เจแอลแอล คาดซื้อขายโรงแรมเอเชียแปซิฟิก พุ่ง 1.33 หมื่นล้านดอลลาร์ปี 69
The Bangkok Insight
อัพเดต 24 ธ.ค. 2568 เวลา 07.27 น. • เผยแพร่ 24 ธ.ค. 2568 เวลา 07.27 น. • The Bangkok Insightเจแอลแอล คาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในเอเชียแปซิกจะมีมูลค่าถึง 1.33 หมื่นล้านดอลลาร์ในปี 2569 จากภาคการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่งและความสนใจของนักลงทุนที่มีต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดญี่ปุ่น สิงคโปร์ และออสเตรเลีย
แม้เศรษฐกิจโลกจะเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอน แต่มีความเป็นไปได้ว่าในปี 2569 การลงทุนซื้อขายโรงแรมในเอเชียแปซิฟิกจะขยายตัวเพิ่มขึ้น จากอุปสงค์การเดินทาง/ท่องเที่ยวที่แข็งแกร่งและพฤติกรรมการท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป โดยบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล คาดว่า ในปี 2569 ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมของภูมิภาคจะมีมูลค่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 1.33 หมื่นล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจากปีนี้ที่คาดว่าจะมีมูลค่า 1.1 หมื่นล้านดอลลาร์
การคาดการณ์ของเจแอลแอล เน้นให้เห็นถึงสภาพตลาดการลงทุนที่มีความต้องการซื้อสูง สินทรัพย์โรงแรมที่เสนอขายมีจำนวนจำกัดลงเรื่อย ๆ ในขณะที่โรงแรมในกลุ่มประเทศที่เป็นตลาดการลงทุนความเสี่ยงต่ำ มีราคาสูง ส่วนกลุ่มประเทศที่เป็นตลาดเกิดใหม่ นักลงทุนยังมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากมูลค่าที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต
นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในระดับมหภาค ทำให้นักลงทุนระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจลงทุน ส่งผลให้กระบวนการตรวจสอบข้อมูลใช้เวลานานขึ้น และมีการเน้นย้ำเรื่องการควบคุมค่าใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งท้ายที่สุดทำให้การลงทุนมีความรอบคอบและมีเสถียรภาพมากขึ้นโดยรวม
จากการวิเคราะห์ของเจแอลแอลสำหรับช่วงที่เหลือของปี 2568 นี้ต่อไปถึงปี 2569 ญี่ปุ่น สิงคโปร์ และออสเตรเลีย จะยังคงเป็นตลาดโรงแรมที่นักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุด โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนประเภทบุคคลผู้มีความมั่งคั่งสูง ที่เน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่มีเอกลักษณ์ นอกจากนี้ ยังมีตลาดโรงแรมอื่นๆ อีกที่ เจแอลแอลเล็งเห็นศักยภาพการลงทุน อาทิ เวียดนามซึ่งขณะนี้กำลังได้รับความสนใจอย่างมาก กับโอกาสใหม่ๆ สำหรับการลงทุน
ส่วนประเทศไทย ยังคงเป็นที่นิยมในหมู่นักลงทุนในประเทศ รวมถึงนักลงทุนระหว่างประเทศบางส่วน โดยเฉพาะจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่มักมองหาโอกาสลงทุนในทั่วทั้งภูมิภาค ทั้งนี้ แม้ดีลการซื้อขายโรงแรมที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่ จะเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าไม่สูง เมื่อเทียบกับประเทศอื่นที่เป็นตลาดหลัก แต่ไทยจะยังคงเป็นหนึ่งในตลาดของภูมิภาค ที่มีการลงทุนเกิดขึ้นต่อเนื่อง
ในปี 2568 นี้ คาดว่าจะมีมูลค่าการซื้อขายโรงแรมในไทยสูงเป็นพิเศษที่ 80.4 ล้านดอลลาร์ (ราว 2.6 หมื่นล้านบาท) ส่วนในปี 2569 คาดว่าจะลดลงมาที่ 40.2 ล้านดอลลาร์ (ราว 1.3 หมื่นล้านบาท) ซึ่งใกล้เคียงระดับเกณฑ์เฉลี่ยปกติ
นายนิฮาท เออร์แคน ประธานกรรมการบริหารภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กลุ่มธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของ เจแอลแอล กล่าวว่า ความท้าท้ายต่างๆ ด้านเศรษฐกิจ และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ กำลังมีอิทธิพลต่อทั้งการตัดสินของนักลงทุน ตลอดไปจนถึงพฤติกรรมการเดินทาง/ท่องเที่ยว
ดังนั้น ภูมิทัศน์การลงทุนในภาคธุรกิจโรงแรมของเอเชียแปซิฟิก ได้สะท้อนถึงการเป็นตลาดที่มีพัฒนาการการเติบโตเต็มที่ ซึ่งคุณภาพและแนวคิดพื้นฐานที่จำเป็นต่อการดำเนินงาน กำลังมีอิทธิพลมากขึ้นเรื่อยๆ ต่อการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรเงินลงทุน
โดยรวม ปัจจัยพื้นฐานของตลาดยังคงแข็งแกร่ง เล็งเห็นได้จากประมาณการขององค์การการท่องเที่ยวโลกแห่งสหประชาชาติ ที่คาดว่า ปริมาณการเดินทางระหว่างประเทศของทั้งปี 2568 นี้จะขยายตัวเพิ่มขึ้น 3%-5% สอดคล้องกับข้อมูลตัวเลขรายภูมิภาคที่ระบุว่า ในครึ่งแรกของปี 2568 ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีปริมาณการเดินทางเข้ามาของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 11% เทียบกับครึ่งแรกของปีที่แล้ว หรือ 92% ของช่วงก่อนเกิดโควิด-19
นอกจากนี้ยังพบว่า เอเชียตะวันออกเฉียงเหนือมีการฟื้นตัวในระดับที่แข็งแกร่งมากที่สุด ด้วยอัตราการเติบโต 20% ส่วนประเทศที่มีปริมาณการเดินทางเข้ามาของชาวต่างชาติที่ขยายตัวสูงสุดในภูมิภาคได้แก่ ญี่ปุ่นและเวียดนาม โดยเติบโตเพิ่มขึ้น 21% ตามมาด้วยเกาหลีใต้ ที่ 15%
แต่สำหรับประเทศไทย 9 เดือนแรกของปี 2568 นี้ พบว่า ปริมาณการเดินทางเข้ามาของชาวต่างชาติปรับตัวลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว หลัก ๆ เป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้ามาลดลงถึง 35% ในช่วงเดียวกัน หรือคิดเป็นเพียง 40% ของช่วงก่อนเกิดโควิด-19 แต่อย่างไรก็ดี ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ มีนักท่องเที่ยวจากบางประเทศที่เดินทางเข้ามาในไทยเพิ่มมากขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ได้แก่ อินเดีย (15%) สหราชอาณาจักร (14%) รัสเซีย (10%)
รายได้นับเป็นตัวชี้วัดที่ช่วยยืนยันสมมติฐานเกี่ยวกับเสถียรภาพการลงทุนในปี 2569 โดยพบว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ภาคธุรกิจโรงแรมของเอเชียแปซิฟิกมีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักปรับตัวสูงขึ้น 2%
อย่างไรก็ดี สำหรับประเทศไทย พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อห้องพักปรับตัวลดลง 4% ในช่วงเดียวกัน ตามการลดลงของปริมาณการเข้าใช้บริการห้องพัก อันเป็นผลมาจากการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเบนเข็มการเดินทางไปท่องเที่ยวในประเทศอื่นๆ ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะเวียดนาม
อย่างไรก็ตาม ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ยังมีมูลค่าการซื้อขายรวม 642 ล้านดอลลาร์ (2.08 หมื่นล้านบาท) เพิ่มขึ้นจาก 524 ล้านดอลลาร์ (1.7 หมื่นล้านบาท) ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่มีดีลการซื้อขายบางรายการดำเนินการเสร็จไม่ทันในปีที่แล้วและเลื่อนมาอยู่ในปีนี้ มูลค่าการซื้อขายดังกล่าวสูงกว่าการซื้อขายในปีก่อนๆมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่ 388 ล้านดอลลาร์ (1.25 หมื่นล้านบาท) ต่อปี
นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย กลุ่มธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของ เจแอลแอล กล่าวว่า ข้อมูลที่ได้จากการรวบรวมของเราแสดงให้เห็นว่า ธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมที่เกิดขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ส่วนใหญ่เป็นการซื้อโดยนักลงทุนไทย โดยคิดเป็น 69.5% ของมูลค่าการซื้อขายทั้งหมด ตามมาด้วยนักลงทุนจากเอเชีย นอกจากนี้ ยังพบว่า นับตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา มีการซื้อขายรายการใหญ่ๆ หลายรายการซึ่งเป็นโรงแรมที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในอนาคต โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ
ผลการศึกษา เผยให้เห็นแนวโน้มหนึ่งที่สำคัญในตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมของไทย โดยพบว่า มีธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมที่ตั้งอยู่บนที่ดินเช่าเกิดขึ้นรวมมูลค่าทั้งสิ้นราว 127 ล้านดอลลาร์ (4,100 ล้านบาท) คิดเป็น 19.7% มูลค่าการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดที่เกิดขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้
ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ซึ่งที่ดินมีราคาสูง ทำให้นักลงทุนสนใจทางเลือกในการซื้อโรงแรมบนที่ดินเช่าแทน ทั้งนี้ พบว่า นักลงทุนผู้ซื้อ เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และมีแผนการและกลยุทธ์ในการขายที่ทรัพย์สินรองรับ
สำหรับภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ได้ปรับประมาณการมูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมที่คาดว่าจะเกิดขึ้นรวมทั้งหมดสำหรับปี 2568 ลงเหลือ 1.19 หมื่นล้านดอลลาร์ เพื่อสะท้อนผลกระทบจากกระบวนการทำธุรกรรมซื้อขายที่ใช้เวลายาวนานขึ้น และกระบวนการที่ละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้นสำหรับการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะการลงทุน ในสภาวการณ์ที่ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์กำลังดำเนินอยู่ ทั้งนี้ คาดว่า การลงทุนซื้อขายโรงแรมในภูมิภาคส่วนใหญ่จะยังคงเกิดขี้นใน 5 ตลาดหลัก ได้แก่ ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย จีน สิงคโปร์ และเกาหลีใต้ ที่ยังคงสามารถดึงดูดเงินลงทุนส่วนใหญ่จากนักลงทุนสถาบัน
แม้จะยังมีอุปสรรคต่าง ๆ ในระยะสั้น แต่ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกยังคงพรั่งพร้อมด้วยปัจจัยขับเคลื่อนเชิงโครงสร้างที่สนับสนุนการลงทุนในธุรกิจโรงแรม แม้ความผันผวนเป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ แต่ชนชั้นกลางที่กำลังเติบโตของภูมิภาคนี้ ตำแหน่งทางภูมิศาสตร์เชิงกลยุทธ์ และโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวที่กำลังพัฒนาขึ้น ล้วนสร้างโอกาสการเติบโตที่น่าดึงดูดในระยะยาว
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- SCB EIC ชี้ท่องเที่ยวไทยปี 69 ฟื้นตัว หนุนธุรกิจโรงแรมขยายตัว จับตา Tourism war
- ธุรกิจโรงแรม เผชิญแรงกดดัน การแข่งขันรุนแรงต่อเนื่อง
- ส่องหุ้นกลุ่มโรงแรม มุมมองเป็นบวก แนวโน้มปี 69 แข็งแกร่ง ชู 2 หุ้นเด่น
ติดตามเราได้ที่