นักวิเคราะห์ UBS คาด “อสังหาฯ จีน” ดิ่งอีก 2 ปี ย้ำคนซื้อบ้านทศวรรษก่อนอาจขาดทุนทั้งหมด
นักวิเคราะห์ UBS มีมุมมองเชิงลบอีกครั้ง คาดราคาบ้านจีนร่วงยาวถึงปี 2570 ท่ามกลางยอดขายทรุดหนัก บ้านมือสองดิ่ง 30% ในเมืองใหญ่ เตือนความเชื่อบ้านคือการลงทุนปลอดภัยถูกสั่นคลอน
วันที่ 24 พฤศจิกายน 2568 เวลา 13.33 น. สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า John Lam นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์จีนระดับหัวหน้าของ UBS Group AG ซึ่งเคยเป็นสาย contrarian มายาวนาน กำลังถอยห่างจากมุมมองเชิงบวกก่อนหน้า และเข้าร่วมกับนักวิเคราะห์วอลล์สตรีทรายอื่น ๆ ที่ประเมินว่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ยืดเยื้อมานานถึง 4 ปี ยังอีกไกลกว่าจะฟื้นตัว
แลมให้สัมภาษณ์ คาดว่าราคาบ้านในจีนจะยังคงลดลงต่อไปอย่างน้อยอีก 2 ปี ก่อนที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว หนึ่งในสาเหตุคือ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากขึ้นเลือกที่จะเช่าแทนการซื้อ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ซึ่งเป็นประเด็นที่เขาได้ระบุไว้ในรายงานเมื่อต้นเดือนนี้ พร้อมกล่าวว่า คนที่ซื้อบ้านในช่วงสิบปีที่ผ่านมา อาจอยู่ในจุดที่ขาดทุนกันทั้งหมด เรื่องนี้ได้เปลี่ยนความคาดหวังด้านราคาอสังหาริมทรัพย์ไปโดยสิ้นเชิง
UBS ได้ปรับมุมมองเชิงลบต่ออสังหาริมทรัพย์จีน เพียงไม่กี่เดือนหลังจากที่แลมเคยคาดการณ์ว่า ราคาบ้านอาจทรงตัวได้เร็วสุดในช่วงต้นปี 2569 โดยแรงหนุนจากการฟื้นตัวของเมืองชั้นนำ แลมยังเป็นที่รู้จักจากการปรับลดอันดับเครดิตของ China Evergrande Group ตั้งแต่ต้นปี 2564 ก่อนที่บริษัทจะผิดนัดชำระหนี้ในอีก 11 เดือนถัดมา รวมถึงการพลิกกลับมาเป็นสายบวกต่อตลาดอสังหาฯ จีนเมื่อปีที่แล้ว
อย่างไรก็ตามธนาคารทั่วโลกยังคงมีมุมมองหม่นหมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ซึ่งกลับเข้าสู่ภาวะยอดขายซบเซาอีกครั้งตั้งแต่ไตรมาสสอง สะท้อนผ่านการปรับลดลงของราคาบ้านในเดือนตุลาคมในอัตราที่รุนแรงที่สุดในรอบกว่า 1 ปี Fitch Ratings ระบุเมื่อเดือนที่แล้วว่าสถานการณ์อาจเลวร้ายลงอีกในปี 2569 โดยยอดขายบ้านใหม่อาจลดลงอีก 15% ก่อนที่ตลาดจะเริ่มทรงตัวได้
ราคาบ้านมือสองในจีนก็ลดลงเช่นกัน และในหลายมหานคร ราคาดิ่งลงมากกว่า 1 ใน 3 จากจุดสูงสุดเดิม ซึ่งแลมคาดว่าราคาบ้านมือสองในเมืองชั้นนำของจีนจะลดลงอีกประมาณ 10% ในปี 2569 และอีก 5% ในปี 2570 เว้นแต่ว่ารัฐบาลปักกิ่งจะอัดฉีดมาตรการกระตุ้นครั้งใหญ่
Bloomberg รายงานเมื่อสัปดาห์ที่แล้วว่าผู้กำหนดนโยบายกำลังพิจารณามาตรการใหม่เพื่อพยุงภาคอสังหาฯ รวมถึงการอุดหนุนดอกเบี้ยจำนองทั่วประเทศเป็นครั้งแรก ขณะเดียวกันอดีตรัฐมนตรีการคลังจีนก็ออกมาเตือนว่า มุมมองเศรษฐกิจในทางลบของครัวเรือน ซึ่งเป็นผลจากราคาบ้านที่ดิ่งลง จะยิ่งเพิ่มแรงกดดันเงินฝืดในประเทศ
ก่อนหน้าแลมเคยประเมินว่าตลาดกำลังจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว เนื่องจากภาวะ oversupply ของที่อยู่อาศัยเริ่มคลี่คลาย หลังผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ขาดสภาพคล่องหยุดซื้อที่ดิน เมื่อปีที่แล้วจำนวนการเริ่มก่อสร้างบ้านลดลงถึง 63% จากปี 2564 สูงกว่าการลดลงของยอดขายบ้านที่ 48% และแนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อในปีนี้
แม้พื้นฐานของมุมมองเดิมจะไม่เปลี่ยน แต่แลมยอมรับว่าผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นกำลังรอดูทิศทาง เพราะราคาบ้านที่ร่วงต่อเนื่องได้สั่นคลอนความเชื่อที่ว่าการซื้ออสังหาฯ คือ การลงทุนที่ปลอดภัย
เขากล่าวว่าคนจำนวนมากยังเลือกเช่าแทนซื้อ เนื่องจากผลตอบแทนจากค่าเช่า (rental yield) ในเมืองชั้นนำต่ำกว่าดอกเบี้ยจำนองมาก โดยในเดือนตุลาคม ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยในเมือง Tier-1 อยู่ที่ 1.81% เทียบกับอัตราดอกเบี้ยจำนองเฉลี่ยทั่วประเทศที่ 3.07%
แลมยังระบุว่าราคาค่าเช่าอาจเป็นสัญญาณบ่งชี้อุปสงค์–อุปทานในตลาดอสังหาฯ ก่อนใคร เพราะเป็นตัวเลขที่ไม่อยู่ภายใต้การแทรกแซงของรัฐบาล พร้อมคาดว่าเมื่อค่าเช่าเริ่มทรงตัว ราคาบ้านก็น่าจะหยุดลดลงตามมา
อ้างอิง : bloomberg.com