“บ้านสาริน” ยักษ์อุบลฯแข่งดุ ฝ่าวิกฤตอสังหาฯ 25 ปีสู่รายได้พันล้าน

คอลัมน์ : สัมภาษณ์

นานนับ 2 ทศวรรษที่ “บ้านสาริน” ทุนท้องถิ่นยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดอุบลราชธานี สามารถฟันฝ่าวิกฤต และเติบโตเป็นผู้นำตลาดบ้านจัดสรรอันดับต้น ๆ ภายในจังหวัด ด้วยยอดรายได้ประมาณกว่า 1,000 ล้านบาทต่อปี

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ “เมตตา เมืองเจริญ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท บ้านสาริน จำกัด จ.อุบลราชธานี ย้อนวันวาน ผ่านร้อนผ่านหนาวมาถึงแผนการลงทุน และการดำเนินธุรกิจยุคปัจจุบันที่ยังคงยืนหยัดอย่างมั่นคงท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง

ก้าวย่าง 25 ปีสู่ธุรกิจอสังหาฯ

“เมตตา” เล่าว่า ในอดีตบริษัทบ้านสารินเป็นธุรกิจกงสี เดิมครอบครัวไม่ได้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่รุ่นพ่อมักซื้อที่ดินเก็บไว้ มีที่ดินบางแห่งนำไปร่วมลงทุนกับบุคคลอื่น เพื่อทำหอพัก หรือทาวน์เฮาส์แบ่งล็อกขาย

โดยไม่ได้เป็นเจ้าของมีอำนาจบริหารจัดการ กระทั่งปี 2540 วิกฤตทางการเงิน ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อเศรษฐกิจในประเทศไทย ผู้ร่วมลงทุนทิ้งโครงการแล้วไม่ทำต่อ ทรัพย์สินจึงถูกโอนชำระหนี้กลับมา กลายเป็นจุดเริ่มต้นของการต่อยอดสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว

“รุ่นลูกอย่างเรารวมถึงพี่น้องได้นำทรัพย์สินของคุณพ่อมาปัดฝุ่น บางแห่งไปเทกโอเวอร์มาพัฒนาต่อ จนปี 2544 เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นมา ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการ เป็นจุดเปลี่ยนในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ทำให้บริษัทบ้านสารินเติบโตขึ้นตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา”

กระทั่งปี 2548 เจ้าพนักงานที่ดินของสำนักงานที่ดินจังหวัดอุบลราชธานี มองเห็นศักยภาพของจังหวัด ซึ่งมีโครงการจัดสรรอยู่จำนวนมาก และต้องการพัฒนาพื้นที่จัดสรรให้ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จึงให้บริษัท บ้านสาริน เป็นบริษัทนำร่อง ทั้งเป็นพี่เลี้ยงให้โครงการอื่น ๆ เริ่มจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ตั้งแต่โครงการบ้านสาริน 1

ปัจจุบัน บ้านสาริน ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พัฒนาบ้านจัดสรรในจังหวัดอุบลราชธานีมานานกว่า 25 ปีแล้ว นับรวมมาถึงโครงการบ้านสาริน ลำดับที่ 30 โดยเฉลี่ยแต่ละโครงการในอดีตจะมีจำนวนยูนิตประมาณ 70-80 ยูนิต ตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 100-400 ยูนิตต่อโครงการ ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน

สำหรับราคาบ้านเริ่มต้นประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหลัง ไปจนถึงกลุ่มลักเซอรี่ ราคา 10-20 ล้านบาทต่อหลัง โดยแอ็กทีฟโครงการเฉลี่ย 7-8 โครงการต่อปี บางโครงการต้องใช้เวลาถึง 3 ปีกว่าจะส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสร็จสมบูรณ์ ขณะเดียวกัน พร้อมเปิดโครงการใหม่ 2-3 โครงการต่อปี วนเป็นรอบไปเรื่อย ๆ

“เรามีโปรดักต์ตอบโจทย์ลูกค้าทุกกลุ่ม แต่ยังคงเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบทั้งหมด คอนโดฯยังไม่มี เพียงเริ่มซื้อที่ดินไว้รอพัฒนาเท่านั้น ลูกค้าหลัก 60% ซื้อบ้านในราคาเฉลี่ย 2-4 ล้านบาท เป็นกลุ่มข้าราชการหรือพนักงานเงินเดือนประจำ ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มตลาดบนอย่างเจ้าของธุรกิจซึ่งมีอัตราการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด

โดยซื้อบ้านอยู่อาศัยราคาประมาณ 9-15 ล้านบาทขึ้นไป และในฐานะผู้ประกอบการที่เป็นทั้งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างบริษัทของตัวเอง ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไรก็ต้องนำพาองค์กรขับเคลื่อนไปให้ได้ เพราะในความยากลำบากก็มีความสำเร็จอยู่ในนั้น”

สารพัดปัญหากระทบปี 2566

สำหรับมูลค่าการลงทุนของบริษัทในแต่ละปีเฉลี่ยอยู่ที่ 1,000-2,000 ล้านบาท ขณะที่รายได้เฉลี่ยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี อัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี และในปี 2565 ลงทุนไปประมาณ 2,000 ล้านบาท มียอดรายได้รวม 1,050 ล้านบาท ส่วนปี 2566 ผ่านไป 3 ไตรมาส รายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 700 ล้านบาท ดังนั้น ไตรมาสที่ 4 จะพยายามผลักดันตัวเลขโค้งสุดท้ายให้ได้เท่ากับปีที่ผ่านมา

ประเด็นสำคัญปี 2566 มีสัญญาณที่เป็นปัญหากรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับเกณฑ์มาตรการ LTV ตั้งแต่ปลายปี 2565 ที่ผ่านมา เรื่องการควบคุมการปล่อยกู้ เพื่อชะลอไม่ให้เกิดโอเวอร์ดีมานด์ เพราะกลัวคนซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็งกำไรมากกว่าการอยู่อาศัยจริง และกลัวว่าจะเกิดการลงทุนเกินจริง จนเสี่ยงเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)

ซึ่งแบงก์ชาติตัดสินใจไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ควบคุมการซื้อบ้านด้วยเงื่อนไขเข้มงวด รวมถึงทิศทางอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้ลูกค้าเริ่มตัดสินใจยาก เพราะแต่ก่อนบ้านราคา 2 ล้านกว่าบาท ผ่อนประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน

แต่ปัจจุบันต้องผ่อนประมาณ 10,000 บาทต่อเดือน ทำให้ลูกค้าส่วนใหญ่ที่มีฐานเงินเดือน 15,000 บาทชะลอการซื้อ นอกจากนี้ ภาวะค่าครองชีพสูงขึ้นค่อนข้างมีผลกระทบเป็นอย่างมาก เพราะลูกค้ามีปัญหาหนี้เดิมอยู่แล้ว ทั้งผ่อนชำระล่าช้า ขอปรับโครงสร้างหนี้ และแบงก์คุมเข้มกลัว NPL ขึ้น ทำให้ดีมานด์เริ่มหดตัว

ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ของธนาคารในปี 2566 ถือว่าสูงมาก จากการพูดคุยกันกับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน บางรายระบุว่าปัจจุบันกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคา 1-2 ล้านบาทมีอัตราการถูกแบงก์ปฏิเสธสูงเป็นประวัติการณ์ ประมาณ 60-70% สะท้อนให้เห็นว่าคุณภาพของลูกค้ามีปัจจัยลบทั้งด้านค่าครองชีพ 
หนี้ครัวเรือน แต่รายได้ไม่ปรับเพิ่มขึ้น เกณฑ์รายได้ของลูกค้าไม่พอ และมีปัญหาเครดิตบูโร

ทุนใหญ่บุกตลาด

“เมตตา” บอกว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมาการแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดอุบลราชธานีค่อนข้างดุเดือด เพราะวัสดุก่อสร้างปรับราคาสูงขึ้นตลอด ในมุมมองของผู้ประกอบการเรียกได้ว่าอยู่ในสภาวะที่ค่อนข้างลำบาก เพราะจะลดหรือเพิ่มราคาบ้านไม่ได้ ทำได้เพียงอัดโปรโมชั่นจูงใจลูกค้า ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์พื้นที่อีสานใต้ก็เริ่มมีบริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาลงทุนในพื้นที่อย่างมีนัยยะ จังหวัดหัวเมืองใหญ่ ๆ ในภาคอีสานถูกบุกลงทุนอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะเขตการศึกษา เช่น ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา สำหรับอุบลราชธานีมีหลายแบรนด์ที่เริ่มทยอยเข้ามา ยกตัวอย่าง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่เข้ามาปูพรมไว้แล้ว

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการท้องถิ่นในจังหวัดอุบลราชธานีได้พูดคุยกันถึงการผลักดันตั้งสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุบลราชธานี เพื่อผนึกกำลังสร้างกลยุทธ์เพื่อสู้ทุนใหญ่ โดยยังคงข้อดีไว้ คือถือต้นทุนที่ดินถูกกว่า มีโอกาสเลือกทำเลที่ดีกว่า การซื้อขายระหว่างเจ้าของที่ดิน (landlord) ทำได้ง่ายกว่า และส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่น ลูกค้าสามารถสื่อสารได้โดยตรง

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ความเสี่ยงสูง (high risk) แต่ให้ผลตอบแทนสูง (high return) เช่นเดียวกัน ความน่าสนใจคือ เติบโตตามศักยภาพของพื้นที่ และจากประสบการณ์พบ 3 ปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างมากคือ

1.ปี 2540 เกิดวิกฤตทางการเงิน หรือวิกฤตต้มยำกุ้ง 2.ปี 2551 เกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ หรือวิกฤตสินเชื่อด้อยคุณภาพ 3.วิกฤตโควิด-19 และตอนนี้อาจมีปัญหาเรื่องภาพรวมของเศรษฐกิจทั้งโลกเข้ามาอีก

“จากวิกฤตต่าง ๆ เราผ่านมันมาได้ และในช่วงโควิด-19 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดอุบลราชธานีมีกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ จากกลุ่มแรงงานที่ไปทำงานต่างจังหวัด และย้ายกลับมาบ้านเกิดในจังหวัดอุบลราชธานี ต่างเริ่มต้นซื้อทรัพย์สินเป็นที่อยู่อาศัยและรถยนต์เป็นอันดับแรก ทำให้ยอดขายในช่วงโควิด-19 ไม่ตก และหากดูตัวเลขเปรียบเทียบย้อนหลัง 3 ปี ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดอุบลราชธานีถือว่ายังไปได้ดี”