HBA เปิดยุทธศาสตร์ปี 69 ตั้งรับ “บิ๊กแบรนด์” รุก ตลาดรับสร้างบ้าน ชงรัฐงัดยาแรงลดหย่อนภาษี 5 แสนบาท

ตลาดรับสร้างบ้าน เข้าสมรภูมิใหม่ เมื่อ Developer รายใหญ่รุกคืบ HBA แนะทางรอดของธุรกิจรับสร้างบ้านเดิม รับมือ Developer รายใหญ่ชูจุดแข็งงาน Customization ปะทะบ้านกึ่งสำเร็จรูป ท่ามกลางวิกฤตกำลังซื้อชะลอตัว ฉุดตลาดรับสร้างบ้านหดตัว11% ดีมานด์ กทม.-ปริมณฑล แผ่วสวนต่างจังหวัดรถกคืบครองส่วนแบ่งแชมป์ 77% เตรียมส่งโมเดล “คนละครึ่งอสังหาฯ” เข้าครม.ใหม่ ปลุกดีมานด์บ้านหลังสุดท้าย

31 มกราคม 2569 - นอกเหนือจากผู้เล่นในตลาดรับสร้างบ้านต้องเผชิญหน้ากับภาวะเศรษฐกิจหดตัวส่งผลต่อดีมานดฺ์สร้างบ้านที่หดตัวอย่างต่อเนื่อง การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ระดับมหาชน ไม่ว่าจะเป็นแสนสิริหรือพฤกษา ตัดสินใจปรับพอร์ตโฟลิโอลงมาเล่นในตลาดรับสร้างบ้าน ส่งผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อวงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ซึ่ง นายอนันต์กร อมรวาที นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA) เปิดเผยกับ การเงินธนาคาร ว่าในแง่หนึ่งถือเป็นข้อดีของผู้บริโภคที่จะมีทางเลือกที่หลากหลายและมาตรฐานระดับสูงมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในมุมของผู้ประกอบการรับสร้างบ้านรายเดิมจำเป็นต้องเร่งปรับตัวอย่างหนักเพื่อหาจุดขายที่แตกต่างให้ผู้บริโภคเห็นเด่นชัด

ในขณะที่ฝั่ง Developer เองก็ต้องเผชิญกับโจทย์ใหม่ในการเปลี่ยนวิธีบริหารจัดการ เนื่องจากโมเดลธุรกิจมีความแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์แบบสร้างเสร็จแล้วขายอย่างสิ้นเชิง ธุรกิจรับสร้างบ้านเป็นธุรกิจบริการที่ต้องอาศัยความเข้าใจผู้บริโภคในทุกขั้นตอน (Customer Journey) ตั้งแต่การออกแบบจนถึงการส่งมอบ ไม่ใช่เพียงการสร้างเสร็จแล้วจบไป ดังนั้นในทุกกระบวนการของการรับสร้างบ้านจะมีความซับซ้อนที่แตกต่างกัน ซึ่งถือเป็นบทเรียนสำคัญที่กลุ่มอสังหาฯ รายใหญ่ต้องเรียนรู้ไปพร้อมๆ กัน

ในส่วนของกลไกการตลาด เชื่อว่าจะไม่เกิดสงครามราคา (Price War) เนื่องจาก Developer รายใหญ่จะเข้ามาในระดับราคาที่สะท้อนต้นทุนจริงและศักยภาพที่พวกเขาแบกรับไหว ซึ่งไม่แตกต่างจากบริษัทรับสร้างบ้านมาตรฐานเท่าใดนัก โดยจะเป็นราคากลางๆ ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป การแข่งขันจึงจะไปตกอยู่ที่การตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคมากกว่า กลุ่มที่ต้องการความเร็ว เห็นบ้านตัวอย่างของจริง และไม่ยึดติดกับฟังก์ชันที่ต้องปรับแก้ (Customization) มากนัก จะกลายเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งถือเป็นการแยกเซกเมนต์ที่ชัดเจน

โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลที่คาดว่าจะเป็นสมรภูมิหลักในการแย่งชิง Demand เนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านการบริหารจัดการต้นทุนขนส่งที่ต่ำกว่าต่างจังหวัด ส่วนในพื้นที่ต่างจังหวัดนั้นจะยังคงเป็นพื้นที่ของผู้ประกอบการรายเดิมที่เชี่ยวชาญในเซกเมนต์มูลค่าสูงที่คุ้มค่าต่อการดำเนินงาน

นอกจากนี้ สถานการณ์ปัจจัยพื้นฐานยังมีความน่ากังวลในเรื่องต้นทุน แม้ปีนี้ราคาวัสดุก่อสร้างจะยังไม่มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรุนแรง แต่การพุ่งสูงขึ้นของราคาทองคำอย่างต่อเนื่องเริ่มส่งสัญญาณกระทบต่อราคาวัตถุดิบกลุ่มเหล็ก ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเด่นชัด ทำให้ผู้บริโภคหันมาสร้างบ้านขนาดเล็กลง โดยเซกเมนต์ราคา 5-10 ล้านบาทที่มีความต้องการสูงในอดีตเริ่มลดน้อยลง

ในขณะที่กลุ่มบ้านหรูระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปเริ่มมีการชะลอตัวเพื่อดูทิศทางเศรษฐกิจ ซึ่งคนกลุ่มนี้มีเงินสดพร้อมและมีความพร้อมทางด้านการเงินสูง แต่ต้องการความมั่นใจก่อนตัดสินใจสร้าง "บ้านหลังสุดท้าย" ของชีวิต เมื่อใดที่บรรยากาศเศรษฐกิจเอื้ออำนวย กลุ่มกลุ่มนี้พร้อมที่จะตัดสินใจจ่ายทันที

"กลุ่ม Wealth "ไม่ใช่ไม่มีกำลังเงิน" แต่รอความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ เนื่องจากส่วนใหญ่ใช้เงินสด (ไม่ใช้เงินกู้) และมักเป็นการสร้าง 'บ้านหลังสุดท้าย' ของชีวิต เมื่อใดที่เกิดความมั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจ พวกเขาก็พร้อมที่จะตัดสินใจปลูกสร้างทันที"

สถิติเศรษฐกิจปี 68: สัญญาณเตือนภัยมูลค่าตลาดหดตัว 1.9 แสนล้าน

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA) สรุปตัวเลขภาพรวมตลาดบ้านสร้างเองปี 2568 พบมูลค่ารวมปิดที่ 190,134 ล้านบาท ปรับตัวลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2567 ที่เคยมีมูลค่ารวมสูงถึง 213,360 ล้านบาท โดยปัจจัยลบหลักมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดเป็นประวัติการณ์

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลเชิงลึกเผยให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาด (Market Structure Change) ที่น่าสนใจ ดังนี้:

• ตลาดต่างจังหวัดเติบโตแกร่ง : ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 77% หรือคิดเป็นมูลค่า 146,403 ล้านบาท แม้จะลดลง 9% จากปีก่อน แต่ถือว่าหดตัวน้อยกว่าภาพรวม
• กรุงเทพฯ และปริมณฑลวิกฤต : ส่วนแบ่งตลาดลดลงเหลือเพียง 23% มูลค่าอยู่ที่ 43,731 ล้านบาท ปรับตัวลดลงแรงถึง -16%
• ภูมิภาคดาวรุ่ง : ภาคใต้ครองสัดส่วน 18% (มูลค่า 34,224 ล้านบาท) และภาคตะวันออกเฉียงเหนือครองส่วนแบ่ง 17% (มูลค่า 32,323 ล้านบาท) ขึ้นแท่นหัวหอกหลักของอุตสาหกรรมในปีที่ผ่านมา โดยมีจังหวัดยอดนิยม ได้แก่ กรุงเทพฯ, เชียงใหม่, ชลบุรี, โคราช และสมุทรปราการ

ข้อเสนอเชิงนโยบายต่อรัฐบาล: ยาแรง 3 มาตรการ ปลุกกำลังซื้อ Wealth

ภายหลังการเลือกตั้งและจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ สมาคมฯ เตรียมนำเสนอ "แผนกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจรับสร้างบ้าน" โดยเน้นมาตรการที่ทำได้จริงและเห็นผลทันที 3 ประการ:

1. เจาะลึกโมเดล "คนละครึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์" (Property Co-payment)

มาตรการนี้ถือเป็น "หัวหอก" สำคัญที่สมาคมฯ ต้องการผลักดัน โดยเสนอให้รัฐบาลพิจารณารูปแบบการ "ช่วยจ่าย" เพื่อลดกำแพงการตัดสินใจของผู้บริโภคใน 2 มิติหลัก:

• สนับสนุนค่าวัสดุก่อสร้าง: รัฐช่วยอุดหนุนส่วนต่างหรือภาษีมูลค่าเพิ่มของวัสดุโครงสร้างหลัก เพื่อควบคุมไม่ให้งบประมาณบานปลายจากภาวะเงินเฟ้อ
• อุดหนุนดอกเบี้ยจ่าย: รัฐช่วยจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้สร้างบ้านในอัตราคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 2-3 ปีแรกของการก่อสร้าง เพื่อลดภาระรายเดือนให้กับผู้บริโภคในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการจ้างงานในภาคก่อสร้างและอุตสาหกรรมต่อเนื่องอย่างรวดเร็ว

2. ต่ออายุมาตรการลดหย่อนภาษี "2 ปีซ้อน"

สมาคมฯ ได้ทำหนังสือถึงกระทรวงการคลังเพื่อขอให้ต่ออายุมาตรการลดหย่อนภาษีจากเดิมที่สิ้นสุดสิ้นปี 2568 ให้ข้ามไปถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2570 เพื่อสร้างความต่อเนื่องในการตัดสินใจของผู้บริโภคและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดในระยะยาว

3. ยกระดับเพดานลดหย่อนภาษีปลูกสร้างบ้านเป็น 500,000 บาท จากเดิมที่ผู้บริโภคนำค่าจ้างก่อสร้างมาลดหย่อนได้เพียง 1 แสนบาท (ล้านละหมื่น)

สมาคมฯ เตรียมชงให้ขยายเพดานขึ้นเป็น 5 แสนบาท เพื่อให้สอดคล้องกับ "ต้นทุนจริง" ของราคาบ้านและค่าแรงในปัจจุบัน ถือเป็นแรงจูงใจสำคัญสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีฐานภาษีสูงซึ่งเป็นกลุ่มที่มีเงินออมและต้องการความคุ้มค่าเชิงนโยบายก่อนตัดสินใจลงทุนสร้างบ้านหลังใหญ่

ยุทธศาสตร์ปี 66-69: รุกทั่วไทยด้วยแนวคิด B-Q-O

นายอนันต์กร อมรวาที นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เน้นย้ำว่าในปี 2569 จะดำเนินแผนเชิงรุกภายใต้กลยุทธ์ Conservative ที่ยืดหยุ่น โดยใช้หัวใจหลัก คือ ยุทธศาสตร์ B-Q-O :

• B - Brand Awareness : การรุกสื่อดิจิทัลเพื่อสื่อสารความต่างระหว่าง "บริษัทรับสร้างบ้านมาตรฐาน" กับ "ผู้รับเหมาทั่วไป" โดยเน้น Video Content เพื่อเข้าถึงคนรุ่นใหม่ (New Gen)
• Q - Quality : ยกระดับมาตรฐานงานวิศวกรรมและการบริการผ่านโมเดล "ทีมฟุตบอล" พัฒนาตั้งแต่ผู้บริหารจนถึงทีม Back Office เพื่อคุมต้นทุน (Cost Control) และทำ BOQ ให้แม่นยำ ป้องกันปัญหาขาดทุนและการทิ้งงาน
• O - Organization : การยกระดับสู่ Data Center รวบรวมข้อมูลตลาดบ้านสร้างเองที่แม่นยำที่สุด แยกรายภูมิภาค เพื่อให้สมาชิกใช้เป็นเข็มทิศในการดำเนินธุรกิจและเป็นแหล่งอ้างอิงของประเทศ

นอกจากนี้ การจัดตั้ง"บอร์ดภูมิภาค" (Regional Committee) นำร่องในภาคอีสานและภาคใต้ จะเป็นกลไกสำคัญในการขยายพื้นที่งานแฟร์สัญจร เพื่อดึงดีมานด์ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคทั่วประเทศว่า "สร้างบ้านตอนนี้…คุ้มที่สุด" ก่อนที่ราคาวัสดุและค่าแรงจะปรับตัวขึ้นตามวัฏจักรการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก

สมาคมฯ ตั้งเป้ามูลค่าตลาดรวมในปี 2569 ไว้ที่ระดับ 1.9 แสนล้านบาท โดยคาดหวังว่าการผสานมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐและการปรับตัวของผู้ประกอบการภายใต้มาตรฐานสมาคมฯ จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกกำลังซื้อที่อั้นอยู่ให้กลับมาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง

อ่านข่าว เศรษฐกิจทั่วไทย ทั้งหมด ได้ที่นี่