ไขข้อสงสัย! อาจารย์ ม.ดัง ยกเคสโอนบ้าน แบบตาให้หลาน อ่านแล้วถึงบางอ้อ
วันที่ 14 พฤษภาคม 2569 มีรายงานว่า ยุทธนา ศรีสวัสดิ์ หรือ อาจารย์มิก ผู้ก่อตั้ง iTax และรองคณบดีคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยสยาม ได้ออกมาโพสต์ข้อความให้กร็ดความรู้เกี่ยวกับกรณีของการโอนบ้าน ผ่านบัญชีเฟซบุ๊ก Mickey Yutthana Srisavat โดยระบุว่า ในแง่ภาษี ส่วนที่ทำให้การโอนบ้านทอดเดียวแบบตาให้หลานโดยตรงกลับเสียภาษีแพงกว่าโอนสองทอดแบบตายกหลานผ่านแม่อีกทอดนึง มีปัจจัยที่ต้องพิจารณาด้วยกัน 3 ส่วน ดังนี้
1. ภาษีเงินได้
การโอนบ้านแบบให้เปล่าจากตาให้หลานทอดเดียว กฎหมายมองว่าตาเป็นผู้มีเงินได้และต้องเสียภาษีเงินได้จากการโอนบ้านโดยสำนักงานที่ดินที่คิดภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ตอนโอนเลย ในขณะที่การโอนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตัวเองจะเข้าข้อยกเว้นภาษีเงินได้ไปเลย (หมายเหตุ กฎหมายที่บอกว่าห้ามโอนมูลค่าเกิน 20 ล้าน ไม่งั้นลูกหลานต้องเสียภาษี เริ่มประกาศใช้เมื่อปี พ.ศ. 2559) ดังนั้น การโอนจากตาไปหาแม่ทอดนึงก่อน (พ่อยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตัวเอง) แล้วค่อยโอนจากแม่ไปหาลูก (แม่ยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตัวเอง) จึงทำให้ยกเว้นภาษีได้ตลอดทั้งสาย ไม่เหมือนกับโอนตรงทอดเดียวจากตาให้หลานที่ต้องเสียภาษีเงินได้
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
โดยปกติ การโอนบ้านมักจะโดนภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ถ้าถือกรรมสิทธิ์ไว้ไม่นานพอตามที่กฎหมายกำหนด แต่การยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตัวเองเป็นหนึ่งในข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยไม่สนใจว่าจะถือกรรมสิทธิมาแล้วนานแค่ไหนก็ได้ การโอนจากตาไปหาแม่ทอดนึงก่อน (พ่อยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตัวเอง) แล้วค่อยโอนจากแม่ไปหาลูก (แม่ยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมายของตัวเอง) จึงทำให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะได้ตลอดทั้งสาย แม้ว่าแม่จะถือบ้านไว้แค่ไม่กี่เดือนก็ไม่มีปัญหา ดังนั้น แม้จะต้องโอน 2 ทอดเพื่อยกเว้นภาษีเงินได้ภายในระยะเวลาไม่กี่เดือน ก็ไม่มีปัญหา เพราะยังไงก็ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยอยู่แล้ว
3. อากรแสตมป์และค่าธรรมเนียม
แม้ว่าตอนนี้เราจะเห็นข้อดีว่า การโอน 2 ทอดแบบเริ่มที่ตาผ่านมายังแม่แล้วจบที่หลานแบบนี้จะช่วยให้ไม่ประหยัดภาษีเงินได้โดยไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มด้วย แต่ก็ยังมีต้นทุนที่การโอน 2 ทอดแพงกว่าการโอนทอดเดียวนั่นคืออากรแสตมป์และค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์โดยปกติจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง ดังนั้น ถ้าโอนกันแบบให้เปล่า ก็จะใช้ราคาประเมินเป็นฐานสำหรับคำนวณ โดยคิดตามจำนวนครั้งที่โอนกัน ในเมื่อมีการโอนกัน 2 รอบ ก็จะเสียอากรแสตมป์แพงกว่าการโอนทอดเดียวอย่างน้อย 2 เท่าแน่ ๆ
ส่วนค่าธรรมเนียมโอนระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน ดังนั้น การโอนตรงจากตาถึงหลานจึงโดนค่าธรรมเนียม 0.5% แค่ครั้งเดียว แต่การโอนสองทอดจากตาผ่านแม่ไปหาหลานจะโอนค่าธรรมเนียมถึง 2 ครั้ง ทำให้เสียค่าธรรมเนียมแพงกว่าเดิม 2 เท่าด้วย อากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมที่แพงกว่าเดิม 2 เท่าจึงต้องนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับภาษีเงินได้ที่ประหยัดไปด้วยว่าคุ้มกับการใช้เทคนิคโอนสองทอดจริง ๆ รึเปล่า
สรุป ถึงแม้การโอนสองทอดเสียอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมแพงกว่าการโอนทอดเดียว แต่ถ้าเทคนิคโอนสองทอดคำนวณตัวเลขเปรียบเทียบแล้วพบว่าโดยรวมมีต้นทุนต่ำกว่าการโอนทอดเดียว ก็คงไม่แปลกอะไรที่จะมีคนเลือกวิธีโอนสองทอดเพราะประหยัดกว่า แต่ที่จริงต่อให้ประหยัดภาษีกว่า ก็ยังมีอีกปัจจัยนึงที่ไม่อยากให้มองข้ามด้วย นั่นคือ ต้นทุนเวลาของเราที่ต้องไปนั่งรอทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน อย่าลืมเอาต้นทุนเวลามาคำนวณด้วย ถ้าไม่ได้ประหยัดภาษีมากขนาดนั้น โอนทอดเดียวไปเหอะจะได้จบ ๆ ผมเคยไปนั่งรอทำเรื่องโอน ไปทีนึงเวลาชีวิตก็หายไปค่อนวัน ไปครั้งเดียวพอไหว ไปสองครั้งพอเลย
เรียบเรียง สยามนิวส์
อ่านข่าวเพิ่มเติม