บ้านใหม่ราคาขึ้น ดันคนแห่ซบบ้านมือสอง REIC ชี้ปลดล็อก LTV-ลดค่าโอน พยุงอสังหาฯ ปี 69
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผย ไตรมาส 1/69 ยอดโอนอสังหาฯ รวมโต 11.2% จากมาตรการ LTV -ลดค่าโอนจดจำนอง ชี้บ้านใหม่ราคาขึ้นคนเน้นซื้อบ้านมือสอง คาดทั้งปี 69 ยอดโอนติดลบ 1.1% หวังมาตรการรัฐช่วยหนุน ด้านแบงก์แห่แข่งตลาดรีไฟแนนซ์
27 พ.ค. 2569 นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของไตรมาส 1 ปี 2569 ด้านอุปสงค์ สะท้อนผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีทิศทางเพิ่มขึ้นในเชิงปริมาณ แต่เติบโตเพียงเล็กน้อยในเชิงมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวนทั้งสิ้น 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2% มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% โดยกรุงเทพมหานคร ยังคงครองส่วนแบ่งสูงสุดด้วยจำนวน 17,746 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 11.1% มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลง 4.5%
“เป็นที่น่าสังเกตว่าพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญในภูมิภาคมีกลุ่มจังหวัดที่มีการขยายตัวด้านอุปสงค์ ประกอบด้วย จังหวัดขอนแก่น มีจำนวนหน่วย 1,646 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 30.3% และมูลค่า 3,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.0% ขณะที่ ระยองมีจำนวน 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.0% และมูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.2% นอกจากนี้ ยังมีจังหวัดภูเก็ต ที่มีมูลค่าการโอนขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศ โดยมีจำนวนหน่วย 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.9% มูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.9% สะท้อนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury ในพื้นที่ดังกล่าว”
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่า จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นแต่มูลค่าลดลง โดยมีจำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลง 4.5% ส่วนพื้นที่ปริมณฑลที่ยังขยายตัวและรักษาระดับเป็นบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประกอบด้วยจังหวัดนนทบุรี มีจำนวน 3,961 หน่วยเพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% และ จังหวัดปทุมธานี มีจำนวน 4,915 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% และมูลค่า 10,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7%
นายณรงค์พล เปิดเผยต่อว่า นอกจากนี้ ยังพบว่าในไตรมาส 1 ปี 2569 สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ด้านจำนวนหน่วยบ้านมือสองมีสัดส่วน 67% ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง 33%
โดยกลุ่มราคาที่มีทิศทางเป็นบวก หรือเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงขยายตัวได้ดีและเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดในไตรมาส 1 ปี 2569 คือ
กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.7% มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ 21,990 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% มูลค่า 61,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.7% บ้านมือสอง 47,457 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.7%% มูลค่า 79,526 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5%
“เราพบว่าพฤติกรรมการซื้อที่เปลี่ยนไปจากเดิมที่เน้นความใหญ่โตหรูหรา มาเป็นการซื้อตามความจำเป็นและสอดคล้องกับงบประมาณมากขึ้น โดยบ้านมือสองกลายเป็นทางเลือกหลักเพราะบ้านมือสองมีเสน่ห์ตรงที่มีการสะท้อนราคาต้นทุนเดิมไว้แล้ว นอกจากนี้ยังอยู่ในทำเลที่ดีกว่าหรือใจกลางเมืองที่ปัจจุบันหาพื้นที่พัฒนาโครงการใหม่ได้ยาก หรือหากมีโครงการใหม่ก็มักจะอยู่ไกลออกไปและเดินทางไม่สะดวก”
ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงเกินกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป ประสบภาวะหดตัวในด้านจำนวนหน่วยอย่างชัดเจนทั้งประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 3,136 หน่วย ลดลงร้อยละ 14.8% มูลค่ารวม 45,940 ล้านบาท ลดลง 16.3%
“ไตรมาส 1 ตัวเลขการโอนที่เติบโตได้ดี 11% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท มาจากผลของมาตรการของรัฐฯ 2 ส่วนสำคัญ คือมาตรการเรื่องของการผ่อนคลายฝั่ง LTV ซึ่งตอนนี้ธปท. ก็ได้ขยายมาตรการดังกล่าวออกไปเพื่อช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังรวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งคาดว่ารัฐบาลจะยังต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไปหลังจากที่จะหมดอายุในสิ้นเดือน มิ.ย. 2569 นี้ ส่วนสาเหตุที่บ้านราคาสูงกว่า 7 ล้านบาทชะลอลงมาจากมาตรการคุมเข้มทุนจีนเทา ทำให้ยอดขายในกลุ่มบ้านหรูเริ่มชะลอตัว”
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติ พบว่ามีการหดตัวสวนทางกับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติจำนวน 3,241 หน่วย ลดลง 17.3% มูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 17.9% ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยมีส่วนแบ่ง 13.6%ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติครองส่วนแบ่ง 23.9% ของมูลค่าโอนห้องชุดทั้งหมด
โดยกลุ่มสัญชาติทีมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 3 อันดับแรก ประกอบด้วย
- จีน มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด จำนวน 906 หน่วย ลดลง 38.8% และมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 42.9%
- รัสเซีย เป็นสัญชาติที่มีการเติบโตสวนกระแสภาพรวมอย่างชัดเจน และครองอันดับ 2 มีจำนวน 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33.0% มูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68.7%
- พม่า ขึ้นมาเป็นกลุ่มผู้ซื้อในอันดับ 3 ทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 279 หน่วย ลดลง 36.4% มูลค่า 968 ล้านบาท ลดลง 39.0%
ทั้งนี้ พื้นที่ยอดนิยมของชาวต่างชาติยังคงกระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวละศูนย์กลางเศรษฐกิจ ประกอบด้วย
- กรุงเทพมหานคร มูลค่าสูงสุด 6,138 ล้านบาท คิดเป็น 45.6% ของตลาดต่างชาติรวม
- จังหวัดชลบุรี ครองส่วนแบ่งจำนวนหน่วยโอนสูงสุด มีจำนวน 1,167 หน่วย หรือ 36.0%
- จังหวัดภูเก็ต โดดเด่นที่สุดในด้านการเติบโตของมูลค่าโดยพุ่งสูงถึง 34.9% ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury
นายณรงค์พล เปิดเผยว่า ด้านสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มส่งสัญญาณการกลับมาฟื้นตัวเป็นบวกหลังจากเผชิญภาวะหดตัวมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2566 โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ รวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% ส่งผลให้ภาพรวมยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างรวมทั้งระบบอยู่ที่ 5,137,832 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4%
ทั้งนี้ ประเด็นสำคัญที่เกิดขึ้นในตลาดขณะนี้ คือ การขยายตัวอย่างมากของตลาดรีไฟแนนซ์" (Refinance) โดย ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่จึงหันมาเน้นการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำ โดยใช้วิธีเลือกลูกค้าที่มีประวัติการผ่อนชำระดีอยู่แล้วจากสถาบันการเงินอื่นเพื่อนำมารีไฟแนนซ์
“ปัจจุบันสัดส่วนของการกู้เพื่อรีไฟแนนซ์ในระบบขยับขึ้นมาอยู่ที่ 14% ของพอร์ตสินเชื่อทั้งหมด หากย้อนกลับไปในปี 2561 สัดส่วนนี้เคยอยู่ที่เพียง 6% เท่านั้น ซึ่งหมายความว่าตลาดรีไฟแนนซ์ขยายตัวขึ้นถึง 2 เท่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ขณะที่การแข่งขันในตลาดสินเชื่อบ้านยังรุนแรงขึ้นเนื่องจากสินเชื่อประเภทอื่นมักจะติดลบ ทำให้ธนาคารต่างๆ แห่มาแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งมีหลักประกันมั่นคงโดยมีการออกแคมเปญดอกเบี้ยต่ำเพื่อดึงดูดลูกค้ารีไฟแนนซ์”
สำหรับแนวโน้มสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 แม้จะมีทิศทางปรับตัวลดลง จากปัจจัยความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง ทำให้เกิดวิกฤตด้านพลังงาน แต่ยังคงมีตัวแปรในเชิงบวก ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปรับลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิม
โดยมีปัจจัยจากสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ประมาณการเติบโตของ GDP โดยคาดว่าจะขยายตัวในช่วง 1.5 – 2.5% ซึ่งเกิดจากมาตรการทางการคลัง อาทิ การจัดทำพระราชกำหนด (พ.ร.ก.) กู้เงินฯ 400,000 ล้านบาท และการขยายมาตรการ LTV ของ ธปท.
ด้วยปัจจัยสนับสนุนดังกล่าว REIC จึงปรับประมาณการใหม่ภายใต้กรอบปัจจัยและตัวแปรต่าง ๆ โดยคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลงร้อยละ 1.1% และมีมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาท ลดลง 2.3%
นายณรงค์พล เปิดเผยว่า สำหรับสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางคาดว่าจะทำให้ราคาบ้านใหม่ปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจะถูกส่งผ่านไปยังราคาบ้าน โดยคาดการณ์ว่าราคาบ้านในอนาคตจะปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
“แม้ในไตรมาส 1 ปี 2569 ดัชนีราคาก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% เนื่องจากยังไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตพลังงานอย่างเต็มที่ แต่คาดว่าผลกระทบที่แท้จริงจะเริ่มเห็นชัดเจนในไตรมาสที่ 2 โดยคาดว่าจะดัชนีราคาก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นเป็น 10% โดยต้นทุนที่สูงขึ้นประกอบกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและภาวะเงินเฟ้อพุ่งสูงเกือบ 3% จะกระทบต่อความสามารถในการกู้เงินและการตัดสินใจซื้อของประชาชนด้วย”