เกิดอะไรขึ้นกับ ‘บางบัวทอง-บางใหญ่’ ? จากโซนอสังหาดาวรุ่ง สู่ทำเลอันตราย รีเจ็กต์พุ่งสุด 80%

ถ้าย้อนกลับไป 10–20 ปีก่อน “บางบัวทอง-บางใหญ่” คือ ความหวังของคนอยากมีบ้าน

ด้วยราคาถูกกว่ากรุงเทพฯ เดินทางเข้าเมืองได้ง่าย มีถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และถนนราชพฤกษ์

ต่อมา มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และศูนย์การค้าใหญ่อย่าง เซ็นทรัล เวสต์เกต ทำให้ทำเลนี้เคยถูกมองว่าเป็น“ดาวรุ่งปริมณฑล”

แต่ปี 2568 ภาพเริ่มเปลี่ยน

วันนี้ บางบัวทอง-บางใหญ่ กำลังเผชิญโจทย์หนักสุดในรอบหลายปี

ไม่ใช่เรื่องน้ำท่วม ไม่ใช่เรื่องทำเล แต่คือ “กำลังซื้อที่หายไป” และ “รีเจ็กต์เรตพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์”

รีเจ็กต์ทะลุ 80%

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดอสังหาฯ เจอแรงกดดันรอบด้าน ทั้งผลกระทบแผ่นดินไหว เศรษฐกิจชะลอ และหนี้ครัวเรือนสูง (ยังไม่รวมหนี้นอกระบบ)

ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ของที่อยู่อาศัยทะยานขึ้น อ้างอิงพอร์ตฯ ขายของเสนา พบว่า

• โครงการคอนโดมิเนียม แบบพร้อมอยู่ (Ready to Move) รีเจ็กต์เรต 50%
  

• โครงการแนวราบ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2.5 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่ นนทบุรี รีเจ็กต์เรตทะลุ 80%
  

“แม้ลดราคาบ้าน-คอนโดลง 10% ก็ไม่ช่วย ถ้าสุดท้าย ไม่มี Consumer Spending”

[caption id="attachment_1421906" align="alignnone" width="800"]

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)[/caption]

แตะเบรกพัฒนาโครงการต่ำ 3 ล้านบาท

ฝั่ง “วิลล่า คุณาลัย” ก็เจอสถานการณ์ไม่ต่างกัน

ประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปีที่ผ่านมา รีเจ็กต์เรตของบริษัทขยับขึ้นมา 48% จากเดิมไม่เกิน 30%

และโซนที่น่าห่วงที่สุดคือ “บางบัวทอง”

หนึ่งในพอร์ตใหญ่ของบริษัท ปี 2568 รีเจ็กต์เรตแตะ 65–70% โดยเฉพาะบ้านราคา 2–3 ล้านบาท

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์หดตัวแรง

• ปี 2564 (ช่วงพีก) ยอดโอนฯ มูลค่า 700–800 ล้านบาท อานิสงส์โควิด ทำให้คนย้ายกลับมาอยู่บ้านแทนคอนโด และช่วงนั้นสร้างบ้านเพิ่มกันแทบไม่ทัน
  

• ปี 2568 ยอดโอนฯ เหลือมูลค่าราว 150 ล้านบาท (ประมาณ 51 ยูนิต)
  

ตัวเลขนี้กำลังสะท้อนว่า ดีมานด์ไม่ได้หาย เพียงแต่ “กู้ไม่ผ่าน”

[caption id="attachment_1558550" align="alignnone" width="1705"]

ประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน)[/caption]

ด้วย ลูกค้าหลักของบางบัวทอง คือ กลุ่ม First Jobber และวัยสร้างครอบครัว อายุ 30-40 ปี มีรายได้ครัวเรือน 30,000 บาท/เดือน ซึ่งมักสนใจ “บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท“

และกลุ่มนี้เองที่เปราะบางทางการเงินที่สุด

จากสถานการณ์โซนบางบัวทอง อยู่ในภาวะอันตราย ทำให้คุณาลัยตัดสินใจ“หยุดพัฒนาโครงการต่ำกว่า 3 ล้านบาท” แม้ยังมีแลนด์แบงก์ในพื้นที่ 100–200 ไร่ จากเดิมเคยถือถึง 500 ไร่

”บริษัทพยายามช่วยลูกค้าสร้างเครดิตให้กู้ผ่าน แต่ช่วยได้เพียงประมาณ 10% ของกลุ่มที่ถูกรีเจ็กต์“

บางบัวทอง จากทำเลดาวรุ่งปริมณฑล สู่ช่วงขาลง กำลังซื้อซบ-ทำเลอื่นแซงหน้า

ถ้าย้อนประวัติศาสตร์อสังหาบางบัวทอง พบว่า

ช่วงปี 2530–2554 คือ ยุคทอง ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 5 แสนบาท บ้านเดี่ยวไม่ถึง 1 ล้านบาท คนกรุงเทพฯ แห่ย้ายออกมาซื้อ

หลังน้ำท่วมปี 2554 ตลาดชะงัก 1–2 ปี

ช่วงปี 2558–2564 ถือเป็นรอบฟื้นตัวใหญ่ ทั้งจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เปิดปี 2559) และศูนย์การค้า เซ็นทรัล เวสต์เกต รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์เล็ก ๆ อีกหลายแห่ง

ทำให้ราคาบ้านขยับขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ต่ำกว่า 2 ล้านเริ่มหายไปจากตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวเกิน 3 ล้านบาท กลายเป็นเรื่องปกติ

แต่วันนี้ภาพเปลี่ยนอีกครั้ง

[caption id="attachment_1542376" align="alignnone" width="2508"]

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย[/caption]

‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาที่พึ่งพากำลังซื้อคนไทยในพื้นที่เป็นหลัก กำลังชะลอตัวอย่างรุนแรง

โดยเฉพาะบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท และบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ‘ซึ่งเป็นสัดส่วนใหญ่ของบางบัวทอง-บางใหญ่’

ปัญหาไม่ได้มีแค่รีเจ็กต์เรต แต่คือ “ทางเลือกทำเลอื่นเพิ่มขึ้น” อาทิ บางนา สมุทรปราการ ปทุมธานี มีรถไฟฟ้าใกล้กว่า เข้าเมืองง่ายกว่า และแข่งขันกันหนัก

ทำให้บางบัวทองไม่ได้เป็นตัวเลือกเดียวอีกต่อไป…

ทำเลอันตราย หรือแค่รอจังหวะฟื้น?

สุรเชษฐ กล่าวว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ และขออนุญาตจัดสรรในพื้นที่ บางบัวทอง-บางใหญ่ เพิ่มเติม

ผู้ประกอบการเลือกชะลอ เปิดขายน้อยลง และเร่งปิดสต็อกเก่าแทน

บ้านจัดสรรอาจไม่ได้แบกรับต้นทุนหนักเท่าคอนโด เพราะทยอยสร้างได้ แต่การขายช้า ก็ยังเป็นภาระต้นทุนเวลา

[caption id="attachment_1559415" align="alignnone" width="923"]

ตัวอย่างโครงการทาวน์เฮ้าส์ในโซนบางใหญ่-บางบัวทอง[/caption]

คำถามคือ บางบัวทองกำลังกลายเป็น “ทำเลอันตราย” หรือไม่?

• ในระยะสั้น คำตอบคือ ความเสี่ยงสูง เพราะรีเจ็กต์เรตแตะ 70–80% ในบางเซ็กเมนต์
  

• ในระยะยาว ทำเลยังมีโครงสร้างพื้นฐาน ชุมชนใหญ่ และราคาที่ดินไม่สูงเท่าโซนอื่น
  

ดังนั้น สิ่งที่เป็นตัวแปรจริง ๆ ไม่ใช่ทำเล แต่คือ “กำลังซื้อคนไทย” ตราบใดที่หนี้ครัวเรือนยังสูง แบงก์ยังเข้มปล่อยสินเชื่อ และรายได้ไม่โต

บ้านราคา 2–3 ล้านในบางบัวทอง ก็อาจยังต้องรอจังหวะฟื้นอีกพักใหญ่ และคำตอบอาจไม่ใช่ปี 2569 นี้