รัฐบาล เร่งกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ เช่าที่ดิน 99 ปี ปลดล็อกดึงลงทุน

รัฐบาลอยู่ระหว่างผลักดันร่างแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ขยายเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์จาก 30 ปี เป็น 99 ปี เพื่อกระตุ้นการลงทุน และดึงผู้มีรายได้สูง และกลุ่มแรงงานผู้มีศักยภาพจากต่างประเทศเข้ามาอยู่อาศัยในไทย

สำหรับร่างกฎหมายฉบับนี้อยู่ระหว่างการเตรียมรับฟังความคิดเห็น และเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) โดยที่ผ่านมารัฐบาลพรรคเพื่อไทยศึกษามาตั้งแต่ช่วงรัฐบาลนายเศรษฐา ทวีสิน มาถึงรัฐบาลนางสาวแพทองธาร ชินวัตร ได้เร่งเดินหน้ากฎหมายฉบับนี้มากขึ้นหลังจากปรับ ครม.แล้วพรรคเพื่อไทยเข้ามากำกับดูแลกระทรวงมหาดไทย

ทั้งนี้ สาระสำคัญของร่างแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ มีสาระสำคัญที่การขยายเวลาทรัพย์อิงสิทธิจากเดิมไม่เกิน 30 ปี เป็น 99 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเช่าที่ดินระยะยาว การแก้ไขอยู่ขั้นตอนการพิจารณาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งกระทรวงมหาดไทยเป็นผู้เสนอร่างกฎหมาย และกระทรวงการคลังดูภาพรวมของรายละเอียดกฎหมาย

เร่งขั้นตอนทางกฎหมายผ่าน ครม.ก่อนเข้าสภาฯ

นางมนพร เจริญศรี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม ในฐานะที่ปรึกษาวิปรัฐบาล กล่าวว่า รัฐบาลตั้งเป้าหมายผลักดันกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิฉบับแก้ไขให้ผ่านความเห็นชอบของสภาผู้แทนราษฎรภายในปี 2568 และคาดว่าประกาศใช้เป็นกฎหมายได้ภายในปี 2568

นายชูศักดิ์ ศิรินิล รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี และฝ่ายกฎหมายของรัฐบาล กล่าวว่า สำหรับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิยังไม่เสนอเข้าบรรจุวาระการประชุม ครม.แต่ได้หารือกันแล้วเบื้องต้น และอยู่ในกลุ่มเร่งรัดกฎหมายของรัฐบาล

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาล เปิดเผยว่า การเร่งรัดร่างกฎหมายแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 เพื่อเพิ่มเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์จาก 30 ปี เป็น 99 ปี นั้นรัฐบาลวางกรอบระยะเวลาดำเนินการแบบเร่งรัด เพื่อเข้าสู่การพิจารณาของฝ่ายนิติบัญญัติโดยเร็ว

รวมทั้งคาดหวังว่าจะประกาศใช้กฎหมายได้ภายในปี 2568 (พิจารณาให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 3-4 เดือน) โดยขั้นตอนการจัดทำร่างกฎหมายหลังจากผ่านที่ประชุม ครม.จะมีกรอบระยะเวลาในการดำเนินการดังนี้

1.การเสนอร่างกฎหมายให้ประธานสภาบรรจุเข้าสู่วาระการประชุมสภาโดยเร็ว ใช้ระยะเวลา 14 วัน

2.การพิจารณาของสภาผู้แทนราษฎรในวาระที่ 1 ใช้ระยะเวลา 1-3 วัน

3.การพิจารณาของคณะกรรมาธิการวิสามัญ ใช้ระยะเวลา 30-60 วัน

4.การพิจารณาวาระที่ 2 ราย มาตรา ใช้ระยะเวลา 1 วัน

5.การพิจารณาวาระที่ 3 ลงมติทั้งฉบับ ใช้ระยะเวลา 1 วัน

6.การพิจารณาโดยวุฒิสภา ใช้ระยะเวลาไม่เกิน 60 วัน

7.นายกรัฐมนตรีต้องส่งร่างกฎหมายทูลเกล้าฯ ภายใน 20 วัน หลังสภาฯ ให้ความเห็นชอบ

8.การประกาศกฎหมายในราชกิจจานุเบกษาภายในระยะเวลา 30 วัน

เปิดโอกาสลงทุนโครงการใหญ่

ก่อนหน้านี้นายทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี กล่าวตอนหนึ่งระหว่างปาฐกถาพิเศษในหัวข้อปลดล็อกอนาคตประเทศไทย สู้วิกฤติโลก พลิกเกมเศรษฐกิจไทย..สู่อนาคต ว่า ต้องปลดล็อกกฎหมายที่จะสร้างการลงทุนใหม่เพื่อสร้างระบบนิเวศน์ในการทำมาหากินใหม่ให้ประชาชน โดยกฎหมายฉบับหนึ่งที่ต้องผลักดันคือ กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิที่ให้เช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี

ทั้งนี้ เพื่อจูงใจให้เกิดการลงทุนของเอกชน เพราะภาครัฐมีข้อจำกัดเรื่องของงบประมาณ โดยมีหลายโครงการที่เป็นนโยบายของรัฐ และจะได้ประโยชน์ เช่น โครงการถมทะเลเพื่อป้องกันน้ำท่วมที่โครงการนี้เอกชนจะลงทุน และรัฐให้สิทธิในการเช่าที่ดินระยะยาวทำให้ได้ที่ดินมาอีกหลายแสนไร่

รวมถึงการใช้ที่ดินรัฐมาลงทุน เช่น ที่ดิน สปก.หากนำมาทำโครงการโซลาร์ฟาร์ม 1.4 แสนไร่ ผลิตไฟฟ้าได้ 40,000 เมกะวัตต์ และมีระบบกักเก็บไฟฟ้าให้จ่ายไฟฟ้าได้ 24 ชั่วโมง เป็นโครงการไฟฟ้าสีเขียว โดยถ้าดำเนินการในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และมีสายส่งมาใช้ในพื้นที่เศรษฐกิจ เช่น กรุงเทพฯ ค่าไฟฟ้าจะอยู่ที่ 3 บาทต่อหน่วย ซึ่งไฟฟ้านี้จะสนับสนุนการลงทุน เช่น ดาต้าเซนเตอร์

เปิดข้อดีขยายเวลาเช่า 99 ปี

สำหรับรายละเอียดเรื่องของกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิมีสาระสำคัญ โดยหลักการสำคัญไม่ใช่กฎหมายขายชาติ แต่ตรงกันข้ามมีกลไกออกแบบมาเพื่อหยุดการขายชาติที่ไร้การควบคุมเหมือนที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ร่างกฎหมายนี้จะเป็นเรื่องมือป้องกันไม่ให้ที่ดินถูกขายให้ต่างชาติผ่านนอมินี หรือการถือครองตามสิทธิส่งเสริมการลงทุนต่างๆ โดยกำหนดว่าสินทรัพย์ที่เข้าโครงการนี้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครองตามระยะสัญญาสูงสุด 99 ปี ทรัพย์สินจะตกเป็นของแผ่นดิน และเป็นส่วนหนึ่งของความมั่งคั่งของประเทศ (sovereign wealth) ที่จะสร้างประโยชน์ให้ประเทศต่อไป

สำหรับประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่จะเกิดจากกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ได้แก่

1.ดึงเงินลงทุนให้เข้าไทยจะเกิดการลงทุนขนาดใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนต่างประเทศ เช่น การก่อสร้างตึก โครงสร้างพื้นฐาน หมู่บ้าน โรงแรม high-end ทำให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในเศรษฐกิจไทย และไม่ไหลออกไปนอกประเทศ

นอกจากนั้นยังขับเคลื่อนนโยบายการเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว เช่น โครงการเอนเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ นโยบายแลนด์บริดจ์ บ้านเพื่อคนไทย และศูนย์กลางการเงินที่เป็นนโยบายสำคัญของรัฐบาล

2.แก้ปัญหาผิดกฎหมาย โดยลดแรงจูงใจใช้นอมินีในการเข้ามาถือครองสินทรัพย์ เพิ่มความโปร่งใสมากขึ้น โดยจะลดความลักลั่นการถือครองทรัพย์สินที่ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองผ่านกฎหมายหลายฉบับ เช่น พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) , พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) และ พ.ร.บ.การนิคมแห่งประเทศไทย

นอกจากนี้เมื่อประกาศใช้เป็นกฎหมายจะลดปัญหาการทำผิดกฎหมายผ่านนอมินีที่ตรวจสอบและติดตามตัวได้ยาก โดยนอมินีมักไม่ใช่ตัวการใหญ่ในการทำความผิด

3.สนับสนุนการเป็นศูนย์กลางแรงงานศักยภาพสูง (Talent Hub) จากทั่วโลก โดยกฎหมายนี้จะดึงดูดกลุ่มแรงงานศักยภาพสูง (Talent) จากทั่วโลกมาอาศัยในไทย กลายเป็นพลเมืองช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ซึ่งการเข้าถึงสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวจะเป็นหลักประกันให้แรงงานคุณภาพสูงเข้ามามีส่วนร่วมขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยต่อเนื่องและยั่งยืน

“เศรษฐา”ยืนยันไมใช่กฎหมายขายชาติ

นายเศรษฐา ทวีสิน อดีตนายกรัฐมนตรี เปิดเผยกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า หัวใจของการแก้ไขกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิอยู่ที่ขยายเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์จาก 30 ปี เป็น 99 ปี ซึ่งหลายประเทศมีแล้ว และอังกฤษมีกฎหมายรองรับการเช่าระยะยาวถึง 999 ปี

สำหรับทรัพย์อิงสิทธิในทางกฎหมายคือ บริษัทหรือกิจการที่จะขายให้ต่างชาติไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานหรือศูนย์การค้า จะต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในการดูแลของกรมธนารักษ์ จากนั้นเข้าโปรแกรมทรัพย์อิงสิทธิ 99 ปี และเมื่อครบ 99 ปี ทรัพย์สินตกเป็นของรัฐ ดังนั้นเรื่องการขายชาติไม่มีแน่นอน เพราะถ้าไม่โอนทรัพย์สินให้กรมธนารักษ์จะไม่เข้าหลักเกณฑ์ และได้สิทธิการเช่า 30 ปีเหมือนเดิม

“กฎหมายออกแบบมาเพื่อหักล้างข้อครหาขายชาติ ซึ่งเมื่อดูรายละเอียดจะไม่เห็นด้วยกับข้อกล่าวหานั้นเพราะผู้เช่าได้สิทธิระยะยาว แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของโดยตรง และเมื่อครบกำหนด 99 ปีทรัพย์สินที่เข้าโครงการจะตกเป็นของรัฐ”

สำหรับประเภทของทรัพย์สินที่จะเข้าโครงการไม่ใช่เฉพาะที่ดินอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมถึงอาคารพาณิชย์ สำนักงานหรือทรัพย์สินอื่นทั้งรายใหญ่ และรายเล็ก ซึ่งกฎหมายนี้จะปลดล็อกหลายส่วน รวมถึงอิงกับโครงการบ้านเพื่อคนไทย นโยบายศูนย์กลางทางการเงิน (Financial Hub) การดึงให้คนที่มีความรู้ความสามารถสูงมาอยู่ไทย

ทั้งนี้ กฎหมายนี้ไม่ได้สนับสนุนเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่มีหลายธุรกิจได้ประโยชน์ เช่น โรงเรียนนานาชาติหากเจ้าของเดิมไม่บริหารงานต่อก็ขายต่อให้นักลงทุนต่างประเทศ โดยใช้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ 99 ปี ให้สิทธิเป็นเจ้าของ และบริหารระยะยาว

“กฎหมายเดิมที่ให้ครอบครองโดยการเช่าระยะเวลา 30 ปีนั้นถือว่าเป็นระยะเวลาที่สั้นเกินไป หากขยายเวลาเป็น 99 ปี และมีกลไกกฎหมายตรงนี้รองรับก็จะสร้างความมั่นใจให้กับคนที่จะมาลงทุน หรืออยู่อาศัยในประเทศไทยได้มากขึ้น”นายเศรษฐา กล่าว

ยืนยันที่ดินเกษตรเข้าร่วมไม่ได้

สำหรับขั้นตอนของกฎหมายต้องมีขั้นตอนรับฟังความเห็น 2 สัปดาห์ จากนั้นเข้าสู่ที่ประชุม ครม.ก่อนส่งไปที่สภาผู้แทนราษฎร โดยที่ผ่านมากฎหมายฉบับนี้ที่ไม่เดินหน้าเพราะเป็นเรื่องของปัญหาทางการเมืองไม่มีเรื่องอื่น

โดยกฎหมายเรื่องนี้ไม่ได้เป็นการให้ผลประโยชน์กับธุรกิจต่างชาติอย่างเดียว เพราะคนไทยใช้กฎหมายนี้ได้ แต่มีข้อยกเว้น เช่น ที่ดินเกษตรไม่ได้ หรืออาจมีข้อกำหนดอื่นสำหรับที่ดินหรือทรัพย์สินบางประเภทเข้าโครงการไม่ได้

นอกจากนั้นนโยบายรัฐบาลที่รอกฎหมายฉบับนี้มีหลายนโยบาย เช่น บ้านเพื่อคนไทย ที่ลดค่าครองชีพประชาชนที่อยู่อาศัยเขตเมืองเดินทางด้วยรถไฟฟ้าที่ราคาลงเหลือ 20 บาทต่อสาย ซึ่งทำให้ผู้มีรายได้ 20,000 บาทต่อเดือน ดำรงชีวิตในพื้นที่กลางเมืองได้ ซึ่งโครงการลักษณะที่เป็นการลงทุนระยะยาวต้องอาศัยกฎหมายที่สร้างความมั่นใจระยะยาวให้ผู้ลงทุน เพราะหากให้เช่าที่ดิน 30 ปี อาจไม่จูงใจ

หนุนดึงคนเก่งต่างชาติดันเศรษฐกิจ

นายเศรษฐา กล่าวว่า อีกประเด็นที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ คือ จำนวนประชากรไทยจะเหลือ 37 ล้านคน ภายใน 50 ปี โดยปี 2567 ประชากรไทยมีอัตราลดลงสูงสุดเป็นอันดับ 2 ของโลก

ทั้งนี้สถานการณ์ดังกล่าวน่ากังวล และทางออกต้องดึงผู้มีความสามารถมีศักยภาพมาช่วยพัฒนา และสร้างมูลค่าให้เศรษฐกิจ ซึ่งกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิให้เช่า 99 ปี จะเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้กลุ่มคนเหล่านี้มาอยู่เมืองไทย เพราะซื้อที่อยู่อาศัย และมีสิทธิที่ดินถึง 99 ปี ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการตัดสินใจของแรงงานคุณภาพสูง และนักลงทุน

“ถ้ามีคนต่อต้านก็ต้องมีคนอธิบายให้เข้าใจว่าการขยายสิทธิการให้เช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ไม่ใช่การขายชาติ แต่เป็นการนำทรัพย์สินตัวเองไปให้ประเทศชาติ เพราะเมื่อครบกำหนด 99 ปี ทรัพย์จะตกเป็นของแผ่นดิน” นายเศรษฐา กล่าว

พิสูจน์อักษร….สุรีย์ ศิลาวงษ์