่สำคัญ จะยังไม่ฟื้นกลับไปเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยมียอดขายสูงถึงราว 120,000 หน่วยต่อปี ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอจะยืดเยื้อต่อไปอีกอย่างน้อย 2-3 ปี จากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า และอุปทานคงค้างในระบบที่ยังอยู่ระดับสูง ในปี 2568 คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย ลดลงจากระดับก่อนโควิดที่เคยอยู่ราว 400,000 หน่วยต่อปี และนับเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี

ฝั่งอุปทานในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยทั้งปี 2568 คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่เพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% จากปี 2567 หรือราว 20,000 หน่วย มูลค่าโครงการรวมลดลงเหลือประมาณ 240,000 ล้านบาท จากระดับกว่า 418,000 ล้านบาทในปีก่อนหน้า กลุ่มแนวราบได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยบ้านเดี่ยวลดลง 46% บ้านแฝดลดลง 45% และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงน้อยกว่า อยู่ที่ประมาณ 11%

ด้านยอดขายในพื้นที่หลักอย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถูกคาดว่าจะอยู่ที่ราว 46,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 260,000 ล้านบาท ลดลงกว่า 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วยจากปีก่อน ซึ่งเคยมียอดขายราว 58,258 หน่วย สัญญาณนี้สะท้อนว่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า การเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มทยอยลดระดับลงตามภาวะดีมานด์ที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่

เมื่อมองเชิงประเภทสินค้า คอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่ยอดขายหดตัวแรงที่สุด ลดลงถึง 28% รองลงมาคือบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลงราว 15% สะท้อนผลกระทบด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน ขณะที่ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายปรับพอร์ตจากทาวน์เฮาส์ไปเน้นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ส่งผลให้ตลาดเริ่มเผชิญภาวะสินค้าคงค้างในกลุ่มนี้เพิ่มสูงขึ้น

กลุ่มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดคือบ้านเดี่ยว โดย KKP คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวในปี 2568 จะลดลงราว 13% ขณะที่จำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นสวนทาง โดยคาดว่าปลายปีนี้จะมีบ้านเดี่ยวเหลือขายสูงถึงประมาณ 53,000 หน่วย แตกต่างจากประเภทอื่นที่สต็อกเริ่มชะลอลงเป็นวงจำกัด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา 25-50 ล้านบาท ซึ่งมีคงเหลือรวมราว 3,000 หน่วย และอาจต้องใช้เวลาหลายปีในการระบายออก หากการดูดซับยังไม่เร่งตัวกลับมา

ด้านตลาดต่างชาติ ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 14,638 หน่วย ขณะที่ปี 2568 มีแนวโน้มลดลง โดยคาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ราว 14,055 หน่วย ลดลงประมาณ 4% จังหวัดที่หดตัวมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี ซึ่งคาดว่าจะลดลงราว 800 หน่วย หรือ 15% เชียงใหม่ลดลงประมาณ 250 หน่วย หรือ 28% และสมุทรปราการลดลงราว 240 หน่วย หรือ 34% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ดียังมีบางพื้นที่ที่ยอดโอนของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น โดยกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นราว 520 หน่วย หรือ 9% จังหวัดประจวบคีรีขันธ์เพิ่มขึ้นประมาณ 200 หน่วย หรือ 66% และจังหวัดสุราษฎร์ธานีเพิ่มขึ้นราว 150 หน่วย หรือกว่า 200% สะท้อนว่าความต้องการจากต่างชาติยังไม่หายไป เพียงแต่มีการเปลี่ยนจุดหมายและพฤติกรรมการซื้ออย่างรวดเร็ว