10 กอง REIT น่าซื้อเพื่อถือกินยาว

เศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้ายังไม่จบ ความไม่แน่นอนของการถอนตัวออกจากสหภาพยุโรปของสหราชอาณาจักร (Brexit) รวมถึงอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาลง ผลตอบแทนจากการถือครองตราสารหนี้ และดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำ ทำให้นักลงทุนมองหาสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่จูงใจมากขึ้น

“กอง REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เป็นช่องทางการลงทุนที่ช่วยตอบโจทย์ในภาวะดอกเบี้ยต่ำได้ค่อนข้างดี สังเกตได้จากเม็ดเงินลงทุนไหลเข้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผลตอบแทนอยู่ในระดับน่าประทับใจ และความปลอดภัยจากการลงทุนอยู่ในระดับค่อนข้างสูง” เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บล.เอเซีย พลัส กล่าว “โดยอัตราเงินปันผลตอบแทน (Dividend Yield) ของกอง REIT อยู่ในระดับสูงกว่าอัตราเงินปันผลตอบแทนของตลาดโดยรวม และผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลทุกช่วงปี”

อย่างไรก็ตาม หลังจากกอง REIT ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ทำให้ดัชนีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (PF&REIT) ปรับตัวขึ้น ส่งผลให้ราคาตลาดของหน่วยลงทุนขยับขึ้นตามไปด้วย

“หากสนใจลงทุนกอง REIT ในช่วงนี้ต้องเพิ่มความระมัดระวัง เพราะหน่วยลงทุนได้ปรับขึ้นมาเร็ว ค่า Premium ขยับขึ้นสูง ทำให้อัตราเงินปันผลตอบแทนปรับลดลง ดังนั้น ต้องพิถีพิถันในการคัดสรร” เทิดศักดิ์ แนะนำ

โดยในการเลือกลงทุนกอง REIT พบว่านักลงทุนส่วนใหญ่จะให้ความสนใจและเปรียบเทียบเฉพาะอัตราเงินปันผลตอบแทนเป็นหลัก โดยไม่ได้คำนึงถึงประเภทสินทรัพย์ รวมถึงรูปแบบการถือครองสินทรัพย์ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจลงทุนต้องทำความเข้าใจประเภทของกอง REIT ก่อน     

กอง REIT ประเภท Freehold เป็นกองทุนที่ลงทุนโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเจ้าของ และนำรายได้จากการให้เช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ดังนั้น กองทุนประเภทนี้ ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน และเมื่อเลิกกองทุนก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป แล้วนำเงินมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ด้วย และหากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อ มูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย

กอง REIT ประเภท Leasehold จะลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน มีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่กองทุนได้ตกลงไว้กับเจ้าของ เช่น 10 ปี 20 ปี หรือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของ หมายความว่า เมื่อเวลาผ่านไป ระยะเวลาในการหาประโยชน์จะลดน้อยลงเรื่อยๆ จึงมีผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงไปด้วยตามระ​ยะเวลาที่เหลือน้อยลง จนเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญา ส่งผลให้มูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามเวลาที่เหลืออยู่ ซึ่งเมื่อนำมูลค่าสิทธิการเช่ามาคำนวณแล้ว มูลค่าสินทรัพย์ (NAV) จะลดลงเรื่อยๆ จนเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเช่า

เทิดศักดิ์ แนะนำว่าถ้าสนใจกอง REIT ต้องเลือกแบบระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะนักลงทุนมือใหม่ ควรเลือกกองประเภท Freehold “ดูอัตราเงินปันผลตอบแทนได้เลย เพราะว่ามีสิทธิเก็บกินผลประโยชน์บนสินทรัพย์แบบไม่มีกำหนด”

วิธีการเลือกลงทุน ก็ให้เลือกระดับอัตราเงินปันผลตอบแทนควรสูงกว่า 4% และจ่ายทุกปีไม่ขาดตกบกพร่อง “แสดงว่าคุณภาพของสินทรัพย์ดีมาก และลักษณะของผู้เช่าจะเช่าในระยะยาว หมายความว่ามีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอ”

เมื่อมีความเชี่ยวชาญในการลงทุนกอง REIT แล้ว ก็สามารถลงทุนกองประเภท Leasehold ได้ เพราะนอกจากจะดูอัตราเงินปันผลตอบแทนแล้ว ก็ต้องไปหาผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ (IRR) ด้วย

เช่น ซื้อกอง REIT ABC ประเภท Leasehold ราคา 10 บาท ก็ต้องคำนวณว่ากองนี้จะจ่ายคืนเงินต้น (10 บาท) ตลอดช่วงอายุสัญญาเช่า (สมมติว่า 30 ปี) ก็แสดงว่าจะได้เงินต้นคืนปีละประมาณ 33 สตางค์

แต่สมมติว่าวันนี้ กอง REIT ABC ราคาอยู่ที่ 20 บาท และอายุสัญญาเช่าเหลืออยู่ 20 ปี ดังนั้น หากสนใจซื้อวันนี้ ต้องดูว่าเงินต้นที่จะได้คืนอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ นั่นคือ การคำนวณหา IRR และจากตัวอย่าง ผู้ถือหน่วยต้องได้เงินต้นคืนปีละประมาณ 2 บาท   

“ถ้าเป็นกอง REIT ประเภท Leasehold หาก Premium ของ NAV เยอะๆ แล้วอายุสัญญาเช่าเหลือน้อยลง ต้องพิจารณาให้รอบคอบ ดังนั้น โดยธรรมชาติแล้วกองที่เป็น Leasehold ควรให้อัตราเงินปันผลตอบแทนสูงกว่ากองประเภท Freehold”

การเลือกลงทุนในกอง REIT นอกจากจะพิจารณาอัตราเงินปันผลตอบแทนแล้ว ต้องเข้าใจกิจการและคำนึงถึงความถูกความแพงของหน่วยลงทุน (Premium, Discount) รวมถึงรูปแบบการถือครองว่าเป็นแบบ Freehold หรือ Leasehold

หากเป็น Leasehold แม้จะมีต้นทุนการถือครองที่สูงกว่า แต่ต้องระวังข้อจำกัดเรื่องเวลา เนื่องจาก NAV มีแนวโน้มลดลงตามอายุสัญญาเช่า และเข้าใกล้ศูนย์เมื่ออายุสัญญาหมดลง ส่งผลให้เงินปันผลถูกลดทอนลงไปด้วย ดังนั้น หากเป็นนักลงมือใหม่อาจเริ่มต้นด้วยกอง REIT ประเภท Freehold ก่อน

หมายเหตุ: กอง REIT 10 กองที่ยกมานี้เป็นเพียงตัวอย่างที่อ้างอิงจากข้อมูลในอดีต เพื่อใช้ประกอบการอธิบายสำหรับศึกษาเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาในการชี้นำการลงทุนแต่อย่างใด ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน

ฐิติเมธ โภคชัย

ผู้บริหารงาน ฝ่ายพัฒนาความรู้ผู้ลงทุน ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย