แบงก์เข้ม-สงครามก่อตัว-กำลังซื้อหายคาดตลาดบ้านทรุดอย่างน้อย2 ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ ได้เดินทางผ่าน 5 เดือนแรกของปี68 มาแล้ว แต่สถานการณ์ตลาดยังคงซบเซาไม่มีทีท่าว่าจะกลับมาขยายตัวได้ โดยในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงเผชิญกับความผันผวนและความท้าทายหลายด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและสถานการณ์โลกที่ส่งผลต่อพฤติกรรมผู้บริโภคและการตัดสินใจลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่อยู่อาศัยยังมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ขณะที่คอนโดมิเนียมในเขตเมืองเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัว ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของดีมานด์ในแต่ละกลุ่มประชากรและกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป

โดยในด้านของการลงทุนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ ๆ ในช่วงต้นปี 2568 เริ่มมีแนวโน้มลดลง หลังจากมีการเร่งเปิดตัวในปล่ยปี67 ต่อเนื่องมาถึงช่วงไตรมาสแรกของปี2568 แต่หลังผ่านไตรมาสแรกมา สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ กลับมาการชะลอตัว และมีการลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากผู้พัฒนาเริ่มปรับแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของผู้บริโภค ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศชะลอตัวอย่างหนัก ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1 ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง

สถานการณ์ดังกล่าวที่เกิดขึ้น สะท้อนถึงความระมัดระวังของทั้งผู้ซื้อและผู้ให้สินเชื่อ เนื่องจากก่อนหน้านี้ปัจจัยลบจากปัญหาการปรับตัวสูงของพลังงานมีผลต่อราคาสินค้าอุปโภค บริโภคให้ปรับตัวเพิ่มขึ้น กระทบกับค่าครองชีพของประชาชนในประเทศ ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่ายและมีแนวโน้มว่าจะชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้าชิ้นใหญ่ที่จะทำให้เกิดการก่อหนี้ระยะยาว เช่น รถยนต์ และบ้าน ซึ่งเป็นสินค้าชิ้นใหญ่มีผลต่อรายได้ในอนาคต และส่งผลต่อการตัดสินใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยในที่สุด

นอกจากนี้ ในด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ยังมีข้อจำกัดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลางตัดสินใจชะลอการซื้อบ้าน ขณะที่ผู้ซื้อในกลุ่มระดับบน เช่น กลุ่มบ้าน และคอนโดมิเนียมลักชัวร์รี่ ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพและมีการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่

“อย่างไรก็ตาม ทิศทางของการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยังคงอยู่ในทิศทางที่ลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดหรูในย่านใจกลางเมือง หลังจากที่เกิดเหตุแผ่นดินไหว ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและความต้องการห้องชุด โดยกลุ่มลูกค้าคอนโดหรูได้หันไปให้ความสนกับบ้านหรูในย่านใจกลางเมืองทดแทนสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียม แม้ว่าระดับราคาขายบ้านแนวราบในย่านใจกลางเมืองจะมีราคาที่สูงกว่าก็ตาม”

นอกจากปัจจัยภายในประเทศแล้วปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลกยังส่งผลโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทย เช่น

ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ความไม่แน่นอนด้านพลังงานและอัตราดอกเบี้ยในต่างประเทศที่ยังอยู่ในระดับสูงสถานการณ์เหล่านี้ทำให้ค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นทั้งต้นทุนการก่อสร้างและค่าธรรมเนียมการนำเข้าขณะที่ผู้บริโภคก็เผชิญกับภาระทางการเงินที่สูงขึ้นเช่นกัน

ในช่วงเวลาเดียวกันกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยไทย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมในเขตเมืองซึ่งได้รับความสนใจจากนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เมียนมา จีน และไต้หวัน เนื่องจากประเทศไทยยังคงมีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันรวมถึงการสนับสนุนของภาครัฐในการอำนวยความสะดวกด้านการถือครองอสังหาริมทรัพย์

โดยบริษัทที่ปรึกษาทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่น CBREThailandให้ความเห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี68นี้ว่า มีแนวโน้มฟื้นตัวแบบไม่สม่ำเสมอโดยบางกลุ่ม เช่น โรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ยังเติบโตได้ดี ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยยังต้องพึ่งพานโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ เช่นการผ่อนคลายมาตรการLoan-to-Value (LTV)และการลดค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง

ขณะที่ TerraMedia & Consulting ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี68นี้อาจหดตัวถึง5–10% เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากเลือกที่จะรอจังหวะในการซื้อขณะที่ Deloitteชี้ว่าภาระหนี้ของครัวเรือนไทยที่อยู่ในระดับสูงถึงประมาณ89% ของGDPส่งผลให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลงซึ่งกระทบต่อการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

สำหรับแนวโน้มหลังไตรมาสที่ 2 ปี 2568ผู้เชี่ยวชาญหลายฝ่ายคาดว่าตลาดอาจยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แต่จะมีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของดีมานด์ เช่นกลุ่มผู้บริโภคที่หันไปเลือกซื้อบ้านมือสองเพื่อนำมาปรับปรุงใหม่มากขึ้น

หรือกลุ่มผู้มีรายได้ระดับสูงที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในระยะยาว โครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีจึงอาจต้องมุ่งเน้นที่คุณภาพความคุ้มค่า และการออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบยั่งยืน

มาตรการจากภาครัฐ เช่น การสนับสนุนด้านสินเชื่อ การลดภาระค่าธรรมเนียมและโครงการส่งเสริมการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้มีรายได้น้อยจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยรักษาระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังไม่แน่นอนอย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งระหว่างประเทศยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

ทั้งนี้ ในภาพรวม ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในไตรมาสที่2 ปี2568 ยังคงต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้านอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแน่นอนว่าจะมีผลต่อตลาดในช่วงครึ่งปีหลังโดยตรง แต่อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 68 นี้แม้ว่าจะมีปัจจัยลบเข้ามากดดันหลายตัว แต่ก็ยังคงมีปัจจัยบวกบางประการที่ช่วยพยุงตลาดไว้ทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ มาตรการสนับสนุนจากรัฐ และโอกาสในการปรับตัวของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตซึ่งหากสามารถบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป

สำหรับ ปัจจัยลบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังของปี 68 ที่บรัทอสังหาฯยังคงต้องเผชิญ คือ การชะลอตัวกำลังซื้อที่หายไปจากตลาดสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทย โดยผู้เชี่ยวชาญหลาย ๆ ฝ่ายประเมินว่าเศรษฐกิจครึ่งปีหลังปี2568 จะมีแนวโน้ม หดตัวลง ซึ่งสอดคล้องกับที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่1.75 %ต่อปี โดย กนง. คาดการว่าเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568ขยายตัวดีกว่าที่ประเมินไว้จากภาคการผลิตและการเร่งส่งออกสินค้า

แต่การที่เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลังเนื่องจากมีความเสี่ยงที่การส่งออกสินค้าจะได้รับผลกระทบจากนโยบายภาษีนำเข้าของสหรัฐฯรวมทั้งยังมีความเสี่ยงเพิ่มเติมจากภูมิรัฐศาสตร์ เช่น สงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน นอกจากนี้ยังมีสงคราระหว่างอิสราเอลกับอีหร่าน ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนพลังงานปรับตัวสูงขึ้น และทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อเพิ่มมากขึ้นนอกจากนี้ยยังมีปัจจัยลบภายในประเทศ ประกอบการปล่อยกับสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น จะส่งผลต่อความต้องการสินเชื่อที่ลดลงในบางกลุ่มและความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น

โดยสามารถสังเกตุได้จากในช่วงที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ ต่างรัดเข็มขัดและปรับตัวอย่างมากเนื่องจากต้องเพิ่มความระมัดระวังในการรักษากระแสเงินสดเอาไว้ ทำให้ว่าหลาย ๆบริษัทหันไปขยายตลาดใหม่ ๆ แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้น ได้ส่งผลให้ตลาดอสัหาริมทรัพย์ปี2568 กลายเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯหดตัวมากที่สุดนับตั้งแต่หลังเกิดวิกฤตโควิดที่ผ่านมา และ สถานการณ์เช่นนี้ยังไม่เคยปรากฏขึ้นมาก่อน และคาดการณ์ว่าสถานการณ์เช่นนี้จะยังคงเกิดขึ้นต่อเนื่องไปอีก 2ปีเป็นอย่างต่ำ

website : mgronline.com
facebook : MGRonlineLive
twitter : @MGROnlineLive
instagram : mgronline
line : MGROnline
youtube : MGR Online VDO