9 เมกะเทรนด์อสังหาฯปี 2569 ธุรกิจฝากความหวังไว้กับเสถียรภาพรัฐบาล

เบิกฤกษ์ต้อนรับปีใหม่ 2569 คอนเทนต์ทางโหราศาสตร์บอกว่า ธาตุประจำปีคือธาตุไฟ และตรงกับนักษัตรปีมะเมียหรือปีม้า จึงเรียกกันว่าเป็นปีม้าไฟ

ตามธรรมเนียมช่วงเทศกาลปีเก่าไปปีใหม่มา จุดโฟกัสต้องเป็นเรื่องเทรนด์ปีใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมีอะไรบ้าง“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “อาร์ม-ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ” ประธานผู้บริหารฝ่ายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มองทิศทางแบบ 360 องศา ปัจจัยบวก ปัจจัยกดดัน โอกาสและทางรอดในปีม้าไฟ

เศรษฐกิจชะลอ-บ้านมือสองโต

“ภูมิภักดิ์” เปิดประเด็นด้วยมุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของไทยในช่วงที่ผ่านมา ต้องถือว่าไม่ขยายตัวมาหลายปีติดต่อกันแล้ว ถึงแม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมจะเปลี่ยนแปลงไม่มาก แต่ยอดขายและโอนที่อยู่อาศัยมือ 1 ลดลงไปมาก ซึ่งสวนทางยอดการโอนบ้านมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ เพียงแต่กำลังซื้อของผู้บริโภคได้ลดลงไปอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้หันไปซื้อบ้านมือสองแทน ถึงแม้จะมีสภาพของบ้านจะสู้บ้านมือหนึ่งไม่ได้

ถ้าถามไปว่าทำไมสถานการณ์ถึงเป็นเช่นนี้ ก็ต้องตอบว่าสาเหตุมีด้วยกันหลายประการ เป็นความท้าทายที่เข้ามาพร้อม ๆ กัน ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจในประเทศที่ไม่เติบโตมานาน ผลกระทบจากการเมืองภายในประเทศ สงครามการค้า และความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ รวมถึงการเข้าสู่สังคมสูงวัยกับจำนวนประชากรที่ลดลง ล่าสุดคือเรื่องของความขัดแย้งที่ชายแดน

แต่ถ้าให้พูดถึงประเด็นหลัก ก็น่าจะมีอยู่ 2 ประเด็นสำคัญ ประเด็นแรกคือรายได้ที่ไม่โตและหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นสูงจนแตะระดับเกือบ 90% ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านมีน้อยลงไปมาก ส่วนประเด็นที่สองคือความต้องการที่อยู่อาศัยจากชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่ช่วยพยุงภาพใหญ่ของอุตสาหกรรมลดลง

แก้หนี้ครัวเรือนเริ่มที่แก้ GDP

สำหรับประเด็นเรื่องของหนี้ครัวเรือน ปัจจัยหลัก ๆ ที่ทำให้หนี้ครัวเรือนสูงก็น่าจะมาจากการที่เศรษฐกิจในประเทศไม่เติบโต ทำให้รายได้ของประชากรไม่เพิ่ม ในขณะที่ค่าใช้จ่ายเพิ่ม และความต้องการต่าง ๆ ยังมีอยู่ ประกอบกับการที่ประชากรส่วนใหญ่ยังขาดวินัยทางการเงินที่ดี ทำให้มีภาระหนี้ท่วมอย่างในปัจจุบัน

ที่ผ่านมารัฐบาลทั้ง 2 ชุด ก็ได้มีมาตรการต่าง ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่องที่จะช่วยแก้ไขปัญหานี้ แต่ก็ยังไม่สามารถลดระดับหนี้ครัวเรือนของประเทศลงมาอย่างมีนัยสำคัญ ต้องยอมรับว่าสัดส่วนหนี้มันได้ก่อไปแล้ว การที่จะทำให้มันลดลงมาได้ เราต้องเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคก่อน

สำหรับสินเชื่อบ้านที่มีกระบวนการอนุมัติรัดกุมไม่ค่อยน่าเป็นห่วง เพราะทางสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อมีมาตรการที่เหมาะสมอยู่แล้ว

แต่ที่น่าเป็นห่วงคือสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค ยังไม่มีมาตรการควบคุมที่ชัดเจน ทำให้การก่อหนี้ทำได้ง่าย แล้วยังลามไปถึงการไปกู้หนี้นอกระบบ ดังนั้นถ้าเราทำให้มีมาตรการควบคุมที่ดีขึ้น ก็น่าจะสามารถทำให้ระดับหนี้ครัวเรือนลดลงมาได้

ส่วนการที่จะทำให้ปัญหาหนี้ครัวเรือนคลี่คลายได้เร็วขึ้นก็คือ เราต้องมี GDP ที่เติบโตขึ้น แต่วันนี้ถามว่าเศรษฐกิจของไทยจะโตขึ้นจากไหน เราก็คงได้แต่หวังว่าจะได้เห็นการลงทุนที่มากขึ้นจากภาครัฐและเอกชนในเร็ว ๆ นี้ อย่างไรก็ดี ถ้าไม่มีอะไรที่เปลี่ยนแปลง และผู้บริโภคยังไม่มีรายได้ที่เพิ่มขึ้น การที่เราจะเห็นตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต ก็คงจะต้องรอต่อไปอีกสักระยะ

โปรโมตต่างชาติซื้อบ้านหลัง 2

สำหรับประเด็นที่สอง คือกำลังซื้อจากชาวจีนที่หายไป ซึ่งสาเหตุหลัก ๆ มาจากการควบคุมของรัฐบาลจีน และปัญหาความปลอดภัยของนักท่องเที่ยวทำให้ความน่าสนใจของประเทศไทยลดลงไป ประกอบกับปัญหาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนก็ยังแก้ไม่จบ

ทั้งนี้ ผลกระทบเกี่ยวกับชาวจีนไม่ได้ส่งผลมาที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว เพราะนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงก็กระทบรายได้ของภาคท่องเที่ยวและบริการด้วย เนื่องจากค่าครองชีพของไทยสูงขึ้น ทำให้นักท่องเที่ยวชาวจีนหันไปเที่ยวในประเทศหรือประเทศเพื่อนบ้าน อย่างลาวและเวียดนามที่มีค่าครองชีพที่ถูกกว่ามากขึ้น

อย่างไรก็ดี ถึงแม้จำนวนนักท่องเที่ยวโดยรวมของไทยจะลดลง จากนักท่องเที่ยวจีนที่ลดไปมาก แต่สัญญาณบวกก็มีให้เห็นเหมือนกัน เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวจากประเทศอื่น ๆ กลับเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นจากประเทศอินเดีย ประเทศในกลุ่มตะวันออกกลาง และประเทศในยุโรป ซึ่งความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากประเทศเหล่านี้ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

และถ้ายังมีแนวโน้มที่ดีอย่างต่อเนื่อง ก็จะทำให้ความต้องการที่ลดลงไปของชาวจีน สามารถชดเชยได้จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อจากประเทศเหล่านี้

อย่างไรก็ดี กฎระเบียบต่าง ๆ ของไทยก็ยังไม่เอื้อกับการซื้อหรือย้ายมาอยู่เป็นบ้านหลังที่สอง เท่ากับเพื่อนบ้านของเราอยู่พอสมควร ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาการเช่า หรือเรื่องของ LTR-Long Tern VISA ถ้ามีการปรับกฎระเบียบต่าง ๆ ให้เหมาะสมก็จะสามารถทำให้เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น แถมยังไม่ต้องเสียโอกาสไปให้เพื่อนบ้านที่ศักยภาพต่าง ๆ ที่ยังสู้เราไม่ได้

เราต้องยอมรับว่ายิ่งกฎระเบียบเราเข้มงวด ก็ยิ่งทำให้คนพยายามหลีกเลี่ยงแล้วเกิดธุรกรรมที่ไม่ถูกกฎหมายมากมาย เราสู้ปรับให้ถูกกฎหมายแล้วจัดเก็บรายได้จากชาวต่างประเทศเหล่านี้ให้เหมาะสม น่าจะทำผลประโยชน์ให้กับประเทศได้มากกว่า

ดังนั้น ความหวังสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังได้แรงสนับสนุนจากชาวต่างประเทศอยู่

9 เทรนด์ยุค ศก.ชะลอตัวหนัก

สำหรับสภาพตลาด จำนวนซัพพลายใหม่น่าจะมีเข้ามาน้อยกว่าปีก่อน ๆ เพราะจำนวนซัพพลายเหลือขายลดลงช้ากว่าปกติ

ด้านผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายที่ไม่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน ก็น่าจะมีปัญหาด้านการเงิน ทำให้อาจจะมีจำนวนบริษัทปิดตัวมากขึ้น หรือมีการขายสินทรัพย์ออกมาให้บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินมากขึ้น

การแข่งขันด้านราคาจะสูงขึ้น ยอดขายเฉลี่ยต่อโครงการจะลดลง ในทำเลที่มีซัพพลายสูง แต่บางทำเลที่ซัพพลายเหลือน้อย ก็ยังสามารถขายได้อยู่ ไม่ใช่ว่าตลาดทั้งหมด ทุกทำเลและทุก Segment จะมีปัญหาเหมือนกัน

จากสิ่งที่เกริ่นมาทั้งหมดเบื้องต้น ทำให้เห็นว่าผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อความอยู่รอด โดยเทรนด์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2569 (ซึ่งบางอย่างก็ได้มีให้เห็นแล้วในปี 2568) มีดังนี้

1.จำนวนโครงการใหม่เปิดตัวน้อยลงกว่าปีที่ผ่าน ๆ มา และจะมีการแข่งขันด้านราคาสูงขึ้น

2.จะมีจำนวนบ้านมือสองออกมาสู่ในตลาดมากขึ้น เนื่องจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ต้องการระบาย Stock ออกจาก Portfolio ของตัวเอง

3.โครงการที่เปิดตัวจะเน้นที่ความคุ้มค่าทางด้านราคา มากกว่าความสวยงามด้านการออกแบบ และฟังก์ชั่นที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต

4.โครงการบ้านในทุกระดับราคาจะขายได้ช้าลง ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่ Supply เหลือขายน้อย และใกล้แหล่งชุมชน สถานศึกษาและรถไฟฟ้ายังคงขายได้ดี

5.ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการใหม่ในกลุ่มที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น เช่น โครงการที่เลี้ยงสัตว์ได้ โครงการที่เน้นการดูแลสุขภาพ เป็นต้น

6.ผู้ประกอบการจะปรับกลยุทธ์การขาย โดยมีการนำเสนอรูปแบบการขายใหม่ เช่น เช่าก่อนอยู่ หรือเช่าแล้วซื้อทีหลัง หรือปรับโครงการเพื่อขายเป็นโครงการเพื่อเช่า เพื่อรับรายได้ค่าเช่าแทนรายได้จากการขาย

7.ผู้ประกอบการจะแตกไลน์ไปทำธุรกิจใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม อพาร์ตเมนต์ คลังสินค้า นิคมอุตสาหกรรม รับสร้างบ้าน รับจ้างบริหารงานต่าง ๆ หรือลงทุนในธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกันมากขึ้น เพื่อสร้างรายได้เสริมมาชดเชยยอดขายที่ลดลง

8.การเปิดตัวโครงการในจังหวัดท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะ 3 ทำเลสำคัญ “ภูเก็ต สมุย เชียงใหม่” ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง

และ 9.การควบรวมกิจการ หรือการร่วมทุนเปิดตัวโครงการจะมีมากขึ้น เพื่อเป็นการเสริมความแข็งแกร่งด้านเงินทุนของผู้ประกอบการและเป็นการเปิดโอกาสให้บริษัทร่วมทุนแต่ละเจ้า และเป็นกลยุทธ์ในการกระจายความเสี่ยงที่ดี

ฝากความหวังรัฐบาล 4 ปี

นอกจากนี้ จากการที่ กนง.ได้มีมติลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.25% เหลือ 1.25% น่าจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจต่าง ๆ สอดคล้องกันกับทิศทางการลดดอกเบี้ยของ FED ที่เพิ่งประกาศไปก่อนหน้าเพียงไม่กี่วัน และคาดว่าการลดดอกเบี้ยของ FED จะเกิดขึ้นอีกในปี 2569

ถ้าดูเทรนด์แล้ว ตอนนี้ดอกเบี้ยน่าจะอยู่ในทิศทางขาลง ซึ่งส่งผลดีกับสินเชื่อบ้าน ทำให้ในปี 2569 สินเชื่อบ้านน่าจะไม่หดตัวมากนัก ข้อเสนอคือถ้าเรามีการปรับนโยบายในการให้สินเชื่อบุคคล และสินเชื่อเพื่ออุปโภคบริโภคให้รัดกุมขึ้น ก็จะทำให้หนี้ครัวเรือนลดลง

โดยถ้าเราสามารถปรับสัดส่วนการเป็นหนี้ครัวเรือนให้เหมือนประเทศที่พัฒนาแล้ว กล่าวคือสัดส่วนสินเชื่อที่มากที่สุด คือ สินเชื่อบ้าน ซึ่งเป็นสินเชื่อที่มีคุณภาพ เป็นสิ่งจำเป็น มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต สามารถส่งต่อให้ลูกหลานในอนาคตเป็นมรดกที่ดีได้ ก็จะทำให้ประเทศไทยของเราสามารถลดปัญหาหนี้ที่ไม่มีคุณภาพได้ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศในระยะยาว

ส่วนในระยะสั้นก็คงต้องพึ่ง Key Driver จากการท่องเที่ยวและการจัดอีเวนต์ใหญ่ต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเป็นเจ้าภาพจัดเทศกาลดนตรีต่าง ๆ การจัดการแข่งขันกีฬาอย่าง เช่น F1 เป็นต้น

โดยสิ่งที่อยากจะให้เกิดมากที่สุดในปี 2569 ก็คือ การที่ประเทศได้มีการจัดตั้งรัฐบาลที่มีเสถียรภาพหลังจากการเลือกตั้ง และได้บริหารประเทศจนครบวาระ 4 ปี เพราะเชื่อว่ารัฐบาลชุดใหม่ไม่ว่ามาจากพรรคไหน ล้วนมีความตั้งใจแก้ปัญหาเศรษฐกิจกันทั้งนั้น

เราควรที่จะปล่อยให้รัฐบาลได้ทำหน้าที่บริหารประเทศจนครบเทอมก่อน ส่วนจะถูกใจมากหรือน้อยอย่างไรก็ค่อยมาตัดสินกันภายหลัง ไม่เช่นนั้นเราก็จะตกอยู่ในสถานการณ์แบบเดิมที่นโยบายต่าง ๆ ไม่สามารถผลักดันได้อย่างต่อเนื่อง

ซึ่งเราทุกคนก็ต้องฝากความหวังไว้กับการเลือกตั้งทั่วไปในปี 2569 นี้ ถ้าเราได้รัฐบาลที่มีเสถียรภาพ ความมั่นใจชาวต่างชาติก็จะมีมากขึ้น เงินทุนก็จะไหลเข้ามามากขึ้น เศรษฐกิจก็จะกลับมาเติบโตได้

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : 9 เมกะเทรนด์อสังหาฯปี 2569 ธุรกิจฝากความหวังไว้กับเสถียรภาพรัฐบาล

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net